Cómo comprar casa sin hipoteca

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comprar casa sin hipteca
 

Tu vivienda es la compra más importante de tu vida. Nunca te vas a gastar tanto dinero en ninguna otra cosa, jubilación aparte, como en tu casa. Para la mayoría de españoles convertirse en propietarios es un sueño cuando en realidad debería ser una decisión financiera.

El coste de una vivienda es tan elevado que al final se trata de una inversión, lo quieras o no. Si todavía no lo ves así, te recomiendo este artículo que te ayudará a ver las cosas con otra perspectiva.

De todas formas, no considerar la vivienda como una inversión está lejos de ser el gran error que cometerá la mayoría de españoles con su casa. Éste tiene nombre propio y se llama hipoteca. Una casa cuesta tanto que asumimos que será necesario pedir dinero prestado para poder comprarla y, ya puestos a pedir, mejor que sean 200.000 euros en lugar de 150.000 euros. La culpa de esta forma de pensar la tiene la forma en los bancos nos han enseñado a pensar en los préstamos hipotecarios. Por defecto nos fijaremos solo en la cuota en lugar de en el coste total de la operación. Una cuota de 500 euros es asumible, pensar que vas a pagar al banco el valor de la casa en intereses, no tanto.

Eso es precisamente lo que le ha pasado a Pedro, endeudado con el banco a 30 años y un tipo del Euribor más 1% para comprar la casa de sus sueños por 200.000 euros, que en realidad le ha costado 217.000 euros tras sumar el pago de los impuestos y los gastos de constitución del préstamo (3.100 euros) y de los cuáles ha aportado 60.000 euros que ya tenía ahorrados.

Al final de la vida del préstamo de 156.000 euros, Pedro habrá pagado 112.000 euros sólo en intereses por la hipoteca teniendo en cuenta la media del Euribor desde el año 2.000 es del 3%. ¡Casi lo mismo que pagará por su casa! Pero el precio real la hipoteca va más allá.

Para conseguir su hipoteca, Pedro ha tenido que aceptar una fuerte vinculación con el banco. Como es lógico, eso le hará gastar mucho más dinero. Por fortuna, no tendrá que pagar por su cuenta corriente (al menos por ahora), pero sí 30 euros al año por una tarjeta de crédito de lo más normalita. Eso añadirá 900 euros más a la cuenta, que encima pueden ser más si no se acuerda de cambiar el método de pago y la deja en modo revolving. También necesita un seguro del hogar que, necesariamente, debe ser con el banco. Este seguro está lejos de ser el mejor y le costará 120 euros más al año que uno libre con otra entidad. Esto añade 3.600 más a la cuenta, que ya asciende a 116.500 euros.

Por supuesto, el banco le exige un seguro de vida vinculado a la hipoteca. De nuevo, será más caro que uno al uso por estar vinculado al préstamo y porque la entidad aplica una comisión más alta por mediación. Como punto de partida hablamos de 600 euros al año, una cantidad que si Pedro es listo y renegocia cada año, irá bajando con el tiempo. El sobre coste de este seguro es de 350 euros frente a uno por esa misma cantidad sin vinculación. Al final de los 30 años habrá pagado 8.100 euros más en sobre costes por su póliza.

Por último, Pedro es una persona cauta y también trabajador autónomo, así que le gusta estar protegido y ha añadido un seguro de protección de pagos que tendrá un coste de 50 euros al mes durante toda la vida de la hipoteca o 18.000 euros, un año del salario de Pedro. En total, los gastos añadidos ascienden ya a 142.600 euros, casi lo mismo que el importe de la hipoteca.

En conclusión, para comprar la casa de 200.000 euros, Pedro termina pagando 342.600 euros:

  • 60.000 euros en aportación inicial
  • 156.000 euros de devolución del capital de la hipoteca
  • 112.000 euros de pago de intereses
  • 30.600 euros de gastos extra
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Comprar tu casa sin hipoteca

Ahora ya sabes lo que te va a costar de verdad comprar tu casa con una hipoteca al uso. La buena noticia es que no tiene por qué ser así. Hay una fórmula muy sencilla de abaratar costes: reducir los años de la hipoteca. Cuantos menos años, menos intereses pagarás. Y es que en cuestiones de préstamos el interés compuesto juega en tu contra. De hecho, lo ideal sería no hipotecarte a más de 15 años.

En el caso de Pedro, con sus 60.000 euros de partida y un preahorro del 20% de su salario o 3.600 euros al año y con una rentabilidad anual del 6% para sus ahorros (más bajo que la media histórica del mercado, que es del 8%), tardaría 14 años en conseguir los 213.700 euros que necesita para pagar su casa sin hipoteca (también se habría ahorrado los 3.600 euros de constitución del préstamo). En total, el ahorro frente a la opción tradicional de una hipoteca a 30 años es de 128.900 euros. ¡Con ese dinero tendrías la mitad de tu jubilación asegurada!

Pero lo mejor es que Pedro podrá ahorrar los 750 euros que hubiese pagado al mes de hipoteca durante los siguientes 16 años para generar más libertad financiera. Ese dinero por sí mismo le permitirá acumular durante ese periodo (bien invertido) 238.500 euros, de los cuáles 94.500 sería sólo intereses que le habría generado.

Es decir, si Pedro compra la casa de 200.000 euros sin hipoteca, se ahorra 142.600 euros y podría generar más de 200.000 euros extra con el dinero que no está pagando de hipoteca.

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Comprar tu casa con hipoteca mínima

Frente al Pedro Superahorrador y paciente que acabamos de ver está el Pedro inquieto. Él quiere ahorrar, pero prefiere comprar antes su casa y sigue nuestro consejo de no hipotecarse a más de 15 años. Para lograrlo con la misma cuota que su hipoteca original necesitará aportar 115.500 euros, con lo que su hipoteca será de sólo 100.900 euros. Preahorrando un 20% de sus ingresos y consiguiendo una buena rentabilidad tardaría 7 años en lograrlo.

Con su hipoteca a 15 años Pedro pagará sólo 33.400 euros de intereses, un tercio de los 100.900 euros que va a pedir prestados y todavía menos de los intereses que pagará a 30 años. Además, los gastos de constitución de la hipoteca se reducirán a 2.566 euros, poco más de 1.000 menos que con las tres décadas de esclavitud hipotecaria. Sólo teniendo en cuenta intereses, impuestos y gastos su casa le habrá costado 249.700 euros.

A este ahorro hay que sumar el de los seguros y productos vinculados. Para empezar, sólo mantendrá la tarjeta de crédito durante 15 años, por lo que ese gasto añadido se limita a 450 euros, la mitad. Lo mismo ocurre con el seguro del hogar, que sólo supondrá 1.550 euros.

En el caso del seguro de protección de pagos, reducirse a la mitad el préstamo también pasará de 18.000 a 9.000 euros

El verdadero ahorro llegará de la mano del seguro de vida. El primero será más barato de partida, ya que el capital a asegurar es menor. En este caso el coste inicial será de 450 euros y el ahorro estimado de 300 euros. El sobrecoste es de 3.600 euros y el ahorro frente a la hipoteca de 30 años es de 4.500 euros.

Al reducir a 15 años su hipoteca Pedro pagará por su casa 47.600 euros más de lo que cuesta en realidad. ¡Menos de la mitad que a 30 años! Pero lo mejor es que, de nuevo, tendrá 750 euros para ahorrar todos los meses. En esos 15 años que no tendrá hipoteca generará 216.200 euros y 81.200 serán sólo de intereses (en este calculador puedes ver cuánta libertad financiera perderás por tu hipoteca).

Ahora que sí tienes claro de verdad lo que te cuesta tu casa, sólo tienes que decidir con qué opción te quedas. Mientras lo haces, no pierdas tiempo y apúntate a nuestro curso gratuito para aprender a ahorrar mucho más cada mes.

cuando ahorras con tu hipoteca reduciendo el plazo del prestamo

 

16 Comments on “Cómo comprar casa sin hipoteca”

  1. Hola mi novio tiene una hipoteca de 175 000 con su ex… y yo una de 120 000 con un ex… si keremos comprar una vivienda de 190 000 … habrían muchos problemas para q nos concedieran el.prestamo…. ya tenemos el 20 % ahorrado….

    1. mm

      Hola Yoanka,

      Será complicado que encontréis financiación. El motivo es que para el banco ambos tenéis ya un préstamo que limita vuestra capacidad de endeudamiento. Para que lo entiendas mejor, lo que el banco hace es revisar tu cuentas y establecer el máximo de tus ingresos que estiman que debes destinar a la hipoteca para asegurarse de que, si tienes un contratiempo, puedes seguir pagando. Si ya tienes un préstamo, tu capacidad para asumir nuevas deudas será menor.

  2. Hola Amador ,
    Voy a comprar una casa con mi novio pero no puede estar a su nombre porque tiene deudas en otro banco y tiene que estar al mío . La casa cuesta 157.000 . Previsión de fondos 16.880 , al ser yo solamente dan el 70% , estamos intentando reunir 64.000 el tipo de interés que me dan bonificado es 3,15 % tipo fijo a mi novio le parece mucho todo esto a 359 meses que son 30años . Seg hogar 300 al año y vida 24 al mes . Que tal te parece esta hipoteca y que m aconsejas para ahorrar . Espero tu respuesta y muchísimas gracias . Saludos . Eva

    1. mm

      Hola Eva,
      Hay varias cuestiones que debes tener en cuenta. Te las resumo por puntos.
      1. La primera y más importante es la de la propiedad de la vivienda y la hipoteca. La hipoteca podría estar a nombre de los dos y la casa a nombre de uno y viceversa, la hipoteca a nombre de uno y la casa de los dos… Entiendo que el hecho de acumular deudas con otro banco es un problema, pero piensa que no hacer los trámites de forma correcta (50% de propiedad e hipoteca) tendrá consecuencias y costes cuando queráis regularizar la situación. Para que lo entiendas mejor, si después queréis poner la casa a nombre de los dos tendréis que proceder a una compra-venta y pagar de nuevo impuestos (salvo que os caséis en régimen de gananciales). Además, para incluirlo en la hipoteca habrá que hacer una novación (si el banco lo permite) y pagar comisiones o, en su defecto, un nuevo préstamo con condiciones diferentes según el momento en el que lo hagas. Desde un punto de vista legal estarás asumiendo tú toda la responsabilidad de la casa en caso de impago. Por su parte, tu novio no podrá reclamar nada si no figura en ningún papel como propietario de la vivienda.
      2. Respecto al préstamo hipotecario. 30 años son muchos años y más que la cuota, deberías fijarte en el total que vas a pagar por el préstamo. Haz cálculos de lo que te puedes ahorrar reduciendo el plazo de la hipoteca. Según mis cálculos, si pasas de 30 a 25 años dejaras de pagar cerca de 10.000 euros en concepto de intereses.
      3. Respecto al tipo de interés. Un tipo de interés fijo es una buena fórmula de protegerte de las subidas del euribor (ahora está bajo, pero históricamente ronda el 3%). Por otro lado, en el mercado hay hipotecas que anuncian tipos de interés inferiores. Puedes usar comparadores como iahorro.com o Helpmycash para encontrarlas.
      4. Respecto a los productos asociados. En el artículo te explicamos cómo hacer el cálculo aproximado para saber si te convienen o no. En una hipoteca a tipo fijo este cálculo lo puedes realizar para todo el periodo. A modo de ejemplo, si te ahorras todos los años 100 euros en el seguro de hogar estamos hablando de 3.000 euros. Según mis cálculos deberías conseguir una rebaja cercana a 0,2 puntos porcentuales (tipo de interés del 2,95%) para que te merezca un seguro que no sea el del banco (otra cuestión diferente son las coberturas, que deberías analizarlas para saber hasta dónde estás cubiertos). Con el seguro de vida no puedo hacer el cálculo, pero sí decirte que los seguros de los bancos son un más caros que los de las aseguradoras.
      Espero haberte servido de ayuda. Si tienes cualquier duda adicional, sólo tienes que preguntar.

  3. Buenas tardes,

    Mi novio y yo vamos a comprar una casa a medias. El ya tiene su mitad ahorrada, pero yo necesito pedir una hipoteca. En cualquiera caso, al necesitar yo esa financiación, se hipoteca también su mitad de la casa, ¿no? ¿En realidad el estaría comprando una vivienda hipotecada? ¿O puedo pedir una hipoteca de solo la mitad de la casa? Gracias de antemano

    1. mm

      Hola Vanessa,

      El tema es complejo. Te resumo vuestras opciones:
      Opción 1 – Compráis la casa entre ambos al 50% y la hipoteca queda sólo a tu nombre. Esta sería una alternativa para evitar posteriores problemas y responsabilidades deudoras para tu novio. La hipoteca está solo a tu nombre y dependerá de ti pagarla. Tiene un grave problema, y es que en caso de impago por tu parte, el banco podría ejecutar la hipoteca aunque tu novio ya haya pagado la vivienda.
      Opción 2 – Hipoteca a medias más préstamo entre particulares (tu novio te presta la mitad del dinero de la casa). Esta es quizás la mejor opción. La hipoteca estará a medias y también la propiedad de la vivienda. Además, le deberás un dinero a tu novio que, para que no pague de más, puedes también referenciar al euribor o replicar las condiciones de la hipoteca (también podéis pactar que no haya intereses). En caso de separación, la casa y la hipoteca está a medias y simplemente le deberías, además, algún dinero a tu novio.

  4. Buenos días,

    Mi pareja y yo vamos a comprar un piso al 50%. Él dispone de todo el dinero y a mí me faltan unos 30.000 € para tener la totalidad ya que me gustaría quedarme con unos 15.000 € para imprevistos.
    ¿Nos interesa más que él ponga mi parte también o pedir una hipoteca por ese importe y devolverlo en unos años? ¿Pedir solo 15.000 y quedarme sin ahorros es mejor solución?

    1. mm

      Hola Marta,
      Desde un punto de vista estrictamente financiero, si pides 15.000 euros en lugar de 30.000 euros pagarás menos intereses. Dicho esto, lo que de verdad cuenta es que tengas una estabilidad financiera que te permita dormir tranquila por la noche. Si esos 15.000 euros te dan esa tranquilidad, bien merece la pena guardarlos.
      En cuanto al opción de que sea tu pareja quien ponga esa cantidad que a ti te falta, puede ponerlos él aunque después en las escrituras el piso esté al 50%. Legalmente lo podéis solventar con un préstamo privado que él te haga a ti y que tú vayas devolviéndolo (así te ahorras el tener que hacer una hipoteca con todos los gastos que conlleva).

  5. Buenas
    Si mi novio y yo conseguimos el dinero de la casa con prestamos de familiares a devolver, sin banco. ¿Como se paga a la inmobiliaria? ¿Si tengo parte en el banco y parte en mano? ¿Tengo que declarar algo a Hacienda? ¿Y como lo hago?
    Gracias

    1. mm

      Hola Eva,
      Si un familiar te presta el dinero a la inmobiliaria le pagas igual que como si hubieses firmado la hipoteca. En eso no hay cambio, ya que al final la hipoteca no dejar de ser un préstamo con una garantía concreta: la casa.
      Eso sí, para que todo sea legal deberías hacer un contrato de préstamo con tus familiares que establezca plazos y forma de devolución. En este sentido, mejor que el dinero en mano es que todo se haga mediante transferencia.
      Para no tener problemas con Hacienda, deberás empezar a devolver el dinero como en una hipoteca al uso, nada de devolverlo todo los últimos dos años del préstamo.
      Sobre los impuestos de un préstamo, no hay impuestos a pagar por este documento. Lo que sí deberás es pagar los impuestos de la casa, que son el IVA si es nueva y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales si es de segunda mano.

  6. Buenas
    Mi novio y yo estamos mirando comprar una casa, pero quisiera no entrar en hipotecas. Ambos tenemos el tipico prestamos inmediato del banco de 30 mil euros a devolver en 8 años. Tendriamos que pedir ambos y con los ahorros y alguna ayuda (de nuestros padres) conseguiriamos la casa pero nos quedariamos a cero de ahorros y con los dos prestamos más el prestamo de nuestros padres.
    ¿Que sale mas rentable? una pequeña hipoteca o lo que he comentado?

    Gracias

    1. mm

      Hola Eva,
      Para financiar la vivienda con un préstamo rápido es mejor una hipoteca a pocos años, ya que el tipo de interés siempre será menor e incluso con los gastos de apertura el cómputo general hará que pagues menos.

  7. ¿ Usted cree que dentro de 14 años el mismo piso valdrá 200.000 ??? Por supuesto no subirán al ritmo de la burbuja (Dios nos libre), pero con que suban un 2% anual (siendo pesimistas) nos plantamos en que el precio del piso será de 270.000 euros, dentro de 14 años.

    1. mm

      Hola Luis,
      asumir que el precio de la vivienda puede subir un 2% es algo razonable, por eso para tomar la decisión de si comprar o no casa desde un punto de vista financiero hay que enfrentar esa revalorización a lo que sacarías invirtiendo en el mercado.

  8. “Pero lo mejor es que Pedro podrá ahorrar los 750 euros que hubiese pagado al mes de hipoteca durante los siguientes 16 años para generar más libertad financiera.”
    Bueno, en algún sitio tendrá que vivir, y si no es en casa de sus padres tendrá que pagar un alquiler, ¿no?

    1. mm

      Buenas Amador,
      No lo hemos explicado bien. Ese dinero se genera tras pagar la vivienda. Con la hipoteca a 30 años está pagando 750 euros todos los meses. En comprar la casa sin hipoteca tarda 14 años y por lo tanto hay 16 años donde tendrá la casa pagada pero no tendrá hipoteca y por lo tanto tendrá esos 750 euros que pagaría de cuota libres para invertir.

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