¿Debe ser la vivienda tu primera inversión?

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comprar o alquilar casa ventajas y desventajas

La mayoría de españoles empezará a ahorrar e irá acumulando ese dinero en su cuenta de ahorro o en un depósito en el mejor de los casos hasta lograr una cantidad suficientemente importante como para plantearse hacer algo más con ella. Empiezan entonces las pesquisas de si invertirlo aquí o allí o, por qué no, hacer algo más grande: ¿Qué tal comprar una casa? Dependiendo de tu edad es fácil que tus padres ya te hayan dicho la famosa frase de “va siendo hora de sentar la cabeza” o similar.

¿Realmente es esta la mejor opción? ¿Debe ser la vivienda tu primera opción? Desde luego es una alternativa, pero si vamos a ver la casa como una inversión y no sólo como el lugar donde vivirás, siempre es mejor hacer números.

La cifra para saber si lo estás haciendo bien o mal en tu vida. Puedes calcularla aquí.

Lo primero que debes tener claro es el coste real de invertir en una vivienda, que va más allá del precio de la vivienda. Para hacer bien los cálculos también hay que incluir lo que al final pagas por el piso a través de la hipoteca y lo que se conoce como el coste de oportunidad económico -las alternativas de inversión que dejas pasar porque lo tienes ‘inmovilizado’ en la hipoteca- y el profesional -estás atado a tu vivienda-.

Cuánto cuesta de verdad la inversión en vivienda

La compra de una vivienda supera el precio del piso, ya que al precio tienes que sumar los impuestos y tasas. En el caso de las viviendas de segunda mano estamos hablando de un 8% y en el de las nuevas del 10%, a lo que sumar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), los servicios del notario, gestoría… Como poco, será necesario sumar un 12% al valor de compra sólo para todas estas gestiones. A esto hay que sumar el coste que supondrá mantener la casa.

Lo difícil en estos casos es determinar qué rentabilidad real deberías obtener por el piso, cuánto vale en términos de inversión. Para hacerlo hay que recurrir al alquiler, como explica Borja Mateo. El experto en el sector inmobiliario asegura que para que un piso merezca la pena comprarlo su rentabilidad anual debería rondar por lo menos el 5%. Además, sólo en esos términos será comparable a otras inversiones. Para saber si un determinado inmueble cumplirá con esas premisas primero hay que averiguar el precio medio de alquiler por la zona. Supongamos que podemos obtener 1.000 euros al mes por el piso, es decir, 12.000 euros al año. A este dinero restaremos los gastos básicos de comunidad e IBI, que pueden ascender a 2.000 euros (recordemos que se trata de una buena zona). En esas circunstancias, no deberíamos pagar más de 200.000 euros por el inmueble si queremos que la rentabilidad anual no baje del 5%, impuestos incluidos y, si queremos ser totalmente transparentes, también el coste de la hipoteca.

Y es que la hipoteca tiene un impacto enorme en el precio final que pagas por tu vivienda. Cuanto más largo sea el plazo, mayor será el coste final de la casa y así hasta duplicar el precio que figura en las escrituras para préstamos a más de 35 años dependiendo del tipo de interés que pagues.

En el siguiente gráfico hemos calculado cuánto pagarás por tu hipoteca de 200.000 euros en función del plazo al que te endeudes por un moderado 3% de interés.

Cuanto pagas por la hipoteca de tu casa

Siguiendo los consejos del experto y con una visión global, lo que financieramente podrías pagar por tu vivienda se reduciría notablemente con la hipoteca. Si tu salario es muy alto y puedes pagarla en 10 años ‘sólo’ estarás destinando 31.720 euros adicionales al pago de la casa que bien mermarían la rentabilidad, haciendo que dejase de ser una inversión atractiva, o bien harían que tuvieses que comprar una casa de poco menos de 170.000 euros.

El coste de oportunidad frente a la inversión

¿Y si en lugar de adquirir la vivienda invirtieses el dinero? Esta es la medida real frente a la que hay que enfrentar la compra de la casa como primera inversión. Si dispusieses de 200.000 euros para invertir en un plazo de 25 años a un modesto interés anual del 5% al cabo de ese periodo habrías acumulado 677.271 euros.

Sin embargo, para ser justos, de no ser por la hipoteca no tendrías tanto dinero. En ese sentido, sería mejor enfrentar la compra de la vivienda como primera inversión a lo que podrías conseguir con el dinero que dedicarías a la hipoteca cada mes: 948 euros o 11.376 euros al año.

Bajo esos parámetros, al cabo de 25 años tendrías 570.090 euros, de los cuáles 285.690 corresponderían sólo a intereses. Esta es la cifra clave, la que te da una medida de lo que podrías tener si en lugar de comprar casa, hubieses invertido.

Para terminar de ser rigurosos, podemos restar los 500 euros que por ejemplo estarías pagando de alquiler por tu casa que no estaría en propiedad, con todas las ventajas que eso implica. En ese supuesto, tu capital se quedaría en 269.409 euros tras un cuarto de siglo, de los cuáles 135.009 serían solo intereses.

 

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10 Comments on “¿Debe ser la vivienda tu primera inversión?”

  1. Yo hubiese agradecido que me hubiesen avisado de no comprarme una casa en plena burbuja inmobiliaria. Todavía estoy pagando ese error en una hipoteca de una casa que no lo vale

     
  2. Todo es desde el punto de vista que se mira, yo pago 435 euros de hipoteca y el alquiler en la misma zona está a 850 euros con lo que me ahorro amortizó hipoteca y con mis cálculos a los 52 años tendré mi hipoteca pagada y podré ahorrar para una buena jubilación si estuviera de alquiler pagaría los 850 euros hasta que me muriera eso si contar con las subidas del alquiler para mi el secr

     
    1. mm

      Lógicamente todo es cuestión de hacer números, pero no sólo teniendo en cuenta los números actuales, sino series históricas que te permitirán conocer la evolución del precio. Claro que comprar una casa puede ser una buena inversión, siempre que se haga con cabeza. Eso sí, con una casa corres más riesgos que con otro tipo de inversiones, especialmente si te hipotecas.

       
  3. hola,
    siempre el mismo monotema, llegara un dia que todo el mundo vive de alquiler y los casatenientes se montan en el dollar, comprar una casa para vivir es la mejor inversion, es tuya, si te tienes que mudar pues la alquilas y te la paga un inquilino que serias tu ( ya que sugieres que alquiles).

    si te sobra dinero lo puedes pagar anticipados a la hipoteca, ya que ese dinero se acumula en el valor de tu casa. si la gente llegan a la vejez y tienen algo hasta ahora es porque compraban sus casas primero que invertir en nada mas. y en la crisis se vio que los hijos volvian a vivir en casa de sus padres ya casados,

    invierte en otros productos que intentan vender estos, y veras lo que te espera. siempre lo mismo.

     
  4. Es decir, la parte que no se dice es que la Hipoteca es mas cara que un Alquiler. El pagar Interes, Impuestos y Mantenimiento de piso resulta mas costoso en muchos casos que Alquilar. Por otra parte, el Alquiler podria considerarse un Apalancamiento, el alquilar te permite ahorrar mas, para las personas que tienen ingresos adecuados no tienen porque meterse a un alquiler, pueden invertir su dinero en negocios que ya conozcan, es mi caso.

     
    1. mm

      Muy buena aportación Alex. Efectivamente, el alquiler te permite gestionar mejor tu dinero, además de darte más flexibilidad presupuestaria.

       
  5. Estoy con Eliott. Esto de “mejor alquilar que comprar” es una falacia que no sé por qué nos queréis meter por la fuerza. Yo creo que el análisis correcto es a nivel de TODA LA VIDA. ¿cuanto me cuesta comprar mi casa en la que viviré toda la vida y podré vender o dejar en herencia? contra ¿cuanto me cuesta y qué tendré si vivo de alquiler??? . Cuando tengas 80 años y sigas pagando alquiler y no poseas nada “vendible” seguro que no te parece buena idea estar alquilado…

    Buen análisis pero con datos erróneos o escasos. Lo siento, no cuela…

     
  6. Sigue sin ser riguroso el análisis, porque los 500€ de alquiler deben pagarse de por vida mientras que la hipoteca, cuando acabas de pagarla ya no debes pagar más!!!
    Siento ser puntilloso pero es una decisión mucho más complicada que el análisis que habéis hecho aquí

     
    1. mm

      Buenas Elliot,
      Lógicamente al comprar una casa entran en juego muchos factores, no sólo económicos o por lo menos no todos financieramente cuantificables. También se podría incluir el coste profesional de estar ligado a una zona por tener piso en propiedad, que hará que sea más difícil aceptar ofertas de empleo fuera de la ciudad de residencia.
      Evidentemente, el gran atractivo de comprar casa es que tras el esfuerzo de pagar la hipoteca ese gasto mensual desaparece, mientras que con el alquiler deberás pagar ese dinero de por vida. Sin embargo, lo que no cambia es la mensualidad que pagas mientras tengas una hipoteca y el hecho de que si invirtieses ese dinero obtendrías una rentabilidad que estás dejando de conseguir por estar hipotecado. Otra cuestión es que después, tras ver esos números, valores más cuestiones y decidas hipotecarte. Si lo haces, por lo menos será una decisión meditada e informada, sabiendo cuánto dejas de ganar y cuánto te cuesta.
      La idea del artículo no es ofrecer una respuesta única e inequívoca, sino conseguir que las personas se planeen el coste real de comprar una casa y dejen de verlo como la única opción a futuro.

       
  7. análisis muy bueno, sólo que desprecia el hecho de que debemos tener algún sitio donde vivir. La alternativa de no comprar casa e invertir no tiene en cuenta el coste de un alquiler de por vida o asume vivir hasta el último de los días en casa de los padres!

     

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