Alquilar o comprar casa, ¿qué es mejor?

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comprar o alquilar casa ventajas y desventajas

¿Alquiler o compra? Seguro que en algún momento te has hecho esa misma pregunta.

España sigue siendo un país de propietarios, pero la tendencia está cambiando. Actualmente en España un 23,8% de la población vive en régimen de alquiler. Y la cifra sigue subiendo.

Cada vez más personas optan por el alquiler frente a la compra de casa, aunque aún estamos lejos de las cifras de los países más avanzados de Europa. En Alemania, por ejemplo, el porcentaje de personas que viven de alquiler es 48%, en Francia es 36% y en Suiza es 56%.

La decisión de alquilar o comprar casa tiene un impacto muy grande en tu libertad financiera y en la gestión de tus finanzas personales.

En este artículo te contamos las ventajas e inconvenientes de cada una de las opciones, para que elijas bien informado. Empezaremos por lo más emocional y terminaremos con los números. Es decir, lo que dicen las matemáticas que es mejor para tu patrimonio a largo plazo.

Ventajas y desventajas del alquiler

Vivir alquilado tiene muchos aspectos positivos, no sólo financieros, sino también en cuanto a tu estilo de vida y posibilidades de crecimiento.

En términos generales, alquilar es una opción más flexible que tener casa en propiedad.

Ventajas de vivir de alquiler

  • Vives donde quieres. No estás atado por la hipoteca a una casa concreta y puedes cambiar cuando quieras. Esto se traduce en que puedes vivir donde quieras, en cualquier zona de la ciudad e incluso en cualquier país del mundo y que podrás mudarte de residencia tantas veces como desees. Al comprar una vivienda te estás atando a una localidad y a un tipo de vivienda y cambiar no será nada fácil, además de costarte dinero en el pago de impuestos.
  • Te adaptas mejor a los distintos momentos de la vida. Como puedes cambiar de vivienda cuando quieras, puedes adaptar tu casa a tus necesidades y a los diferentes momentos de la vida. Si necesitas una habitación porque vas a ser padre o un despacho porque vas a empezar a trabajar desde casa, será tan fácil como cambiar de piso. Lo mismo se puede aplicar si lo que quieres es una casa con piscina para los niños o si los hijos se han independizado y quieres volver al centro de la ciudad.
  • No dejas escapar posibilidades profesionales. Como no estás financieramente atado a través de tu vivienda, no dejas escapar ofertas y posibilidades de mejora profesional que impliquen traslados. Si te llega una propuesta para trabajar en el extranjero, el piso no será un problema para tomar una decisión, al igual que si te sale un trabajo en la otra punta de la ciudad, podrás cambiar de piso y volver a estar cerca del trabajo para no perder tiempo en desplazamientos.
  • Controlas mejor los costes de la vivienda. Hay muchos gastos aparejados a una casa que sólo se pagan cuando eres propietario, como por ejemplo la comunidad. Además de ahorrarte este concepto, al vivir de alquiler evitarás las derramas por mejoras en el edificio y también cualquier otra costosa reparación que haya que hacer en la vivienda y que pueden descuadrar tu presupuesto. Como propietario no podrás escapar a estos dispendios inesperados.
  • Evitas pagar ciertos impuestos. Tener casa implica pagar impuestos. Todos los propietarios deben hacer frente al Impuesto sobre Bienes e Inmuebles o IBI. En algunas localidades también se añade la tasa de basuras, que algunos caseros giran al inquilino. El coste total de estos impuestos puede superar los 1.000 euros al año.
  • Puedes reducir tu gasto mensual muy rápido. Recortar tus gastos es muy fácil si vives de alquiler. Bastará con renegociar con el casero el alquiler o mudarte a otro piso con un alquiler más bajo. Lo mismo se puede aplicar si simplemente quieres reducir lo que gastas en vivienda para ahorrar más. El alquiler es un gasto fijo pero personalizable, algo que no ocurre con la hipoteca. Rebajar lo que pagas por la hipoteca es más complicado que hacerlo con el alquiler.
  • Puedes probar si una zona te gusta antes de comprar. La flexibilidad del alquiler te permitirá vivir donde quieras y ver cómo es un vecindario antes de tomar la decisión de comprar.
  • Vives más tranquilo porque no tienes deudas. Una hipoteca puede ser una enorme losa mental. ¿Qué pasaría si te despiden? ¿Y si la empresa va mal? ¿O si ocurre cualquier imprevisto y no puedes pagar la hipoteca?. Este es un problema que ni siquiera tendrás que llegar a plantearte en un alquiler.
  • Más dinero disponible. No tienes que pagar la entrada de piso, por lo que tendrás que más dinero para el resto de tus proyectos profesionales y vitales.

Inconvenientes de vivir alquilado

Por el contrario, vivir de alquiler también tiene sus desventajas, tanto financieras como emocionales.

  • El precio del alquiler puede aumentar (y suele hacerlo).  La ley establece que el precio de tu alquiler aumentará según lo haga el IPC durante los primeros cinco años de contrato y a partir de ahí podrás pactar con tu casero otras fórmulas para revisar el precio del alquiler. Puede ocurrir que una zona se revalorice tanto que el dueño decida subir de golpe tu alquiler.
  • El dinero del alquiler no te ayuda a adquirir un activo. El alquiler es un gasto fijo en tu presupuesto como pueden ser la electricidad o la telefonía. Lo que pagas no te está ayudando a adquirir algo que será de tu propiedad, un activo, que es precisamente lo que ocurre cuando compras piso.
  • Hay mejoras que no harás porque no es tu casa. Al vivir de alquiler es lógico que no quieras gastar dinero en reformas del hogar, ya que a fin de cuentas sólo te beneficiarán durante el tiempo que estés arrendado. El mejor ejemplo es el aire acondicionado. Si fuese tu casa te plantearías instalarlo, pero al no serlo, ni lo piensas. Eso sí, en este caso siempre tendrás la opción de cambiar de casa por otra que sí tenga el aire acondicionado que querías.
  • Tienes menos seguridad a largo y a corto plazo. En otras palabras, puedes tener que cambiarte de casa aunque no quieras. Te pueden no renovar el contrato, querer subirte el alquiler por encima de lo que puedes pagar o simplemente que el casero necesite la casa.

Ventajas y desventajas de comprar casa

Seguridad frente a coste de oportunidad. Así se pueden resumir los pros y contras de comprar casa frente a alquilar.

Ventajas de adquirir vivienda

Adquirir un piso tiene también sus ventajas. Estas son las más importantes:

  • Estás adquiriendo un activo. “Alquilar es tirar el dinero”. Seguro que has oído esta frase en algún momento dado de tu vida. Es una expresión que hace referencia al hecho de que al comprar, estás invirtiendo el dinero mensual que destinas a la vivienda en un activo físico. No es un gasto, como ocurre con el alquiler. Desde un punto de vista técnico, pasa por ver cada cuota de la hipoteca como una aportación para reducir un pasivo en tu balance.
  • Tendrás una vivienda cuando te jubiles. Uno de los miedos de muchas personas es saber qué pasará una vez se jubilen. La mayoría son conscientes de que su nivel de ingresos caerá y la propia incertidumbre de un cambio vital tan grande hace que muchos busquen certezas. Ser propietario de una vivienda es una de ellas. Si tienes casa, tendrás por lo menos un lugar en el que residir.
  • Podrás generar ingresos pasivos. Si tienes una vivienda tienes un activo por el que puedes obtener un rendimiento. Alquilar la casa es una de las fórmulas clásicas para generar ingresos pasivos, dinero que te llegará todos los meses sin tener que trabajar activamente para lograrlo. En este sentido, es posible alquilar la casa que has comprando una vez te jubiles o se independicen tus hijos e irte tú a vivir de alquiler a un lugar más barato para ‘ganar’ todos los meses la diferencia entre ambos, por ejemplo.
  • Es tu piso y puedes personalizarlo. Tanto si te apetece tirar la cocina como pintar las habitaciones o cambiar el suelo, no hay nadie que te lo vaya a impedir. Tener una casa en propiedad te permitirá dejar la vivienda a tu gusto y hacer cualquier reforma que consideres oportuna.
  • Mayor seguridad. Saber que es tu casa, por más que pagues una hipoteca, puede aportar un nivel de seguridad que muchas personas necesitan para poder vivir tranquilas.

Inconvenientes de comprar casa

El gran problema de comprar casa es que todas estas ventajas tienen un precio. Ser propietario no es barato y no solamente por la hipoteca y el coste de la vivienda. Estas son las desventajas de adquirir una vivienda.

  • Reduce mucho tu libertad financiera. Por si todavía no lo tienes claro, la deuda te esclaviza y hace que trabajes para ella y no para ti, pero éste es sólo uno de los peligros de la deuda. En este artículo te descubrimos el resto.
  • El coste inicial es elevado. Para comprar una casa necesitarás tener cerca de un 35% del precio de la vivienda para pagar la entrada. Y eso solo en el mejor de los casos.
  • Si te hipotecas, puedes terminar pagando el doble por tu casa. Los intereses harán que pagues por tu casa mucho más que el precio que figura en la hipoteca y en las escrituras. Para que te hagas una idea, por un préstamo de 224.000 euros al 2,5% a 30 años acabarás desembolsando 318.600 euros, casi un 50% más sólo en intereses. En este artículo te descubrimos las claves para elegir tu hipoteca y no pagar de más.
  • Sí, el precio de las casas sí baja. Ahora ya lo sabemos todos. La burbuja inmobiliaria sirvió para desmontar ese mito y atrapar a mucha gente en el ladrillo. Debes ser consciente de que la casa que hoy compras por 200.000 euros mañana puede valer 150.000 euros, pero que la hipoteca  seguirá siendo la misma. Dicho de otra forma, si en algún momento tienes que vender la casa puedes terminar perdiendo dinero y endeudado si lo que consigues no cubre la cuantía del préstamo.
  • Pierdes toda flexibilidad para cambiar de casa. Cambiar de casa cuando estás hipotecado o incluso si tu vivienda ya está pagada es complicado y costoso. Si decides venderla intentarás que el precio sea superior al que pagaste y además no será un cambio inmediato. Deshacerse de un inmueble lleva tiempo. A esto deberás sumar el pago de impuestos por la venta. En definitiva, muchas dificultades que harán que te lo pienses dos veces. Tanto es así que la solución más rápida suele pasar por alquilar la vivienda en lugar de venderla.
  • Si no pagas puedes perderla. En caso de no poder pagar la vivienda el banco podría ejecutar la hipoteca y quedarte sin la casa después de todos los esfuerzos económicos que has dedicado a comprarla. Además, si con la venta no se salda la hipoteca, todavía seguirías debiendo dinero al banco.
  • Estás más expuesto a gastos inesperados. Más allá de los impuestos como el IBI, ser propietario te expone a muchos gastos inesperados. Los primeros son los propios del mantenimiento de tu casa y los segundos los de la comunidad. Los arreglos de tu casa podrás controlarlos y elegir cuándo hacerlos, pero las derramas de la comunidad no.
  • Pierdes oportunidades profesionales y personales. Por más que tu vida cambie, tu hipoteca seguirá ahí y necesitarás cubrir por lo menos su pago con tu salario. Esto se traduce en que necesitarás una fuente de ingresos estable y recurrente, lo que limitará tus alternativas a la hora de emprender o buscar un cambio laboral de cualquier tipo. En definitiva, arriesgarse ya no será para ti.

¿Alquiler o compra? Lo que dicen los números

¿Es más rentable comprar casa o vivir de alquiler? Esta pregunta tiene también un lado puramente económico.

¿Cómo puedes saber si compensa alquilar o comprar vivienda? Aprendiendo a hacer los cálculos (no te preocupes, también incluimos dos calculadoras para ponértelo más fácil).

La clave para saber qué alternativa es mejor desde un punto de vista financiero tiene nombre propio. Es lo que se conoce como el coste de oportunidad.

El coste de oportunidad mide el coste de la alternativa a la que renuncias al tomar una decisión. En este caso, lo que dejas de hacer con el dinero que debes destinar a la entrada de la casa y los costes extras de ser propietario.

Así es como puedes hacer tus cálculos para saber si es mejor alquilar o comprar casa:

  • Calcula el dinero que debes aportar para la entrada de la casa. Normalmente será un 35% del coste, pero cuanto más pagues, menor será hipoteca.
  • Calcula la rentabilidad que habrías obtenido durante la vida de la hipoteca por ese dinero que has destinado a la entrada y no te olvides del interés compuesto. Ese calculador puede ayudarte.
  • Calcula cuánto te cuesta cada año tener casa. Para hacer el cálculo suma la hipoteca, gastos de comunidad, mantenimiento, IBI, derramas… Enfrenta ese gasto al precio del alquiler que pagas y sus subidas (puedes usar el IPC como punto de partida).
  • Calcula la revalorización del precio de la vivienda al terminar de pagar la hipoteca. La vivienda suele recoger bastante bien el aumento de precios del IPC, así que puedes usar ese dato.
  • Compara los datos y tendrás la respuesta.

¿Necesitas ayuda? Puedes usar una calculadora que haga las operaciones por ti. La primera que recomendamos es la de Finect y la segunda el Excel creado por el blog La Hormiga Capitalista.

Con estos dos calculadores podrás saber qué alternativa es mejor desde un punto de vista financiero. Es decir, lo que dicen los números sobre comprar casa o alquiler.

En cualquier caso, recuerda que hay una parte de este coste de oportunidad más difícil de cuantificar, que es la flexibilidad financiera y profesional de vivir de alquiler. Lo mismo ocurre con el impacto de comprar una casa demasiado joven y tener que cambiar con llegada de los niños por ejemplo.

¿Qué hacer en tu caso?

La decisión de alquilar o comprar depende sobre todo de tu momento vital. En la etapa en la que estás construyendo tu vida (ej, te independizas, empiezas a vivir con tu pareja, tienes hijos) y tu carrera profesional, la flexibilidad del alquiler es fundamental.

Si tu estructura familiar y carrera profesional está muy consolida, la opción de la compra es interesante, especialmente siguiendo estos consejos para no hipotecarte la vida al adquirir una vivienda.

En caso contrario, la flexibilidad del alquiler es una ventaja a tener en cuenta, incluso a nivel económico. Como ya has visto, ser propietario puede atarte más de lo que gustaría. Cuantificar ese apalancamiento metal en forma de oportunidades laborales perdidas es complicado. Quizás por eso, en las primeras etapas de tu vida alquilar puede tener más sentido.

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Mi nombre es Luis Pita y mi libertad financiera es de 14 años. Es decir, si mañana dejase mi empleo, podría mantener el mismo nivel de vida sin trabajar hasta 2034.

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3 Comments on “Alquilar o comprar casa, ¿qué es mejor?”

  1. Tengo una duda, muy importante para mí. ?puedo hacer un contrato con mi hijo por cinco años, adelantando la cantidad total, por los gastos de compartir vivienda y comida? ? Tiene repercusión en hacienda? No es un alquiler. Gracias

    1. Buenas José Luis,
      Si tu hijo te devolverá el dinero, sólo debéis hacer un contrato de préstamo entre particulares, en caso contrario, la cosa cambia.
      Podría considerarse una donación, sí, pero también es cierto que el Código Civil ampara dar dinero a los hijos para comida, techo y alimento. En estos casos habría que demostrar que ese es, efectivamente, el destino de ese dinero, algo complicado si se entrega un adelanto de una cuantía importante por 5 años.

  2. Excelente artículo y muy acertada conclusión. El último párrafo ha sido fundamental.

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