¿Debe ser la vivienda tu primera inversión?

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comprar o alquilar casa ventajas y desventajas

Un 77% de los españoles tienen la vivienda donde residen en propiedad. Esta cifra ya nos da una idea de la importancia de la vivienda habitual y de cómo, quieran o no, esa casa es para muchos su principal inversión e incluso su principal activo financiero.

¿Realmente es así? ¿Es la vivienda habitual una inversión? Y de ser así ¿Debe ser la vivienda ti primera opción para invertir tu dinero? Desde luego es una alternativa, pero si vamos a ver la casa como una inversión y no sólo como el lugar donde vivirás, siempre es mejor hacer números.

Pero antes de llegar a ese punto, está la cuestión de si comprar casa para vivir es una inversión o es otra cosa. Como se diría en argot financiero, si tu vivienda es un activo o un pasivo.

Tu casa ¿activo o pasivo?

Lo primero es tener claros ambos conceptos, que también pueden ayudarte al decidir cómo y cuándo endeudarte.

En finanzas un activo es un bien que capaz de generar algún tipo de rendimiento o ingreso de forma inmediata o en un futuro. Mientras, un pasivo es algo que solo origina un gasto o que principalmente constituye un gasto.

💣 Activos y pasivos están en el corazón de lo que se considera deuda buena y deuda mala. La deuda buena es la financia activos y la mala la que se usa para adquirir pasivos.

Por ejemplo, un activo son las acciones que tienes en cateras porque generan un rendimiento, mientras que un pasivo es tu coche, que no te hace ganar dinero y sí supone un gasto. En términos generales, todo lo que suponga un ingreso y sea un gasto es un pasivo.

Llevado al ámbito inmobiliario, una casa en alquiler o que puedes alquilar es un activo (puede generar un ingreso). ¿Y la casa donde vives?

Ahí es donde la línea se vuelve más fina y hay quienes creen que es un activo y quienes aseguran es un pasivo. Y lo mismo pasa con quienes lo ven como una inversión y los que no. ¡Vamos a ver por qué y si tu vivienda es un activo o un pasivo!

La vivienda habitual como pasivo

Esta es la postura de Robert Kiyosaki, autor de “Padre Rico, Padre Pobre”, que es uno de los mejores libros de finanzas personales según nuestro propio ranking. El gurú considera que tu casa no es un activo y que esto es un problema porque mucha gente considera que sí lo es.

Para quienes defienden esta tesis, la vivienda habitual es un pasivo y no un activo porque:

  • No genera rentas.
  • Sí que genera gastos.

La vivienda habitual como activo

Esta es la postura de quienes ven la vivienda habitual como una inversión y la consideran un activo porque esperan o confían que su valor aumente con el tiempo o consideran que es un activo que sí puede generar una rentabilidad y un flujo de caja en el futuro.

¿La vivienda habitual es una inversión?

La distinción entre activo y pasivo tiene mucho que ver con esta pregunta, porque también hay quienes consideran la vivienda habitual como una inversión y quienes no. Y esta pregunta tiene mucho que ver con la concepción de que alquilar es tirar el dinero.

Lo cierto es que comprar casa es solo una opción frente al alquiler, ni más ni menos. Lo que sí será siempre es una inversión que se integrará en tu patrimonio.

🙋‍♂️El principal argumento de quienes no consideran la vivienda habitual una inversión es que no obtienes un beneficio monetario y que, en cualquier caso, siempre vas a necesitar una lugar donde vivir, por lo que no deja de ser un gasto.

A partir de ahí, puede ser una buena o mala inversión según diferentes parámetros como el precio de compra, cuánto terminas pagando (incluida la hipoteca), dónde esté ubicada… En definitiva, de los elementos propios de cualquier inversión y por eso aquí te dejamos cuatro cosas que deberías valorar antes de tomar tu decisión:

1️⃣ Lo que no te cuentan de comprar casa.

2️⃣ La cara oculta de la inversión inmobiliaria.

3️⃣ Cómo escoger tu hipoteca y acertar.

4️⃣ La relación entre dónde vives y cuánto dinero tienes y tendrás.

¿Debería ser la casa tu primera y mayor inversión en la vida?

Si comprar una casa para vivir es una inversión, ¿cómo valorarla? ¿Cómo enfocar la compra de tu casa como una inversión de verdad? Y, por supuesto, ¿es la mejor inversión que puedes hacer y tendría que ser la primera?

Pues todo empieza por la compra de la casa y su enfoque. Si va a ser una inversión, piensa en ella como tal. ¿Qué quiere decir esto? Que debes hacer números pensando en la vivienda como tu casa, pero también como una casa que compras para alquilar.

Lo idóneo sería calcular el ROI de la inversión, es decir, la rentabilidad que obtendrías por un alquiler que equivalga a la cuota de la hipoteca a pagar.

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Una opción más sencilla es revisar cuánto cuesta un alquiler en esa zona y cuánto tarda en alquilarse una casa. Por un lado, así te proteges si sube la hipoteca y no puedes pagar y, por otro lado, tienes claro cuánto puedes obtener por la vivienda si te cambias de ciudad o si, cuando seas más mayor y tus necesidades cambien, decides alquilar la casa.

Y es que una de las claves de ver tu vivienda como una inversión es pensar en ella como un activo que puedes o no rentabilizar. Es decir, el lugar donde vives ahora de forma circunstancial, pero que puedes abandonar (y alquilar, por ejemplo) si se dan las circunstancias adecuadas.

Con esto en mente ¿merece la pena invertir en vivienda? ¿Debería ser tu primera inversión? Estos son los pasos para averiguarlo:

Ten claro cuánto cuesta de verdad la inversión en vivienda

La compra de una vivienda supera el precio del piso, ya que al precio tienes que sumar los impuestos y tasas. En el caso de las viviendas de segunda mano estamos hablando de un 8% y en el de las nuevas del 10%, a lo que hay que sumar tasación y otros gastos varios… Como poco, será necesario reservar un 12% al valor de compra sólo para todas estas gestiones. A esto hay que sumar el coste que supondrá mantener la casa.

Lo difícil en estos casos es determinar qué rentabilidad real deberías obtener por el piso, cuánto vale en términos de inversión. Para hacerlo hay que recurrir al alquiler. Según el experto en el sector inmobiliario Borja Mateo asegura que para que un piso merezca la pena comprarlo su rentabilidad anual debería rondar por lo menos el 5%.

🔎 El Banco de España cifró en un 5,2% la rentabilidad de la inversión en vivienda sumando la variación de precios más el alquiler. El alquiler por separado ofrece un beneficio del 3,7% FIN DE CAJA

Solo en esos términos será comparable la compra de tu casa a otras inversiones. Para saber si un determinado inmueble cumplirá con esas premisas primero hay que averiguar el precio medio de alquiler por la zona.

Supongamos que podemos obtener 1.000 euros al mes por el piso, es decir, 12.000 euros al año. A este dinero restaremos los gastos básicos de comunidad e IBI, que pueden ascender a 2.000 euros (recordemos que se trata de una buena zona). En esas circunstancias, no deberíamos pagar más de 200.000 euros por el inmueble si queremos que la rentabilidad anual no baje del 5%, impuestos incluidos y, si queremos ser totalmente transparentes, también el coste de la hipoteca.

Y es que, la hipoteca tiene un impacto enorme en el precio final que pagas por tu vivienda. Cuanto más largo sea el plazo, mayor será el coste final de la casa y así hasta duplicar el precio que figura en las escrituras para préstamos a más de 35 años dependiendo del tipo de interés que pagues.

En el siguiente gráfico hemos calculado cuánto pagarás por tu hipoteca de 200.000 euros en función del plazo al que te endeudes por un moderado 3% de interés.

Cuanto pagas por la hipoteca de tu casa

Siguiendo los consejos del experto y con una visión global, lo que financieramente podrías pagar por tu vivienda se reduciría notablemente con la hipoteca. Si tu salario es muy alto y puedes pagarla en 10 años ‘sólo’ estarás destinando 31.720 euros adicionales al pago de la casa que bien mermarían la rentabilidad, haciendo que dejase de ser una inversión atractiva, o bien harían que tuvieses que comprar una casa de poco menos de 170.000 euros.

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El coste de oportunidad frente a la inversión

¿Y si en lugar de adquirir la vivienda invirtieses el dinero? Esta es la medida real frente a la que hay que enfrentar la compra de la casa como primera inversión. Si dispusieses de 200.000 euros para invertir en un plazo de 25 años a un modesto interés anual del 5% al cabo de ese periodo habrías acumulado 677.271 euros.

Sin embargo, para ser justos, de no ser por la hipoteca no tendrías tanto dinero. En ese sentido, sería mejor enfrentar la compra de la vivienda como primera inversión a lo que podrías conseguir con el dinero que dedicarías a la hipoteca cada mes: 948 euros o 11.376 euros al año.

Bajo esos parámetros, al cabo de 25 años tendrías 570.090 euros, de los cuáles 285.690 corresponderían sólo a intereses. Esta es la cifra clave, la que te da una medida de lo que podrías tener si en lugar de comprar casa, hubieses invertido.

Para terminar de ser rigurosos, podemos restar los 500 euros que por ejemplo estarías pagando de alquiler por tu casa que no estaría en propiedad, con todas las ventajas que eso implica. En ese supuesto, tu capital se quedaría en 269.409 euros tras un cuarto de siglo, de los cuáles 135.009 euros serían solo intereses.

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¿Y AHORA, QUÉ DEBERÍAS HACER?

Mi nombre es Luis Pita y mi libertad financiera es de 14 años. Es decir, si mañana dejase mi empleo, podría mantener el mismo nivel de vida sin trabajar hasta 2036.

Soy autor del best seller “Ten peor coche que tu vecino” y me has visto enseñando ahorro y finanzas personales en TVE, Telecinco, Cuatro, La 2, Telemadrid y las principales radios.

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10 Comments on “¿Debe ser la vivienda tu primera inversión?”

  1. Yo hubiese agradecido que me hubiesen avisado de no comprarme una casa en plena burbuja inmobiliaria. Todavía estoy pagando ese error en una hipoteca de una casa que no lo vale

  2. Todo es desde el punto de vista que se mira, yo pago 435 euros de hipoteca y el alquiler en la misma zona está a 850 euros con lo que me ahorro amortizó hipoteca y con mis cálculos a los 52 años tendré mi hipoteca pagada y podré ahorrar para una buena jubilación si estuviera de alquiler pagaría los 850 euros hasta que me muriera eso si contar con las subidas del alquiler para mi el secr

    1. Lógicamente todo es cuestión de hacer números, pero no sólo teniendo en cuenta los números actuales, sino series históricas que te permitirán conocer la evolución del precio. Claro que comprar una casa puede ser una buena inversión, siempre que se haga con cabeza. Eso sí, con una casa corres más riesgos que con otro tipo de inversiones, especialmente si te hipotecas.

  3. hola,
    siempre el mismo monotema, llegara un dia que todo el mundo vive de alquiler y los casatenientes se montan en el dollar, comprar una casa para vivir es la mejor inversion, es tuya, si te tienes que mudar pues la alquilas y te la paga un inquilino que serias tu ( ya que sugieres que alquiles).

    si te sobra dinero lo puedes pagar anticipados a la hipoteca, ya que ese dinero se acumula en el valor de tu casa. si la gente llegan a la vejez y tienen algo hasta ahora es porque compraban sus casas primero que invertir en nada mas. y en la crisis se vio que los hijos volvian a vivir en casa de sus padres ya casados,

    invierte en otros productos que intentan vender estos, y veras lo que te espera. siempre lo mismo.

  4. Es decir, la parte que no se dice es que la Hipoteca es mas cara que un Alquiler. El pagar Interes, Impuestos y Mantenimiento de piso resulta mas costoso en muchos casos que Alquilar. Por otra parte, el Alquiler podria considerarse un Apalancamiento, el alquilar te permite ahorrar mas, para las personas que tienen ingresos adecuados no tienen porque meterse a un alquiler, pueden invertir su dinero en negocios que ya conozcan, es mi caso.

    1. Muy buena aportación Alex. Efectivamente, el alquiler te permite gestionar mejor tu dinero, además de darte más flexibilidad presupuestaria.

  5. Estoy con Eliott. Esto de «mejor alquilar que comprar» es una falacia que no sé por qué nos queréis meter por la fuerza. Yo creo que el análisis correcto es a nivel de TODA LA VIDA. ¿cuanto me cuesta comprar mi casa en la que viviré toda la vida y podré vender o dejar en herencia? contra ¿cuanto me cuesta y qué tendré si vivo de alquiler??? . Cuando tengas 80 años y sigas pagando alquiler y no poseas nada «vendible» seguro que no te parece buena idea estar alquilado…

    Buen análisis pero con datos erróneos o escasos. Lo siento, no cuela…

  6. Sigue sin ser riguroso el análisis, porque los 500€ de alquiler deben pagarse de por vida mientras que la hipoteca, cuando acabas de pagarla ya no debes pagar más!!!
    Siento ser puntilloso pero es una decisión mucho más complicada que el análisis que habéis hecho aquí

    1. Buenas Elliot,
      Lógicamente al comprar una casa entran en juego muchos factores, no sólo económicos o por lo menos no todos financieramente cuantificables. También se podría incluir el coste profesional de estar ligado a una zona por tener piso en propiedad, que hará que sea más difícil aceptar ofertas de empleo fuera de la ciudad de residencia.
      Evidentemente, el gran atractivo de comprar casa es que tras el esfuerzo de pagar la hipoteca ese gasto mensual desaparece, mientras que con el alquiler deberás pagar ese dinero de por vida. Sin embargo, lo que no cambia es la mensualidad que pagas mientras tengas una hipoteca y el hecho de que si invirtieses ese dinero obtendrías una rentabilidad que estás dejando de conseguir por estar hipotecado. Otra cuestión es que después, tras ver esos números, valores más cuestiones y decidas hipotecarte. Si lo haces, por lo menos será una decisión meditada e informada, sabiendo cuánto dejas de ganar y cuánto te cuesta.
      La idea del artículo no es ofrecer una respuesta única e inequívoca, sino conseguir que las personas se planeen el coste real de comprar una casa y dejen de verlo como la única opción a futuro.

  7. análisis muy bueno, sólo que desprecia el hecho de que debemos tener algún sitio donde vivir. La alternativa de no comprar casa e invertir no tiene en cuenta el coste de un alquiler de por vida o asume vivir hasta el último de los días en casa de los padres!

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