House Hacking: comprar casa sin esclavizarte la vida

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house hacking como funciona

Imagínate comprar casa con una hipoteca que se paga prácticamente sola. Esa es la esencia del House Hacking, una estrategia para comprar casa sin esclavizarte la vida que se usa desde hace tiempo en Estados Unidos y que ahora empieza a llegar a España.

En qué consiste el House Hacking

El House Hacking es un acelerador hacia tu libertad financiera y hacia tu sueño de ser propietario de una vivienda.

El objetivo es que puedas comprar casa sin hipotecarte la vida ni vivir esclavo de tu hipoteca, que no es exactamente lo mismo que comprar casa sin hipoteca.

¿Y cómo se consigue esto? Básicamente viendo tu vivienda como un activo, una inversión capaz de generar rentas más allá de ser el lugar del que vives.

En resumen, comprar una casa y alquilar una parte de ella o alquilarla durante cierto tiempo y con esas rentas pagar todos los gastos relacionados con la vivienda e incluso dar beneficios.

Esa es la esencia del House Hacking:

  • vivir en una parte de la vivienda y alquilar la otra (alquilas un espacio)
  • vivir en la vivienda una época del año y alquilarla en otra (alquilas tiempo)

☝️ El House Hacking te obligará a ver la compra de tu casa como lo que es, una inversión. En otras palabras, a hacer números, estimar gastos e ingresos para dar con la rentabilidad de tu vivienda, algo muy parecido a lo que harías en una vivienda que compras para alquilar.

Modelos de House Hacking y tipos de viviendas que usar

El House Hacking tradicional consisten en alquilar una parte de tu casa a otra persona y con ese alquiler cubrir gastos y la hipoteca.

A partir de ahí existen diferentes formar de abordarlo y estrategias de House Hacking según el tipo de vivienda que busques.

Para empezar, piensa en estos dos ejemplos diferentes:

  1. Juan ya vive de alquiler con dos amigos de la carrera, lleva tiempo ahorrando y quiere comprar casa. Juan puede buscar una vivienda de una habitación para él e irse a vivir solo. Por el contrario, también comprar una vivienda más grande, con tres habitaciones y alquilarlas a sus actuales compañeros. Así mantendrá el estilo de vida que le gusta y sus compañeros le irán pagando la casa. Es más, si hace bien los números podría incluso vivir sin pagar alquiler ni hipoteca.
  2. Pedro quiere cambiar de barrio y busca un piso en el centro. El coste de los estudios le parece desproporcionado frente a casas más grandes (cosas de la ubicación). ¿Qué puede hacer? Buscar una casa con varias habitaciones, quedarse él con una y alquilar el resto para que paguen su hipoteca.

Estos son dos ejemplos básicos con los que comprar casa sin hipotecarte la vida y no son los únicos. Estas son las principales estrategias y viviendas con las que hacer House Hacking.

Dúplex y chalets con varios pisos

Esta es la opción con la que menos intimidad se pierde, aunque también es verdad que la compra puede ser algo más cara que la de un piso al uso y también el mantenimiento de la vivienda.

El house hack en este caso será reservar un piso para ti y otro para los inquilinos, así de simple. Este era un de los trucos que utilizaba Scott McGillivray en el show televisivo “Income Property” donde ayudaba a personas a cambiar de casa o comprar una nueva con este sistema.

Bajo este modelo, siempre habrá una parte de la casa que se podrá alquilar por más dinero que la otra. Escoger una u otra tendrá un impacto enorme en tu libertad y lo que tardas en pagar la hipoteca. Si estás dispuesto a quedarte con la peor parte unos años, avanzarás mucho más rápido.

😯 Si la vivienda tiene un garaje o planta de subsuelo, puedes incluso adecuarlo para que sea una habitación o una vivienda independiente a alquilar.

Pisos grandes que pueden dividirse en varias casas

Los pisos antiguos eran más grandes que los actuales. Un apartamento de 200 metros cuadrados bien puede dividirse físicamente en dos apartamentos separados. De hecho, esta es una práctica habitual entre quienes se dedican al alquiler de pisos de forma profesional.

La diferencia es que con el House Hacking una de las viviendas será para ti. La otra será la que alquiles y la que pague la hipoteca y el resto de gastos.

Un piso con varias habitaciones

Es el caso que hemos visto con los primeros ejemplos. Es el más sencillo y simple de poner en marcha y normalmente también el más económico. Y es que, no necesitarás realizar ninguna obra adicional para adecuar la casa al house hack.

En el lado negativo, también es con el modelo que menos intimidad tendrás al compartir piso directamente con tus inquilinos.

Casas con terreno o garajes

Una vertiente del primer supuesto donde podrás construir una segunda vivienda o adecuar alguna estructura presente en la casa para alquilar.

Es una opción ideal donde lo que compartirás es el terreno común de la casa, además de sus gastos.

Alquilar la casa por temporadas

Esta es una alternativa más creativa y que solo es posible implementar en ciertas localidades o casos concretos.

Con este método de House Hacking no alquilas tanto el espacio como un tiempo de uso de tu vivienda. Puedes hacerlo de forma total o parcial.

Vamos a verlo con cuatro ejemplos concretos.

  • Franz y Martha son extranjeros afincados en España, a los que no les importan alquilar su casa en Valencia los meses de junio y julio, cuando ellos vuelven a su país.
  • Pedro vive en una ciudad costera y alquila su casa el mes de agosto, que es cuando él se va de vacaciones. Lo que hace Pedro un mes se puede hacer más meses si, por ejemplo, vuelves a casa de tus padres o no te importa cambiar de casa e irte tú de alquiler tres meses al año (los tres de temporada alta).
  • Juan tiene una casa de tres habituaciones y alquila dos de ellas vía Airbnb como alquiler vacacional porque prefiere la flexibilidad de no tener compañeros de piso los 365 días del año y la comodidad de alojar turistas y personas en viajes de negocio que no molestan demasiado.  
  • María y José se han comprado una segunda residencia vacacional que utilizan en momentos puntuales. El resto del tiempo está alquilada como apartamento turístico y así es como pagan los gastos e hipotecas de la vivienda. En pocas palabras, la casa de la playa les sale gratis y ahorran lo que gastarían normalmente en irse de vacaciones.

¿Se puede vivir gratis? Los números del House Hacking

¿Se puede vivir sin gastar dinero? ¿Es posible no pagar hipoteca ni alquiler gracias a esta técnica?

Respuesta corta, sí.

Respuesta larga, también, pero hay que hacer números para que todo cuadre.

😜 En cualquier caso, incluso si no vives gratis, estarás abaratando enormemente el gasto en vivienda. Es decir, vas a ahorrar en vivienda y, como consecuencia, vas a poder ahorrar mucho más.

¿Y cuáles son estos números? Pues básicamente una estimación de gastos e ingresos que obtendrás con la operación y el House Hacking. Vamos a verlo con un ejemplo concreto.

Los gatos de la operación son:

  • Vivienda de tres habitaciones valorada en 200.000 €
  • Aportación inicial: 60.000 € (20.000 € en impuestos y gastos + 40.000 € de entrada)
  • Hipoteca de 160.000 € al 2,25% por 30 años. Cuota de 614 €

📌 Como ves, no te librarás de tener que pedir un préstamo hipotecario. Aquí te damos las claves para negociar tu hipoteca con el banco.

A la cuota de la hipoteca tendrás que sumar el resto de gastos de la vivienda, que es el coste de ser propietario y una de las cosas que no te cuentan de comprar casa.

Estos gastos incluyen cosas como:

  • El IBI, que vamos a estimar en 300 € al año o 25 € al mes
  • Gastos de comunidad: 75 € al mes
  • Seguro de hogar: 168 € al año o 15 € al mes
  • Mantenimiento y reparaciones: 25 € al mes

En total, el coste mensual de la nueva casa será de 754 euros al mes.

Ahora vamos a ver la parte de ingresos, que será el dinero del alquiler de las habitaciones. Si alquilas las dos habitaciones por 400 euros cada sumarás 800 euros brutos y tendrás una ganancia neta mensual 46 impuestos o 552 euros al año. Esto equivale a un retorno sobre el capital empleado (ROCE) del 0,92%.

Hasta aquí la cosa ya pinta bastante bien. ¿Qué pasaría si, además, añadimos lo que dejas de gastar en alquiler? Salvo que vengas de casa de tus padres, estarás pagando un dinero por tu vivienda. Con el House Hacking ya no tendrás que hacerlo, así que eso supondría un beneficio adicional de 400 euros al mes a la operación, con lo que tu ganancia será de 446 euros al mes o 5.352 euros al año.

Con esa nueva cifra, el retorno sobre el capital empleado subirá hasta el 8,92%. ¡Nada mal!

Más allá del retorno del capital, lo que tendrás es mucho más dinero libre al mes para trabajar en tu libertad financiera porque habrás eliminado de la partida de gastos la vivienda. Esta es la magia del House Hacking.

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¿Y AHORA, QUÉ DEBERÍAS HACER?

Mi nombre es Luis Pita y mi libertad financiera es de 14 años. Es decir, si mañana dejase mi empleo, podría mantener el mismo nivel de vida sin trabajar hasta 2036.

Soy autor del best seller “Ten peor coche que tu vecino” y me has visto enseñando ahorro y finanzas personales en TVE, Telecinco, Cuatro, La 2, Telemadrid y las principales radios.

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