Cómo pagar menos por tu hipoteca actual

¿Es posible ahorrar con una hipoteca ya firmada? La realidad es que sí. Se puede pagar menos por tu hipoteca actual, siempre que sepas cómo hacerlo.

De forma muy resumida hay tres soluciones:

1. Negociar los productos bonificados.
2. Amortizar la hipoteca (pagarla antes).
3. Negociar con el banco o cambiar la hipoteca de banco.

En las siguientes líneas te enseño lo que necesitas saber sobre cada uno de estos tres trucos para gastar menos en la hipoteca para que puedas ponerlos en marcha con éxito.

Eliminar productos que te han colocado con la hipoteca

La mayoría de hipotecas incluyen un largo listado de productos asociados, desde seguros hasta tarjetas de crédito pasando incluso por alarmas para la casa. Desde 2007 casi todas las hipotecas bonifican el tipo de interés si se aumenta la vinculación. Esto quiere decir que cuantos más productos contrates, menor será el tipo de interés. Sin embargo, eso no quiere decir que contratar todo lo que te pongan delante con la hipoteca sea la mejor opción.

Pagar menos interés a cambio de contratar un producto es una zanahoria demasiado tentadora para la mayoría de los ahorradores como para dejarla pasar. Además, hacer números no siempre es sencillo. La solución salomónica suele pasar por contratarlos todos pensando que así se está ahorrando con la hipoteca. La realidad puede ser diferente.

Por eso mismo, es importante que sepas cuándo compensa tener los seguros con la hipoteca y cuándo no.

Seguro de hogar con la hipoteca

Es fácil que al contratar la hipoteca desde el banco nos dijesen que el seguro de hogar era obligatorio. Esta es una verdad a medias. La ley sólo exige el seguro contra incendio y daños para las casas hipotecadas. Nada más, el resto es opcional.

¿Deberías correr entonces a anular el seguro de hogar? En absoluto. Se trata de una protección interesante. Lo que sí puedes hacer es ver exactamente qué seguro de hogar vinculado a la hipoteca tenemos contratado y cuáles son sus coberturas. Los bancos suelen colocar seguros multihogar o multiriesgo.

Son productos completos que venden un paquete de coberturas que nunca usarás y que encarecen el precio. Revisarlas puede ayudarte a ahorrar en la hipoteca de nuestra casa. Lo que no queramos habrá que pedir que lo eliminen.

👌 Para ponértelo fácil, aquí te cuento cómo funciona de verdad un seguro de hogar y las tres cosas que debes revisar para ahorrar con el seguro de hogar.

Incluso si tienes contratado sólo lo que necesitas, siempre hay que revisar opciones externas. En otras palabras, acudir a un comparador de seguros de hogar como Rastreator  o Acierto.com y ver qué precios tiene la competencia.

El ahorro en este campo puede estar en torno a los 150 euros al año.

En caso de que el banco bonifique la contratación del seguro con una rebaja del diferencial de la hipoteca, habrá que enfrentar ese ahorro del diferencial con lo que ahorramos por el seguro de hogar vinculado. Un simulador hipotecario puede servirte como orientación para estos cálculos.

Seguro de vida vinculado a la hipoteca

Prácticamente todas las entidades financieras te recomendarán contratar un seguro de vida vinculado a la hipoteca. Es la forma que tiene de protegerse y de protegernos ante un imprevisto que nos impida pagar. Es más, para las hipotecas antiguas su contratación era una exigencia.

Tener un seguro de vida que cubra la hipoteca es una buena idea. Que ese seguro sea el del banco, quizás no tanto. Este tipo de pólizas tienden a ser caras, en torno a un 15% más que un seguro de vida al uso. Eso supone que el margen de ahorro con tu actual hipoteca es muy amplio.

Lo primero que hay que hacer para pagar menos por el seguro de vida de la hipoteca es comparar precios de seguros de vida.

De nuevo, bastará con acudir a una página web como Acierto.com o Seguros.es para ver ofertas. Al buscar, puedes indicar que se tratará de un seguro vinculado a la hipoteca (más caros) o decir que es un seguro de vida al uso.

Con el nuevo precio llegará el momento de negociar con el banco el coste del seguro de vida vinculado para que lo ajuste o contratar otra opción.

☝️ Si el banco nos cobró una prima única, es decir, todo lo que costaba el seguro de vida de golpe y además lo añadió al importe de la hipoteca, podemos reclamarlo como una práctica abusiva y pedir que nos devuelvan la parte proporcional.

Si se trata de un seguro de vida bonificado que nos sirve para bajar diferencial del préstamo hipotecario, compararemos el ahorro en el precio del seguro con el ahorro en intereses. Un seguro al uso puede ser hasta 300 euros más barato que el que pagamos con la hipoteca.

Incluso si estamos contentos y no queremos cambiar, es recomendable negociar el precio de renovación cada año. Es fácil que el banco suba la prima del seguro argumentando que nos hacemos mayores. Esto es verdad, pero también lo es que el capital contratado (la indemnización) es menor cada ejercicio. Te sorprenderá los resultados que se pueden lograr.

Planes de pensiones y fondos de inversión vinculados

Los productos de inversión son otro clásico. El banco nos permitirá pagar menos intereses a cambio de contratar un plan de pensiones o un fondo de inversión.  No tiene por qué ser una mala idea, todo dependerá del producto que nos vendan.

Y es que los fondos de inversión de los bancos tienen un problema: casi siempre están entre los peores del mercado. Ofrecen rentabilidades escasas, lejos de los mejores de su categoría, y, además, cobran muchas comisiones. ¿Y los planes de pensiones? Aunque nos hemos acostumbrado a verlos como la solución de ahorro para la jubilación, ocultan trampas que deberíamos conocer antes de contratarlos.

En este punto el ahorro puede ser doble, porque dejarás de perder dinero con productos que no nos interesan y ahorraremos con la hipoteca. Hacerlo es tan fácil como traspasar el dinero del fondo o el plan a uno que sí funcione bien. Así conseguirás gastar menos en tu hipoteca de forma indirecta.

Cuenta corriente y tarjeta de crédito

Para tener una hipoteca con el banco necesitamos una cuenta corriente y seguramente habremos contratado la más completa del banco. Es fácil que tener esta cuenta nos bonifique pagando un tipo de interés menor por la hipoteca y también que ésta incluya suculentas comisiones y tarjetas de crédito.

Si quieres ahorrar debes prepararte para negociar con tu banco las comisiones que te cobra y el coste de la tarjeta de crédito. Simplemente negociando las comisiones de la tarjeta de crédito  podrás ahorrar hasta 100 euros al año.

Cambiar las condiciones de la hipoteca

Esta opción es algo más complicada que las anteriores. La razón es que un cambio en las condiciones de la hipoteca implica llevar el ahorro a otro nivel.

La entidad puede quitar y poner comisiones a su antojo (de hecho, te sorprendería lo dispuestos que pueden llegar a estar a eliminarlas si consideran que eres un cliente valioso). Rebajar el diferencial de una hipoteca o los años de duración ya es otra cosa.

El cambio de un préstamo sobre vivienda es lo que se conoce como novación hipotecaria. Existen diferentes tipos de novación en función de lo que queramos  modificar. Las opciones de cambio más habituales son:

• Tipo de interés cuando tratemos de rebajar el que ya tenemos. También podemos cambiar la hipoteca de un tipo variable a uno fijo.
• Índice de referencia. No es lo más habitual pero podría pasar si tenemos un índice como el IRPH en nuestra hipoteca.
• Ampliar capital. Esta opción no suele ser aconsejable porque pagaremos más intereses.
• Ampliar plazo. Todavía menos recomendable. Como veremos más adelante, a mayor plazo, más intereses. Las hipotecas largas favorecen al banco y no al usuario.
• Modificar los titulares de la hipoteca. Con una novación se pueden poner o quitar titulares dentro del préstamo. Esto se puede hacer para incluir al cónyuge en el préstamo, por ejemplo.

Estos cambios no salen gratis. La novación de la hipoteca tiene unos costes que estarán reflejados en el contrato en forma de comisiones. Lo más habitual es que se sitúe en torno al 1%.

Además, habrá que sumar gastos de notaría, gestoría y el pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados si queremos hacer algo más que cambiar los tipos de interés. Y es que para ampliar la hipoteca sí habrá que hacer frente al IAJD, que costará en torno a un 0,5% y un 1,5% del capital que se esté ampliado.

Amortizar hipoteca

La otra gran vía para ahorrar con la hipoteca contratada es adelantar pagos de la hipoteca. El efecto de amortizar capital anticipadamente es muy elevado y tiene dos vertientes, la fiscal y la financiera.

Adelantar dinero de la hipoteca permite pagar menos impuestos (sólo en determinados casos) y pagar menos intereses en el global del préstamo (en todos los casos)

Amortizar la hipoteca para ahorrar impuestos

Esta opción está reservada para quienes compraron su casa antes de 2013 y siguen pagando la hipoteca. Y es que las viviendas adquiridas posteriormente no dan derecho a deducción.

Si es tu caso, podrás deducir un 15% de lo que pagas de hipoteca más seguros asociados a la misma sobre una base máxima de 9.040 euros. El resultado es que puedes llegar a desgravar 1.356 euros en la renta.

¿Cómo saber si me compensa pagar más para desgravar más para ahorrar con la hipoteca? La respuesta es sencilla. Si pagas menos de 9.040 euros por el conjunto de tu hipoteca en el año, tienes opciones de ahorrar con la hipoteca.

Adelantar parte de la hipoteca

La mayoría de personas firma su hipoteca atendiendo a la cuota que pagará y no a lo que le costará el préstamo en su totalidad. Es un error de lo más habitual que les impide ahorrar con la hipoteca y hace que al final paguen mucho más.

Esto se traduce en hipotecas a 30 y 35 años, que son las que permiten cuotas más bajas. Optar por amortizar parte del préstamo hipotecario de forma anticipada nos ayudará a ahorrar.

Para un préstamo hipotecario de 150.000 a 20 años, adelantar 5.000 euros el segundo año puede suponer más de 3.700 euros de ahorro. Es fácil que a estas alturas hayas oído que con los tipos tan bajos, amortizar puede no merecer la pena. En este artículo resolvemos la gran duda: ¿Merece la pena amortizar hipoteca?

Si lo que te planteas es si reducir cuota (lo que pagas al mes) o duración (el tiempo de la hipoteca), aquí te decimos qué hacer.

Cambiar la hipoteca de banco

La última alternativa es dejar atrás tu banco y tu hipoteca actual. En otras palabras solicitar una subrogación hipotecaria o cancelar el préstamo actual para firmar uno nuevo. De ambas opciones, la primera es la mejor, ya que te ahorrará mucho dinero en impuestos y comisiones del banco.

Con una subrogación de la hipoteca podrás modificar el interés pactado, el índice de referencia, el número de productos vinculados, comisiones y cláusulas abusivas. Lo que no podrás es alargar los años o ampliar capital.

Al final, con una subrogación lo que hacemos es cambiar la hipoteca de banco mejorando las condiciones. Es una forma integral de ahorrar con la hipoteca. Como contraprestación, habrá que pagar la comisión que marque el contrato, que suele ser de entorno a un 1,5%.

Los trámites para la subrogación son relativamente sencillos. De hecho, la entidad a la que quieras cambiarte es la que suele encargarse de todo el proceso. Bastará con firmar la solicitud de cambio y ella hará llegar la documentación a la otra entidad, que dispondrá de un plazo 15 naturales para hacer una contraoferta que mejore e iguale la de la nueva entidad. En caso de hacerla e igualar, tu banco tiene el derecho a retenerte como cliente con esas mismas condiciones.

¿Merece la pena cambiar la hipoteca de banco? Una vez más, todo es cuestión de números. Básicamente se trata de enfrentar el coste de constitución más la penalización de la otra entidad con el ahorro total que obtendremos.

Un experto en hipotecas puede ayudarte a encontrar la mejor oferta hipotecaria y a hacer los cálculos para saber si te compensa cambiar de hipoteca. 

Cuánto puedes ahorrar en total

Cada hipoteca es un mundo y la situación personal también influye para determinar cuánto pagas por tu seguro de vida. Sin embargo, sí que hay unas cifras medias que nos servirán para resumir lo que puedes ganar con cada acción:

• Seguros de hogar vinculado: el ahorro puede ser de 150 euros al año.
• Seguro de vida vinculado: el ahorro puede ser de 300 euros al año los primeros años (conforme vayas pagando la hipoteca el coste del seguro será menor y también el ahorro potencial)
• Productos financieros: el ahorro es infinito porque puedes dejar de perder dinero y empezar a ganarlo. Si hay que poner una cifra, puedes sacar una media de un 1,5% más por tus inversiones.
• Cuenta corriente y tarjeta de crédito: puedes ahorrar 30 euros al año con la tarjeta y sumar una media de 70 euros entre comisiones y coste de mantenimiento de la cuenta de ahorro.
• Cambiar las condiciones de la hipoteca: el ahorro puede ser astronómico. A modo de ejemplo, si rebajas el tipo de interés en una hipoteca de 150.000 euros a 30 años del 3% al 2,8% (0,2 puntos), ahorrarás 5.769 euros. Si lo llevas al 2,5% el ahorro será de 14.270 euros en intereses. Cuanto más tiempo te quede por pagar, mayor será el ahorro.
• Amortizar hipoteca anticipadamente: puedes ahorrar fácilmente más de 4.000 euros. Para un préstamo de 150.000 euros a 20 años, pagando 5.000 euros más de hipoteca el segundo año se consigue un ahorro en la hipoteca de 3.700 euros. Si, además, no pagas más de 9.040 euros al año, puedes ahorrar un 15% de lo que te falte hasta esa cantidad en la declaración de la renta.
• Cambiar la hipoteca de banco: el ahorro es proporcional al del cambio de las condiciones de la hipoteca más el de los productos vinculados. Eso sí, para lograrlo hay que ser muy buen negociante o contar con la ayuda de expertos como los que te recomendamos.