Inversión inmobiliaria. LO QUE NO TE CUENTAN

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La inversión inmobiliaria es uno de los caminos para vivir de las rentas sin tener que trabajar. Comprar casa para  alquilar es de una de las inversiones tradicionales para generar ingresos pasivos y es fácil entender por qué. Es un negocio fácil de entender, con el que muchos están familiarizados (normalmente como inquilinos) y al que se presupone la seguridad inherente al ladrillo.

¿Realmente es así? ¿Tan buena es la inversión en vivienda? Lo cierto es que puede serlo, pero no siempre como lo tienes en mente. En este artículo descubrirás lo que nadie te cuenta de la inversión inmobiliaria, sus ventajas y también sus peligros.

Esta es la realidad de invertir en vivienda que debes conocer antes de empezar.

Su rentabilidad NO ES LA QUE PIENSAS

¿Es rentable invertir en vivienda? Si lo haces bien, puede serlo. La rentabilidad total dependerá ya del tipo de inmueble en el que inviertas y de otros factores, que veremos en el siguiente punto.

Lo que no te cuentan sobre la inversión inmobiliaria es que no tiene por qué ser el activo más rentable a largo plazo. Es la pregunta de bolsa o vivienda ¿con cuál habrías ganado más? El siguiente gráfico de Cinco Días enfrenta los últimos 30 años del Ibex 35 a la rentabilidad de la inversión inmobiliaria.

Una vez sumados dividendos, la rentabilidad del ladrillo y de la bolsa son relativamente parejas, aunque hay que tener en cuenta que el Ibex 35 no es, ni mucho el más boyante de los mercados financieros.

El rendimiento del Ibex 35 más dividendos ronda el 7,5% en los últimos 30 años, mientras que la rentabilidad bruta del alquiler está entre el 3% y el 5%. Si en lugar del Ibex usamos el S&P 500, con una rentabilidad del 8,2%, la balanza se decanta aún más por la bolsa.

Además, la inversión inmobiliaria tiene desventajas como el capital inicial que hace falta y los impuestos de entrada, su poca liquidez o la dificultad para diversificar, que después veremos en detenimiento.

No todos los activos dan LA MISMA RENTABILIDAD (La importancia del ROI)

Hay más de una forma de invertir en vivienda y comprar casa. Comprar para alquilar es un clásico, pero también hay quienes compran, reforman y venden (se conoce como flipping) por ejemplo.

Incluso dentro del propio alquiler existen enormes diferencias entre comunidades autónomas, ciudades y barrios. El siguiente cuadro de Idealista lo ilustra a la perfección:

Rentabilidad del alquiler en España

El error más habitual en este punto suele ser fijarse en el precio del alquiler cuando el dato clave es el ROI de la inversión.

🧮 El ROI o Return Over Investment mide el retorno de la inversión y sirve para saber si la casa que quieres comprar es una buena inversión.

De forma muy resumida, este ROI se calcula como la ganancia dividida entre la inversión. Dentro de la inversión habrá que sumar todos los gastos, desde los impuestos por comprar casa hasta la reforma y la financiación.

Un ejemplo simplificado de la rentabilidad de un alquiler y su ROI sería.

  • Vivienda adquirida por 120.000 € en total.
  • Ingresos por alquiler: 700 € (8.400 € al año)
  • Gastos fijos (incluida hipoteca, comunidad, seguros e IBI): 450 € (5.400 € al año)

Con estos datos el cálculo sería:

  • ((8.400 – 5.400)/120.000)*100

El resultado es un ROI de 2,5% para ese alquiler, que aumentará cuando termines de pagar la hipoteca.

Aprender a calcular el ROI de tu inversión es el primer paso para invertir con éxito en vivienda.

Hay GASTOS OCULTOS (que lastran la rentabilidad)

Seguro que el punto anterior te ha hecho reflexionar sobre la realidad de la inversión en vivienda que es fácil pasar por alto. Muchos cursos de inversión inmobiliaria pueden pasar por alto estos costes ocultos en los que incurrirás tanto al comprar el piso como al gestionarlos.

Entre los gastos ocultos de entrada para invertir en vivienda están:

  • Los impuestos por la compra de la casa, que son el 10% de IVA en una vivienda nueva y el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en una de segunda mano (depende de cada comunidad autónoma y puede rondar el 8%).
  • Gastos de tasación de la vivienda y de constitución de la hipoteca (si optas por financiar la casa) .👉 Mira aquí cómo elegir tu hipoteca y acertar
  • Agente inmobiliario, en caso de usarlo (algo que recomiendan muchos expertos).
  • Reforma de la vivienda que has comprado (para alquilar o vender) y que es fácil que se escape de tu presupuesto inicial.

La cosa no cambia una vez eres el casero. Si has vivido de alquiler o tienes ya una casa en propiedad es fácil que sepas a qué me refiero:

  • Averías y reparaciones inesperadas.
  • Derramas por parte de la comunidad de vecinos.
  • El pago del IBI.
  • El seguro de hogar y, sobre todo, el de protección de pagos del alquiler.
  • Volver a pintar y arreglar la casa con el cambio de inquilinos.
  • Impuestos por el dinero del alquiler que, afortunadamente, tiende a ser menos de lo que se piensa.

Estos son algunos imprevistos que lastrarán la rentabilidad real obtienes por tu alquiler, y todo ello sin contar con otros inconvenientes como la rotación. En otras palabras, el cambio constante de inquilinos en tu vivienda.

El ladrillo TAMBIÉN PUEDE CAER

La inversión inmobiliaria ofrece una doble rentabilidad. Por un lado el alquiler (si escoges esa fórmula) y por otro la revalorización de la vivienda. Sin embargo, hay una cosa que nunca debes perder de vista: el precio de la vivienda puede caer.

Si tienes dudas sólo debes recordar la burbuja inmobiliaria y su estallido en 2008. El siguiente gráfico de Tinsa te ayudará a hacerlo:

Evolución del precio de la vivienda

Y lo mismo ocurre con el precio del alquiler, que fluctúa y no siempre al alza. También durante la crisis financiera de 2009 hubo muchos caseros que tuvieron que ajustar el alquiler ante el riesgo de impago.

Falta de LIQUIDEZ Y DIVERSIFICACIÓN

Estas son dos de los grandes peligros de la inversión inmobiliaria y sus principales desventajas.

La liquidez se refiere al tiempo que necesitas para recuperar el dinero de tu inversión. La inversión inmobiliaria es poco líquida por naturaleza.

¿Cuánto se tarda en vender una vivienda en España? De media entre 12 y 14 meses, aunque hoy en día gracias a las proptech este proceso puede ser más ágil (normalmente también a través de una rebaja del precio).

En otras palabras, si solo inviertes en vivienda y necesitas el dinero, puedes estar en un apuro. Por eso mismo cuando me preguntan dónde guardar tu fondo para emergencias siempre recomiendo un producto de fácil acceso y líquido, como una segunda cuenta corriente o de ahorro.

 La segunda desventaja de comprar casa para invertir es la dificultad para diversificar tu inversión, tanto por el capital que supone como por comodidad.

📌 Diversificar es no poner todos los huevos en la misma cesta. En este caso, no jugarte tus ahorros a una sola carta o un alquiler

Es muy habitual comprar casa en una zona que conoces e incluso en tu propio barrio, cuando no suele ser lo más rentable. Además, en caso de que el precio de la vivienda caiga en tu barrio te afectará el doble, por la casa donde vives y la que alquilas.

Incluso quienes alquilan fuera de su zona de influencia tienden a hacerlo en su misma ciudad por cuestiones de comodidad. De nuevo, sigue sin ser la forma óptima de diversificar tus inversiones.

Esto nos lleva al tercer inconveniente de comprar casa para alquilar como inversión: requiere mucha más dedicación y tiempo del que te dicen.

Sí, una vez compres puede ser una forma de obtener ingresos pasivos sin tener que hacer prácticamente nada. Sin embargo, la mayoría no te hablan del trabajo previo que incluye:

  • Desplazarte a otras ciudades (diversificación geográfica).
  • Visitar e informarte sobre la vivienda, el barrio y la comunidad de vecinos.
  • Negociar la hipoteca con el banco (para diversificar por número de activos).
  • Negociar el precio del inmueble (un rentista inmobiliario puede ver más de 40 pisos antes de comprar).

En definitiva, que no sólo necesitarás mucho dinero para invertir en inmuebles, también te hará falta dedicar tiempo (una de las cosas que no te cuentan de los ingresos pasivos).

Hay vida más allá de COMPRAR CASA PARA ALQUILAR

Comprar casa para alquilar o para reformar y vender es la forma más habitual de invertir en el mercado inmobiliario, pero no la única.

Hay otras cuatro vías de invertir en inmuebles sin comprar casa que, además, solucionan algunos de los problemas propios de la inversión inmobiliaria como la falta de liquidez o la elevada inversión inicial.

Invertir en crowdfunding inmobiliario

Si sabes que es un fondo de inversión entenderás más rápido en qué consiste el crowdfunding inmobiliario. Igual que un fondo reúne el dinero de muchos pequeños ahorradores para invertir en bolsa (entre otras cosas), el crowdfunding inmobiliario hace lo propio para invertir en vivienda.

Se trata de plataformas que invierten en todo tipo de proyectos inmobiliarios, desde comprar casas y oficinas para alquilar, reformar y vender y también en vivienda nueva a través de promotores.  

Estas plataformas suman las aportaciones de muchos pequeños inversores para cada proyecto. El funcionamiento del crowdfunding inmobiliario es sencillo, sólo tienes que estudiar los proyectos e invertir en los que te parezcan más atractivos. Así de fácil.

Las ventajas del crowdfunding inmobiliario frente a la compra directa de vivienda son:

  • Menor capital de entrada. La cantidad concreta depende de cada plataforma, pero puedes invertir desde 500 €.
  • Mejor diversificación. No te lo juegas todo a una carta. Con el dinero que cuesta comprar una casa para alquilar puedes acceder a cientos de proyectos diferentes.
  • Mayor oferta. Puedes invertir en alquiler particular y de oficinas, proyectos de compra, reforma, alquiler y posterior venta e incluso en nuevas promociones, algo impensable para un particular.
  • Mayor liquidez (no siempre). Cada proyecto tiene sus plazos, pero lo normal es que oscilen entre los 12 y los 24 meses. Además, hay plataformas que permiten sacar antes el dinero si lo necesitas (no todas).
  • Análisis de expertos. Las plataformas de crowdfunding cuentan con equipos de expertos en inversión en vivienda que analizan cada proyecto que les llega, lo validan y sólo ofrecen los mejores. Esto supone una garantía adicional frente a tener que hacer tú ese mismo análisis.

Estas ventajas hacen del crowdfunding inmobiliario una gran opción para invertir en vivienda como particular.

Crowdleding inmobiliario

El crowdlending es como el crowdfunding, pero centrado en préstamos. Esa es la principal característica del crowdlending.

Al invertir en crowdlending inmobiliario lo que haces es prestar dinero a promotores inmobiliarios para financiar sus obras, a particulares para sus hipotecas y cualquier tipo de préstamo inmobiliario en general (también en oficinas, por ejemplo).

El funcionamiento de esta alternativa de inversión inmobiliaria sin comprar casa es similar al anterior. Las plataformas de crowdlending inmobiliario analizan proyectos y los presentan para que puedas elegir cuáles encajan con tu perfil.

Las ventajas de esta fórmula también son similares a la anterior e incluso cuenta con mínimos de inversión mucho más bajos (desde 50 €) y mayor liquidez, dependiendo también de la plataforma.

La desventaja es que se trata de préstamos, por lo que no estarás generando un ingreso pasivo salvo que sigas reinvirtiendo tu dinero.

Invertir en Socimis

Las Socimi son Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Se trata de la versión española de los REIT de Estados Unidos y otros países.

Las Socimi son sociedades cotizadas que se dedican a invertir en el mercado inmobiliario y sobre todo en el alquiler, tanto de viviendas como de oficinas. De hecho, están obligadas a invertir en inmuebles para alquiler o promociones destinadas al alquiler por lo menos un 80% de su capital.

Además, un 80% de sus ingresos deben provenir del alquiler.

Otra de las características de las Socimi es que están obligadas a distribuir dividendos entre sus accionistas. Es decir, que son ideales para generar una renta inmobiliaria sin tener que comprar casa.

El porcentaje concreto de dividendos depende de cada tipo de inversión, pero con carácter general es del 80% de los ingresos.

Las ventajas de las Socimi frente a comprar casa para alquiler o como inversión son:

  • Menor capital de entrada.
  • Gestión por parte de profesionales.
  • Mayor liquidez, ya que es un activo cotizado que puedes comprar y vender en cualquier momento.
  • Generan una renta pasiva sin los inconvenientes de ser casero.
  • No recogen las caídas en el precio de la vivienda como lo hará una casa en propiedad.

Fondos de inversión inmobiliarios

Los fondos de inversión son una herramienta versátil para tener exposición a cualquier sector. Piensa en un sector o actividad concreto y es fácil que encuentres un fondo especializado para invertir en él o un ETF en su defecto.

Los fondos de inversión inmobiliario pueden invertir directamente en casas para alquilar, en empresas de construcción, otras empresas relacionadas con inmuebles…

Como en el caso anterior, son productos de inversión gestionados por expertos, con un capital de entrada asequible para cualquier bolsillo y con total liquidez.

Conclusión

Invertir en vivienda es una forma más de diversificar tus inversiones y una alternativa para generar ingresos pasivos, pero no la única.

La inversión inmobiliaria tiene un gran atractivo porque es relativamente fácil de entender y hay una gran tradición en nuestro país. Sin embargo, puede no ser la mejor forma de hacer crecer tu patrimonio y, desde luego, no debería ser la única.

Como acabas de ver, hay muchas cosas que no te cuentan sobre invertir en ladrillo y otras vías más asequibles que no implican comprar casa.

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4 Comments on “Inversión inmobiliaria. LO QUE NO TE CUENTAN”

  1. Hola, soy Gabriel. Me gustaría ampliar un poco más mis conocimientos sobre inversión inmobiliaria. Tenéis algún curso sobre esto? Estaría interesado en comprarlo. Gracias de antemano.

  2. Ahora con los tiempos que corren (guerra, pandemia, crisis, etc…) es recomendable invertir en algo? Creo que hay un miedo generalizado por el momento que estamos viviendo. Un abrazo.

    1. Buenas Antonia,

      El mejor momento para empezar a invertir es ahora y el siguiente mejor, también. Los tiempos que corren van y vienen, pero hay una máxima que debes tener en cuenta. Cuanto más tiempo estés invertida, mejor.

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