La hipoteca es fuente de gasto, pero también lo puede ser de ahorro. Una de las decisiones más importantes que todo hipotecado debe tomar en un momento dado es si usa parte de su preahorro para amortizar capital de forma anticipada; es decir, si compensa o no adelantar el pago del préstamo.
Hay una cuestión que todo hipotecado se planteará tarde o temprano: ¿compensa amortizar la hipoteca de forma anticipada? ¿Cuándo merece la pena adelantar el pago del préstamo hipotecario? ¿Es mejor amortizar o ahorrar? ¿Y si tengo pensado invertir?
Todas son preguntas razonables que normalmente llegan cuando has conseguido ahorrar una cantidad de dinero y te planteas qué puedes hacer con ella. Con este artículo vamos a ayudarte a que entiendas lo que conseguirás al amortizar la hipoteca y si es el mejor movimiento para ti.
🧐 Como anticipo y también spoiler, amortizar la hipoteca siempre será positivo porque pagarás menos intereses por el préstamo y reducirás tu deuda, algo que tiene un enorme impacto psicológico.
ÍNDICE
Amortizar la hipoteca o ahorrar
¿Es mejor adelantar la hipoteca o ahorrar? La respuesta a esta pregunta dependerá de un solo factor: cuánto dinero tienes ahorrado y para qué es.
Si ese ahorro es tu fondo de emergencia, olvídate de amortizar la hipoteca. Ese capital es tu colchón de seguridad y no deberías tocarlo bajo ningún concepto.
¿Y si es un dinero extra, al margen del colchón? En ese caso la pregunta quizás no sea tanto si es mejor amortizar o ahorrar, sino más bien si te conviene invertir o adelantar la hipoteca.
¿Es mejor amortizar o invertir?
La cuestión cambia cuando no hablamos de ahorro, sino de la opción más rentable para tu dinero.
La regla de oro para elegir entre amortizar la hipoteca o invertir es muy sencilla: escoge la opción más rentable, la que te ofrezca un tipo de interés superior.
A modo de ejemplo, imagina que tienes una hipoteca fija al 3%. En teoría, te compensará amortizar la hipoteca cuando el retorno de tus inversiones sea inferior a ese porcentaje.
Por poner nombres, si tienes en mente invertir en un depósito al 1% o adelantar parte de la hipoteca con la que te ahorrarás un 3%, la mejor opción parece clara. La cosa cambia cuando hablamos de inversiones que ofrecen una rentabilidad superior, como por ejemplo fondos de inversión o la inversión indexada.
En estos casos invertir puede arrojar mejores resultados, aunque todo dependerá también de tu perfil como inversor y del riesgo que quieras asumir.
La ventaja de amortizar hipoteca frente a invertir es que la rentabilidad o el ahorro es seguro. Cuando adelantas una parte de la hipoteca sabes exactamente el retorno que vas a obtener para tu dinero, que es lo que te ahorrarás con la hipoteca. Con una inversión esto es imposible de saber, incluso con las inversiones más seguras (depósitos al margen).
El inconveniente de pagar antes de la hipoteca en lugar de invertir es que no aprovecharás el interés compuesto. Al invertir obtienes un único rendimiento, con la inversión tu dinero se compone y los intereses van sumando gracias al efecto bola de nieve.
📈 ¿También con la subida de tipos de interés?
La subida de tipos de interés no cambia este planteamiento general. Lo que sí hace es que debas tener en cuenta que el tipo de interés de los préstamos puede seguir subiendo en el medio plazo. Esto se ayudará a evaluar mejor en qué momento amortizar la hipoteca.
Como regla de oro, adelantar la amortización del préstamo hipotecario a la subida de tipos de interés y del Euribor te ayudará a ahorrar más dinero en la hipoteca a largo plazo aunque con los números en la mano parezca menos rentable.
Cuando es el mejor momento para amortizar la hipoteca
En España casi todas las de hipotecas funcionan con el sistema francés de amortización. Esto quiere decir que la mayoría de intereses se pagan durante los primeros años del préstamo.
En consecuencia, si adelantas dinero durante los primeros años el ahorro será mucho mayor.
🔎 El sistema de amortización es el que establece cómo devolverás el dinero del préstamo, qué parte de la cuota se usa para pagar intereses y cuál para amortizar capital o reducir la deuda efectiva.
Imagina que adelantas 5.000 euros de hipoteca y que tu tipo de interés es del 3%. Al hacerlo, estarías evitando pagar 150 euros al banco de forma directa.
Este es el impacto de amortizar esos 5.000 euros cada año en un préstamo a 20 años de 150.000 euros, te permitiría ahorrar 20.077 euros sólo de intereses y acortar en 8 años el pago de la hipoteca. En el primero de los casos desembolsarías 29.588 euros en intereses al banco y en el segundo, si no amortizas capital cada ejercicio 49.665 euros.
Pero es que, incluso pagando esos 5.000 de más sólo una vez el primer año de hipoteca tendrías un ahorro significativo. Para empezar, acortarías ocho meses la vida de la hipoteca y además pagarías 3.741 euros menos al banco en intereses.
Por el contrario, si esa amortización la haces en el 5 año, el ahorro sería de solo 1.936 euros, Como ves, con la hipoteca cuanto antes adelantes capital, mejor.
Qué debes tener en cuenta para adelantar la hipoteca
Además de no destinar todos tus ahorros a pagar antes la hipoteca, hay otra serie de factores que debes valorar como son.
Cuántos años te quedan de hipoteca
Como acabas de ver, cuanto más tiempo te quede, más podrás ahorrar. Si quieres amortizar la hipoteca para ahorrar en intereses, hazlo cuanto antes.
Qué comisiones de amortización vas a pagar
Al ahorro por adelantar la hipoteca hay que restarle los gastos de la operación, que son las comisiones por amortización anticipada que el banco te puede cobrar.
Revisa el contrato de tu hipoteca o pregunta a tu entidad a cuánto ascienden en tu caso. Hay hipotecas que cobran estas comisiones y otras que no lo hacen, pero limitan el porcentaje del préstamo que puedes devolver (normalmente al 20%).
Si puedes desgravar por la hipoteca
Además del impacto en los intereses totales que terminarás pagando por la hipoteca, el hecho de que se pueda desgravar por la compra de una casa en la declaración de la renta hace que también haya que analizar la cuestión fiscal. La normativa establece una serie de cantidades máximas sobre las que aplicar la deducción del 15%, que se corresponderían a una cuota de 753,33 euros al mes o 9.040 euros al año.
Esta cantidad se aplicará a las declaraciones conjuntas e individuales. Esto quiere decir que si tu pareja y tú optáis por hacer la declaración individual ambos podréis desgravar un 15% sobre 9.040 euros, por lo que en realidad estaríais doblando la base de la deducción. En caso de hacer la declaración conjunta el límite serán los 9.040 euros sin multiplicar por dos la cuantía.
Ahora que ya sabes la cantidad máxima de la hipoteca que tiene premio fiscal llega el momento de buscar tus recibos bancarios y hacer cuentas. ¿Has pagado más de 9.040 euros entre hipoteca y seguros asociados (vida y hogar)? Si es así, desde un punto de vista fiscal no podrías sacar más partido por amortizar más capital de tu hipoteca.
En este punto conviene distinguir entre las casas compradas antes del 1 de enero de 2013 y las que se compraron más tarde, ya que las últimas no tienen derecho a deducción en la declaración de la renta. Para el resto de personas la desgravación será de un 15% sobre una base máxima de 9.040 euros o, lo que es lo mismo, un ahorro fiscal de 1.356 euros. Si no has llegado al máximo o si estás casado, optas por hacer la declaración individual y no alcanzáis los 18.080 euros -recuerda que cada cónyuge puede desgravar sobre la base máxima- amortizar hipoteca hasta esos límites será casi siempre la alternativa más recomendable.
Desde el punto de vista financiero estás obteniendo una rentabilidad del 15% por tu dinero que no podrías obtener de otra forma y además estás ayudando a reducir los intereses totales que pagas por tu préstamo. Esta medida será la que ahora tomemos como referencia al explicar cómo decidir si compensa o no amortizar anticipadamente el préstamo cuando no existen incentivos fiscales.
Para que termines de entenderlo, imagina que has pagado por tu hipoteca 6.000 euros en todo el año. Al hacer la declaración de la renta podrás deducir 900 euros y dejarías de ‘ganar’ 456 euros en el IRPF, que es la cantidad adicional que deducirías de haber pagado los 9.040 euros máximos. Además, habrías contribuido a reducir en 3.040 euros el capital restante por pagar de hipoteca y los intereses que hubiese generado.
Qué harán el Euríbor y los tipos de interés
En los últimos años nos hemos acostumbrado a ver el Euribor en negativo y los tipos de interés en el 0%. En ese entorno, adelantar la hipoteca tenía poco sentido desde una perspectiva estrictamente financiera.
Sin embargo, las tornas han cambiado y ahora se esperan subidas del Euribor y de los tipos de interés. Esto quiere decir que la hipoteca se encarecerá a corto y medio plazo. Amortizar capital en este escenario te permitirá ahorrar más.
📌Puedes evitar esta preocupación cambiando tu hipoteca a tipo variable por una tipo fijo.
Cómo vas a reducir el préstamo: ¿cuota o plazo?
A la hora de adelantar dinero al banco para la hipoteca, puedes elegir recudir la cuota que pagas cada mes o el plazo del préstamo, es decir, al duración de la hipoteca.
Con las dos ahorrarás dinero, pero con una más que contra. Aquí te damos la solución: ¿Es mejor amortizar cuota o plazo en la hipoteca?
Cuánto pese la hipoteca en tu cabeza
Por último, tener claras las matemáticas está bien, pero nunca cuenta toda la película cuando se trata de dinero y finanzas.
Igual amortizar la hipoteca no es la alternativa con la que más dinero vas a ahorrar o ganar, pero es lo óptimo para ti. Y es que, hay pocas cosas más gratificantes y liberadoras que terminar con la deuda, especialmente con la hipoteca.
Por eso mismo, una de las cuestiones que debes valorar para decidir si amortizas o no tu hipoteca es cómo te sientes respecto a ella, hasta qué punto es una losa psicológica para ti o un motivo de estrés.
Si tu hipoteca te estresa, reducirla hasta un límite que sea aceptable para ti ayudará mucho a que consigas la tranquilidad financiera.
¿Conviene amortizar la hipoteca? Qué hacer en tu caso
En este punto ya deberías tener una idea de qué hacer según ti perfil, pero por si acaso, vamos a ver cómo actuar en algunos casos concretos.
- Eres alérgico a la inversión o solo inviertes en productos muy conservadores. Amortizar la hipoteca posiblemente te dé mejores resultados que invertir en depósitos que no te llevarán a ninguna parte. Por lo menos ganarás la tranquilidad de saber que has pagado tu deuda.
- Inviertes a largo plazo, pero te preocupa la hipoteca. Si ya inviertes y tienes un plan a largo plazo, reduce la hipoteca si para ti es una fuente de preocupación y de estrés financiero. En caso de duda, recuerda lo que has visto sobre cómo elegir entre pagar la deuda o invertir o destina una parte del capital a cada partida.
- Eres una persona de números. Si lo tuyo son las cifras y quieres actuar como un economista, solo tienes que hacer números y ver con qué opción obtendrás una rentabilidad mayor.
Pagar una parte de la hipoteca antes es una de las formas de ahorrar con tu préstamo, ya que abonarás menos intereses al final. Aquí te contamos otras formas de ahorrar en la hipoteca que tienes.
49 Comments on “Cómo saber si te conviene amortizar hipoteca”
Buenos días
te cuento, tenemos una hipoteca fija al 2% de la que nos quedan 100.000 euros por pagar, en 20 años que es donde vivimos. Además tenemos otra casa alquilada de la que nos quedan por pagar 30.000 euros en 10 años en variable (IRPH porque era VPO de la que ya han pasado 15 años). Nos gustaría comprarnos a corto medio plazo una segunda residencia sobre unos 100.000 euros en el pueblo y tenemos 50.000 euros ahorrados, pero hace un par de años que aprobé las oposiciones y mi marido cambió de trabajo y nuestra capacidad de ahorro esta bien, de unos 1500 euros al mes, seguramente más…mi marido tiene coche de empresa y el mío esta nuevo.
Mi pregunta es, nos interesa ahorrar para comprar la casa del pueblo sin pedir nada al banco y dejar las dos hipotecas como están? ¿nos interesa amortizar ya, de la que debemos los 30.000 integramente y quedarnos solo con la hipoteca grande y pedir una segunda hipoteca para la casa del pueblo? ¿nos interesa quitarnos de la grande, aunque no la quitemos entera, y en ese caso, los bancos nos darían una 3º hipoteca?
gracias, un saludo
Buenas Ana,
Lo primero de todo, enhorabuena por vuestra situación. Estáis en una gran posición. Lo segundo, una recomendación general: cuidado con cosas como el coche de empresa, porque puedes perderlo si cambias de trabajo. No planifiques demasiado contando con él y planea por si lo pierdes.
Dicho esto, la hipoteca fija al 2% está muy, pero que muy bien y creo que es algo llevadero. Respecto a la del IRPH, no sé si podréis reclamar o no el índice de referencia, pero si la hipoteca se está pagando con el alquiler y generando un flujo de caja, puede estar bien dejarla así.
¿Qué hacer ahora? La respuesta va a depender de qué nivel de deuda queráis asumir, así de simple. Si te soy sincero, en Preahorro somos de usar poco el apalancamiento porque no todo el mundo sabe manejarlo ni lo soporta bien (no parece tu caso). En este sentido, cuanto menos pidáis al banco por la casa del pueblo, mejor, pero si contáis con 50.000 euros ahorrados para invertir (no solo es vuestro colchón de emergencia), tenéis mucho margen de maniobra.
Tal y como yo lo veo podéis:
Con esto en mente, ¿te darán una tercera hipoteca? Pues va a depender de tu capacidad de pago, nivel de endeudamiento, porcentaje de la vivienda que te quede por pagar y porcentaje de la nueva que financies. Si vas a financiar un 50% del valor de la casa y tu nivel de endeudamiento no alcanza el 40% de tus rentas, no deberías tener problemas para conseguir financiación, por ejemplo.
Por otro lado, también existen fórmulas alternativas como las hipotecas con doble garantía. Es decir, una hipoteca donde pones otra casa como segunda garantía para financiar un porcentaje adicional.
Muchísimas gracias por tu respuesta. Un saludo
A ver que me aconsejas, pues me queda de hipoteca 8.000 euros
Y voy a recibir un extra de 5.000 euros.
Tengo claro que quiero quitar hipoteca, ahora bien, Que debo de quitar:
¿Los intereses que queden por pagar y dejar solo el capital pendiente de amortizar?
O ambas cosas a la vez (capital e intereses?
Si ves otra forma mejor, te agradecería me lo digas para estudiarlo y hablar con mi banco
Gracias por tu información y ayuda, recibe un saludo.
Pedro,
Me parece una opción muy buena en tu caso. Creo que te interesaría amortizarla reduciendo el plazo. Aquí te lo explico:
https://preahorro.com/hipoteca-y-vivienda/amortizar-cuota-plazo-mejor/
Buenas me constituí mi hipoteca en el mes de mayo.
Y estaba pensando en amortizar de forma anticipada.
El tema está y entiendo que siempre y cuando no me hayan revisado si amortizo de forma anticipada lo haré bajo el Euribor antiguo. Y ñ no el futuro aunque sea este mes en el que se constituyó el préstamo?
Buenas Pepe,
Efectivamente, la amortización se realiza en las condiciones del momento en el que amortizas y al tipo marcado en ese momento. Si amortizas antes de la revisión, lo harás previsiblemente a un tipo más bajo.
Buenas. Una pregunta si tuvieras un piso alquilado que a la hora de ponerlo en venta te da el doble por lo que lo compraste que harias?
De hipoteca me quedan 25 años y 155.000 euros
El alquiler gano el doble de lo que me queda de hipoteca si lo invirtiera pagaria antes la hipoteca
Si lo pongo en venta me daria para pagar la hipoteca y comprarme otro inmueble libre de cargas
Buenas Marta,
Interesante cuestión, la verdad. Habría que saber el tipo de interés de la hipoteca para poder hacer números y también saber cuál es la ganancia patrimonial por la venta y cuánto se quedará hacienda de ella. Así podrás dat con la mejor opción financiera.
A partir de ahí, también habría que valorar otras cuestiones como la zona donde está el inmueble y dónde vas a poder comprar el nuevo inmueble para alquilar, ya que ambos incidirán en el alquiler que podrás cobrar.
Hola! Tengo una hipoteca de antes de 2013, variable: euribor + 2%. Me quedan 137000 y 24 años. Lo que he visto otra casa que me interesa. ¿Cual es mi mejor opción? Para comprar esa casa nueva tendría que vender la que tengo. ¿Subrogo la hipoteca actual mientras decido venderla o no? ¿Intento amortizar parte que tengo ahorrado y solicito más hipoteca? No sé la mejor forma de realizar esta operacion.
Gracias
Buenas,
Para casos como el que planteas existen las llamadas hipotecas puente que se firman para hacer de puente entre una casa y la otra mientras organizas la venta.
Buenos días. Le planteo mi duda.
Tengo una hipoteca a la que le quedan casi 20 años y 103.000€. Es de tipo progresión geométrica, no la habitual de sistema francés.
Según el cuadro de amortización suministrado por el banco, este año pagaremos unos 1.500€ de intereses.
No sé si he entendido bien el tema de la deducción por vivienda habitual (tenemos derecho, la compra fue en 2012), le ruego su corrección si no es así.
Si yo amortizo hasta 9040€ al año, me deduzco 1.356€ (el 15%). Pero no significa que me ahorre esos 1.356€, sino que se me restan de mi base imponible, y puesto que caen enteramente en el tramo que arranca en 35.200 y que cotiza al 37%, lo que realmente me ahorraría sería el 37% de esos 1.356, o sea 500€. Eso es lo que me devolvería de más Hacienda por desgravarme los 9.040. ¿Es correcto?
Mi mujer cobra algo menos y en su caso esos 1.356 de sus 9.040 caerían en el tramo del 30%, por lo que a ella Hacienda le devolvería el 30% de 1.356, o 406€. Sumaríamos unos 900€.
Puesto que de intereses estamos pagando 1.500, entiendo que nos compensaría más amortizar incluso por encima de esos 9.040. Ya que lo que Hacienda nos devolvería si nos los desgravásemos el año que viene es menos de lo que vamos a pagar de intereses por no amortizar. ¿Esa es la cuenta que hay que hacer?
Nos revisan en septiembre, y puesto que el euribor ha subido ya bastante y tiene pinta de que va a subir más hasta el próximo septiembre, esos 1.500 para el año siguiente me da que se van a ser basantes más puesto que nos van a subir sensiblemente los intereses.
Vendemos ahora otro piso por lo que contaríamos con liquidez para amortizarla completamente.
Entiendo que con nuestra situación nos interesaría amortizar en su totalidad y ahorrarnos los intereses de todos los años venideros.
Pero no sé si he hecho las cuentas bien o si se me escapa algo.
Buenas Ángel,
Vamos por partes. La deducción de la hipoteca no funciona exactamente así. Se aplica sobre la cuota líquida y te devolverán en función de lo que te hayan retenido. Es decir, nunca te van a devolver más de lo que te hayan retenido. La mejor forma de hacer cálculo es con el simulador de Hacienda o con el programa renta web del año anterior.
En vuestro caso, lo normal es que os compense invertir el máximo a cada uno y hacer la renta de forma individual.
Respecto a la amortización total de la hipoteca, habría que hacer números para saber si compensa pagarla del todo o solo una parte (el máximo sin que te cobren comisiones por cancelación) y así ir aprovechando también las deducciones fiscales en años sucesivos.
Entendido. Mil gracias. Había malinterpretado cómo se hacía la deducción. Lo has dejado todo muy claro. Lo de devolver como máximo lo retenido sí lo tenía presente. ¡Mil gracias! 🙂
Hola, tengo una hipoteca variable desde el 2007, a 30 años, euribor más 1%, todos los años he pagado más de 9040 euros en cuota, vivienda habitual. Ya el 2008 fue muy complicado… Estos últimos 10 años han sido beneficiosos con un euribor bajo y negativo. Pero ha vuelto a subir. Me quedan 180 mil euros de capital hasta el 2037. Venía pagando una cuota de 1080 e mensuales de los cuales 90 e, eran intereses. Hoy esos intereses son 400 e y la cuota anda en los 1440 euros. Si amortizo 10 mil euros me bajan 80 euros mensuales en cuota, no plazo. Y así sucesivamente. Haciendo cuentas, si amortizo 30 mil, el ahorro en interés al año son 240 e, y la cuota me quedaría en 1200, vale la pena? Para estar tranquilo al mes? Además esto no afecta la deducción anual que siempre ha estado por encima de los 9040, ya que en el mejor de los años, he pagado como mínimo 12800 anuales en cuota. Mi tramo de irpf ronda entre el 12 y 19.5%. Gracias por su ilustración. Saludos
Buenas Jose,
La forma óptima para amortizar hipoteca si quieres pagar menos intereses es reducir el plazo, no la cuota. Al reducir la cuota pagarás menos cada mes, pero algo más al final de la hipoteca. Tu banco debería ayudarte a hacer los cálculos.
A partir de ahí, la decisión final depende de tu situación financiera y con qué opción vayas a dormir más tranquilo. Me explico, si te preocupar llegar justo a final de mes, reduce la cuota de la hipoteca (nunca por debajo de los 9.040 de la deducción para todo el año), si eso te importa menos, reduce plazo.
Del mismo modo, si esos 30.000 € que vas a destinar a amortizar los puedes invertir en otro activo que te ofrezca un mayor rendimiento o si son tu fondo de emergencia, también son aspectos a valorar.
Buenas, tengo una hipoteca de 70.580€ a tipo variable (euribor + diferencial que sería 0,5). Esta hipoteca fue constituida en abril del 2022 cuando el euribor era negativo y está a un plazo de 30 años. Qué me recomiendas teniendo disponible 35.000€? amortizar? reducir el tiempo de la hipoteca? suponiendo que amortizando 35.000€ se corre un riesgo de descapitalización? Muchas gracias de antemano
Buenas Marcos,
Lo primero. Si esos 35.000 € son tu colchón de seguridad, te recomiendo guardarlos.
A partir de ahí, deberías estudiar si a largo plazo vas a ser capaz de obtener un rendimiento superior para ese dinero que el que obtendrías amortizando la hipoteca.
Si no es el caso y decides amortizar. Al reducir plazo vas a conseguir un ahorro mayor en la hipoteca que si reduces cuota. Eso sí, antes de hacerlo revisa tu situación financiera actual y la que puedes tener en el futuro. Reducir cuota supone menos ahorro, pero te da más flexibilidad financiera porque puedes usar el dinero que dejas de pagar de hipoteca para invertir, por ejemplo.
Buenas.
tengo una hipoteca de la que puedo beneficiarme por la deducción en vivienda habitual a la hora de pagar el IRPF.
Mi pregunta es, teniendo algo de dinero para amortizar más capital, ¿Me interesa hacerlo si excedo los 9040 euros amortizados que dan derecho a deducción?
Es decir ¿por la cuantía que amortizada que excede esos 9040 euros, el ahorro de intereses es mayor que el 15% que puedo deducirme?
Muchas gracias
Muy buena pregunta Pepa,
La respuesta en tu caso dependerá de varias cuestiones.
1- ¿La hipoteca está a tu nombre o la has contratado con alguien más (tu pareja, por ejemplo)? Si es el caso y optáis por hacer la renta individual cada uno podréis desgravar sobre la base máxima. Así podréis beneficiaros del ahorro fiscal y de los interes
2- De cuánto te quede por pagar y el sistema de amortización, que seguramente sea el sistema francés. Si puedes desgravar, es que la hipoteca es anterior a 2013 y, por lo tanto, te quedarán como mucho 20 años por pagar (suponiendo que te hipotecases a 35 años).
En la mayoría de hipotecas, los intereses se pagan durante los primero años. Cuanto más tiempo pasa, más dinero de la cuota se usa para amortizar capital y menos para amortizar intereses. Como ya llevas más de 10 años pagando la hipoteca, ahora mismo estarás pagando menos intereses que al principio. En consecuencia, el ahorro por adelantar parte de la hipoteca será menor porque ya has pagado buena parte de tus intereses.
Dicho esto, en un caso como el tuyo lo más habitual es que no te compense amortizar la hipoteca por encima del máximo de 9.040 euros. Puedes hacer un cálculo rápido de la siguiente forma. Sobre el capital extra que aportes vas a dejar de ganar un 15%. Por ejemplo, si amortizas 5.000 euros dejas de desgravar 750 euros. Ahora calcula cuánto puedes ahorrar con tu hipoteca si amortizas de forma anticipada. En tu banco deberían ayudarte con el cálculo y, si no, hay páginas como la de amigoinversor que tienen herramientas para hacer los cálculos.
Hola:
Tengo una hipoteca de la que me quedan 90.000€ y 12 años (inicialmente era a 30) la cuota me ha subido a 700€ con la subida del euribor, tengo para amortizar 30.000€. Seria mejor quitarmelos en tiempo o en cuotas? amortizar los 30000 del tiron o poco a poco?. Tambien tengo mi pareja que tiene una hipoteca de 65000 € y tambien le quedan 12 años, seria mejor quitar 15000 en una 15000 en otra? soy una negada en inversiones . Muchas gracias por su ayuda
Buenas Mewy,
Si el dinero es tuyo y lo utilizas para pagar la hipoteca de tu pareja será una donación y viceversa en el caso contrario. Si el dinero es de los dos, lo habéis aportado a partes iguales y las hipotecas están a nombre de cada uno, yo optaría por reducirlas a partes iguales (15.000 cada) aunque quizás no sea lo mejor desde el punto de vista financiero.
Dicho esto, amortizar el plazo de la hipoteca es con lo que más vas a ahorrar en el cómputo total. Amortizar la cuota ofrece menos ahorro en intereses, pero te da más flexibilidad financiera. Para que lo entiendas mejor, con la primera el ahorro en intereses es mayor. Con la segunda, liberas un dinero todos los meses porque la cuota es menor y puedes aprovechar ese dinero para invertir o para ahorrar algo más para seguir amortizando la hipoteca, por ejemplo.
capital pendiente: 126.877,64€
finalizacion: junio 2046.
cuota: 527.92€
tipo interés: 1.50% (con seguro de vida y hogar : +120€ mensuales)
tipo hipoteca: fija.
Amortización: +2% parcial o total sobre capital amortizado.
¿Qué opción es mejor? tiempo o cuota.
Yo opino que cuota porque prefiero pagar menos mensualmente.
Buenas Carlos,
Si amortizas plazo ahorrarás más a largo plazo. Eso es lo que dicen los números. Amortizar cuota te va a dar más flexibilidad financiera porque vas a poder usar ese dinero en lo que tú quieras. Además, siempre podrás reducir el plazo del préstamo con una nueva amortización, lo que no podrás hacer normalmente es ampliarlo.
Hola. Te comento mi duda. Tenemos una hipoteca a Euribor +0,55 a la que restan 106 meses y unos 48.000 euros.
Tenemos esos 48.000 para pagarla, pero hemos pensado en hacerlo aprovechando al máximo la reducción del 15% y, por lo tanto, pagar 18.000 al año entre mi pareja y yo (cuota mensual + amortización a final de año).
Mi pregunta es: ¿qué es mejor, que cada año quitáramos tiempo de hipoteca o cuota? Te lo pregunto porque nuestra cuota hasta noviembre de 2023 será de unos 480 euros (aprox), pero con las subidas de euribor a partir de esa fecha seguro que sobrepasa los 700 e imagino que pagaríamos muchas más comisiones.
Saludos !
Buenas Peter,
Desde un punto de vista financiero reducir plazo siempre es más rentable que reducir cuota, independientemente de lo que hagan los tipos de interés. Lo que consigues al reducir cuota es más flexibilidad financiera porque mejoras tus flujos de caja. En otras palabras, pagas menos (en este caso sería que no vas a pagar tanto de más).
Buenos días, me quedan 7 años de hipoteca y un capital de 21.895€ por amortizar. En marzo tengo la revisión. Actualmente estoy pagando el euribor a 0,21 + 0,55%.
Tengo intención de amortizar una cantidad antes de final de año y el año que viene otra, porque puedo aplicarme la deducción en IRPF, pero no tengo claro si es mejor amortizar más cantidad antes de la revisión o después ya que el euribor estará mucho más alto.
Muchas gracias
Buenas Mª Ángeles,
Es cuestión de hacer tus números para saber si te compensa más deducir para evitar esa subida del euribor o dejarlo pasar para poder seguir aprovechando el máximo de tiempo la deducción por compra de vivienda. Los números cambian en cada caso, pero normalmente suele compensar no amortizar más allá del máximo que te permita la deducción por inversión en vivienda habitual (9.040 euros en declaración individual y conjunta).
Buenas;
Tengo una hipoteca compartida con mi pareja , hacemos declaraciones individuales, nos queda por pagar 60000 euros , pagamos una cuota de 800 e mensuales . cada año amortizamos capital hasta llegar al maximo 19000e
de desgravacion , en abril del 2029 se acaba , hasta ahora amortizabamos tiempo , mi duda es si nos conviene ahora amortizar cuota para prolongar la desgravacion
gracias
Muy buena pregunta, Francisco,
Amortizar tiempo ofrece un mayor ahorro financiero que amortizar cuota. Sin embargo, en un caso como el vuestro posiblemente os interese más alargar el tiempo que estáis pagando la hipoteca por esa deducción. En resumen, que es seguramente sea mejor amortizar cuota y no plazo.
Lo que sí os recomiendo es que utilicéis ese dinero que vais a ahorrar en cuota para volver a llegar al máximo de deducible en la hipoteca. Así evitáis que el ahorro en cuota se vaya en gastos superfluos.
Hola, buenos días, soy Mario:
Me queda una hipoteca de 27.000€ y 8 años de tiempo.
Acabo de darme cuenta, que el banco me ha bajado la cantidad amortizada y me ha subido desmesuradamente la cantidad de intereses en los recibos mensuales. Un ejemplo, de estar pagando menos de 6€ de intereses a pagar ahora 75€ de interés en un recibo mensual. ¿?.
Como están ahora mismo las cosas, es mejor cancelar dicha hipoteca?
Tengo el importe para cancelar y este no me supone importancia a la economía familiar.
Muchas gracias.
Buenas Mario,
Desde un punto de vista exclusivamente financiero habría que valorar:
A partir de ahí, también debes valorar si esa deuda te supone una preocupación (no lo parece) o un fastidio que te hace perder un poco de foco y energía (esto sí podría ser).
Con los dos componentes, todo es decidir qué opción encaja mejor con tus planes.
Buenos dias,
En primer lugar gracias y enhorabuena por el articulo.
Concretando en mi caso, tengo una hipoteca de 150.000 € a 30 años desde 2009 con un tipo del Euribor +1% con actualizacion en septiembre (euribor 2,233) . En la actualidad restan 60.000 € y el plazo se ha reducido a 2033 con amortizaciones parciales cada año para beneficiarme del maximo en la declaración de la renta (9.000 €).
Vista la situación actual con el incremento de tipos, ¿qué me recomendaría? continuar con la hipoteca y seguir deduciendo un 15% cada año en la declaración de la renta, cancelarla anticipadamente, destinar los ahorros a un depósito… Muchas gracias. Un saludo.
Buena Manuel,
En el artículo tienes las claves para tomar la decisión, que tiene un componente financiero y otro más personal, que es lo cómodo que estés tú soportando esa deuda.
Por lo que me indicas, tienes un buen plan en marcha para sacar el máximo partico a la hipoteca desde un punto de vista financiero. La clave en un caso como este es comparar los intereses que vas a lograr si amortizas la hipoteca frente a los que conseguirás si inviertes (con un depósito serán menores) y sumar también ese beneficio fiscal. Es decir, cuál sería el resultado de tu renta cada año sin la hipoteca.
Buenos dias,
Me quedan 10 años de hipoteca aunque tengo el capital ahorrado para poder amortizarla. y a tipo 0% por cancelación parcial o total.
No lo he hecho en estos últimos años porque los tipos eran míninos y no quería descapitalizarme por si adquiría otra propiedad.
Es una vivienda que tengo alquilada y por la que saco un rendimiento anualmente. Con la subida de los intereses, mi rendimiento será menor si no amortizo la hipoteca.
Mi pregunta es ¿interesa quitar deuda y bajar intereses o como esos intereses generan menos rendimiento te los deduces en la renta y compensa dicha subida con menor beneficio?
Es decir, por un lado pagaré más intereses en la cuota mensual de la hipoteca pero, por otro lado, pagaré menos rendimiento de capital inmobiliario en la declaración de la renta ¿Qué interesa mas?
Gracias de antemano
Interesante pregunta, Vicente,
La verdad es que no hay una respuesta universal a la cuestión, así que te tocará hacer números y ver qué es lo mejor en tu caso en función de cuánto pagues de intereses cada año por un lado y de tu tipo máximo de IRPF por otro.
Por hacer números, si pagas en intereses 500 euros y tu tipo máximo en la renta es del 0,37% (tramo de más de 35.000 euros), lo que te ahorras son 185 euros cada año en el IRPF.
¿Te compensa ese ahorro por los intereses que pagas? Pues dependerá del interés del préstamo y qué porcentaje de capital e intereses amortice. Lo que debes tener claro es que esos 185 euros serán tu margen financiero de ahorro.
Además, como bien apuntas, una cosa es la operación sobre la vivienda y otra diferente ese coste de oportunidad que asumirías por adelantar la hipoteca frente, por ejemplo, a comprar una segunda vivienda o invertir ese dinero.
Hola, aún me quedan 12 años de hipoteca. En los últimos años al no estar pagando intereses no me plantee la amortización, pero con la subida actual me estoy planteando amortizar para reducir años. Esta vivienda inicialmente era mi vivienda habitual, me traslade de ciudad y desde entonces la tengo en alquiler. No tengo otra vivienda en propiedad. Mi pregunta es ¿Podré beneficiarme de la amortización en mi declaración de IRPF o al estar alquilada esto ya no es posible? Y si no estuviera en alquiler?
Gracias
Buenas Paz,
Si la casa no es tu vivienda habitual no puedes desgravar por ella en el IRPF. Esta deducción está destinada a la casa en la que vives.
Hola tengo una hipoteca desde el 2006 que acaba en el 2041, hasta ahora no he podido amortizar pero finalmente tengo la oportunidad de hacerlo, me quedan 72.000,00€ de deuda es recomendable amortizar ahora que estan subiendo los intereses? En mi caso es recomendable reducir plazo? Gracias.
Buenas Carlos,
En el artículo damos las claves para escoger la mejor opción según tu situación. Por un lado, pensar si vas a ser capaz de rentabilizar ese dinero por encima del tipo que pagas y vas a pagar por la hipoteca.
Por otro lado, también existe un a cuestión psicológica de lo que te esté pesando la deuda en tu mente. Si para ti eliminar la hipoteca es prioritario para vivir mas tranquilo, adelante con ello.
Por último, amortizar plazo supone un mayor ahorro en intereses finales frente a a amortizar cuota, pero es un poco menos flexible. Piensa que si reduces la cuota, podrás usar ese dinero extra para volver a ahorrar y amortizar de nuevo más capital al año. Y si por lo que sea vienen mal dadas, tendrás ese margen de gasto para sanear tus finanzas.
Por el contrario, si amortizas plazo, pagarás menos al final, pero no tendrás esa flexibilidad porque ningún banco te va a volver a ampliar el plazo de la hipoteca de forma tan sencilla.
Si pido una hipoteca a 25 años, pero en 11 años me quito la hipoteca con un PIAS que tengo contratado. Es que lo pido a 25 años (no me dan más por tener 46 años) para que la cuota me salga más bajo y pueda ahorrar y invertir en el PIAS. Hago bien ?
Buenas,
Lo que planteas puede ser una opción para reducir el tiempo que tienes la hipoteca, aunque no necesariamente la opción óptima. Piensa que la mayoría de intereses del préstamo se pagan en los primeros, que es cuando te interesa amortizar capital.
Lo idóneo será o bien reducir el plazo o aportar más cantidad de dinero inicial. Si no puedes hacerlo, ahorrar pensando en amortizar puede ser una buena opción.
Hola,
Si has cobrado una indeminizacion por el ere y tienes otro pagador que es el sepe por dedemplro, seria interesante lo de la deduccionpor vvda habitual para que salga menos a pagar en la declaración de la renta?
Saludos
Buenas Carmen,
Tener dos pagadores afecta a la obligación, pero no al resultado en sí mismo. Lo que sí pasará es que como el el SEPE no aplica apenas retención, es fácil que te salga a pagar. Amortizar parte de la hipoteca hasta el máximo de 9.040 euros ayudará a reducir esa cantidad.
Para una persona que le quedan 70.000€ a casi 7 años y paga solo de hipoteca el 0.15% de intereses aunque desgrave el 15% ¿ Crees q merece la pena amortizar plazo?
Buenas Na o,
A ala hora de amortizar hipoteca, amortizar plazo siempre es más rentable que amortizar cuota si te limitas sólo a esa operación (adelantar parte de la hipoteca). Lo que cambia es cuando ves esa operación dentro del conjunto de tus finanzas personales.
Es decir, puedes usar tu dinero para amortizar plazo y el ahorro que obtendrás son los (pocos) intereses que vas a dejar de pagar o puedes amortizar cuota y usar el dinero que ya no destinas a la hipoteca a inversión, por ejemplo. Es más, podrías no amortizar la hipoteca a invertir ese dinero a largo plazo.
¿Cuál de las tres opciones es mejor? Si lo vemos en su conjunto y teniendo en cuenta lo que pagas de hipoteca, esto es lo quye pasaría si optas por amortizar 5.000 € este año.
En cuanto al préstamo ahorrarías más intereses reduciendo plazo, un total de 490 € frente a 185 € reduciendo cuota, que sería 60 € más baja con la segunda opción (de 850 € pasará a 789 €). Ahora vamos a ver qué pasaría ahorras e inviertes esos 60 € mensuales con una rentabilidad del 4%. Al cabo de 7 años ese dinero habrá generado 1.139 € de intereses y habrás ahorrado un total de 6.899 €.
¿Y con la amortización de plazo? Terminarás de pagar 8 meses antes. Si inmediatamente después inviertes ese dinero en las mismas condiciones tendrás 9520 €.
Hola, tengo una duda a la hora de pedir mi hipoteca a tipo variable para comprar una vivienda como inversión. ¿Pago los mismos intereses con una hipoteca a 30 años y que amortizaré anticipadamente en 15 años, que los intereses que pago por una hipoteca que inicialmente negocié a 15 años?
Alquilaré la casa y esto me permitiría pedir la hipoteca a 15 años con una mensualidad alta pero asumible con el alquiler. Sin embargo, el del banco me recomienda hacerlo a 30 años, de manera que si tengo mal año (por ejemplo, que no se alquilase) pago una mensualidad pequeña y si un año va todo bien, amortizo anticipadamente.
Gracias.
Hola Meme,
Pagarás más intereses por la hipoteca a 30 años, ya que te cobrarán comisiones por amortización anticipada, para empezar.
Una hipoteca larga beneficia al banco, no al ahorrador, ya que el interés compuesto juega en tu contra en este caso. Eso no quiere decir que no sea una mala idea ser algo más aota con la hipoteca. Es decir, que si a 15 años vas a estar muy justa, mejor pídela a 20 años.
Buenas tardes, en Abril vendí piso hipotecado, con el dinero que me dio el nuevo comprador liquidé el préstamo hipotecario. En los datos de hacienda figuran el total de la venta como capital amortizado, mi pregunta es ¿puedo desgravar esa cantidad aunque el pago lo haya hecho con lo que cobré por la venta? Gracias