Seguros de la hipoteca. LO QUE NO TE CUENTAN

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seguros de la hipoteca

Quieres una hipoteca y terminas con una ristra de seguros bajo el brazo. Este es un cuento que se repite en la mayoría de firmas de préstamos hipotecarios y por eso hay quienes hablan directamente de los seguros de la hipoteca.

Estos seguros pueden ser útiles, recomendables u obligatorios y en el banco no te van ayudar a averiguar a qué categoría pertenece cada uno. Lo que les interesa es que los contrates porque así ellos ganan más dinero. Aquí te vamos a descubrir cómo funcionan de verdad los seguros de la hipoteca, cuándo compensan y todo lo que el resto no te cuenta sobre ellos.

Solo necesitas UN SEGURO POR DAÑOS E INDENCIO

¿Es obligatorio contratar un seguro de hogar con la hipoteca? No ¿Me pueden obligar a firmar un seguro de vida? Tampoco.

En ese caso, ¿qué seguros son obligatorios para contratar una hipoteca? Uno y solo uno: un seguro por daños e incendios, que no es lo mismo que un seguro de hogar. Así se desprende del artículo 8 de la Ley 1/1981 de regulación del mercado hipotecario y el Real Decreto 716/2009. La nueva Ley Hipotecaria de 2019 no cambia esa obligación, aunque sí lo que el banco puede exigirte.

Así que para que lo tengas claro, el seguro de hogar no es imprescindible para la hipoteca, la cobertura de daños e incendios sí. Y aquí es precisamente donde está el truco. El banco SIEMPRE hará ver que el seguro de hogar completo es obligatorio para la hipoteca. No es así.

Para que lo entiendas mejor, un seguro de hogar es un seguro multirriesgo que cubre muchas cosas. De todas ellas, sólo las coberturas de daños e incendios son obligatorias por ley.

👉 Esto no quiere decir que un seguro de hogar completo no sea recomendable. De hecho, lo es, aquí te contamos lo que debes revisar en tu seguro de hogar.

Puedes contratar UN SEGURO QUE NO SEA DEL BANCO

Este es el principal cambio que introdujo la Ley hipotecaria de 2019 o RD 5/2019 según el cual el banco puede obligarte a incluir el seguro de hogar (de incendios en realidad), pero no puede obligarte a contratar el suyo. Como usuario tienes derecho a buscar alternativas y hacer que el banco las acepte.

Imagina que dentro de las condiciones para que te concedan la hipoteca figura el tener contratado un seguro de hogar y te proponen el suyo. Esto sería algo totalmente legal. Lo que tú puedes hacer es buscar un seguro similar en el mercado y presentarlo como opción válida al suyo.

Si las coberturas son similares y cubre los mismos riesgos, por el mismo importe, la entidad tendrá que aceptarlo y tendrás tu préstamo sin el seguro del banco.

En otras palabras, el banco puede estipular que no concede préstamos hipotecarios sin los seguros de la hipoteca, lo que no puede es imponer su seguro.

Este cambio hace que ya no se puede hablar de seguros vinculados a la hipoteca, sino más bien de seguros bonificados. Salvo el seguro de incendio, el resto de préstamos bonifican o mejoran las condiciones de la hipoteca y no son obligatorios.

El banco suele SER EL BENEFICARIO

Si te paras a revisar los seguros de la hipoteca, verás que el banco tiende a aparecer cono el beneficiario, algo que aplica tanto al seguro de hogar como al seguro de vida. Esto quiere decir que será la entidad quien cobre la póliza, aunque solo en determinados casos.

Por ejemplo, en caso de que la casa se queme hasta los cimientos, quien cobrará la indemnización es el banco (beneficiario) no tú (el tomador). Esto es precisamente lo que ocurrió con el volcán de La Palma.

Lo mismo aplica al seguro de vida vinculado a la hipoteca donde el banco suele aparecer como beneficio, aunque aquí puede tener más sentido (ahora entenderás por qué).

Lo primero que debes saber al respecto es que no es obligatorio nombrar al banco beneficiario. Esto es una opción, no algo imperativo.

Lo segundo es que hay más de una forma de ser beneficiario del seguro. La que normalmente incluyen los seguros de la hipoteca es la del beneficiario “de forma irrevocable”, que evitará que puedas cambiarlo más adelante y hace que pierdas los derechos a cobrar la indemnización si pierdes la casa.

La alternativa que mencionan desde iAhorro es establecer una cesión de derechos. De esta forma el banco sólo cobrará la parte de la indemnización que cubra la hipoteca pendiente. A modo de ejemplo, si la indemnización por perder tu casa asciende a 250.000 euros y sólo te quedan 20.000 euros de hipoteca por pagar, eso será lo que cobre la entidad. El resto lo podrás usar tú para reconstruir tu vivienda.

El seguro de vida LO COBRA EL BANCO

Con el seguro de vida ligado a la hipoteca pasa exactamente lo mismo. Revisa quien figura como beneficio y verás que es el banco casi con total seguridad. De nuevo, si te pasa algo, será el banco quien cobre el seguro.

La diferencia es que con el seguro de vida de la hipoteca sí que tiene sentido que sea así, por lo menos en caso de fallecimiento (no tanto en el de invalidez) y al principio de la hipoteca.

El motivo es que en caso de fallecimiento, los familiares tendrán que pagar por el dinero del seguro de vida en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Como consecuencia, Hacienda se quedará con una parte de ese capital, que ya no será suficiente para saldar la hipoteca.

Dependiendo de la cuantía del seguro, pueden ser unos pocos euros, pero también pueden ser suficientes como para crearte un problema. Con el seguro de vida vinculado a la hipoteca, el banco es quien cobra y no, no tiene que abonar ese impuesto.

☝️ Antes de contratar mira aquí lo que te cuentan de los seguros de vida.

Puedes NEGOCIAR LAS CANTIDADES DE LOS SEGUROS

¿No te convence la solución anterior? ¿Prefieres ser tú quien decida pero el banco quiere el seguro a su nombre? Hay una solución muy simple: negocia.

Hay una cosa que debes tener muy clara: la hipoteca es una negociación con el banco y puedes negociar todo, también tus seguros.

👉 Mira aquí las claves para negociar la hipoteca con el banco

Con los seguros de la hipoteca puedes negociar las cantidades del seguro de vida de forma que no cubran el 100% de la hipoteca. Puedes proponer una hipoteca por el 75% de las cantidades que sí esté a nombre del banco y completarla con una póliza de vida independiente que contrates por tu cuenta.

Lo mismo ocurre con el seguro de vida. Puedes tratar de negociar las coberturas que tiene para dejar sólo las que te interesan y no las que quiere el banco. Y es que, los seguros de vida incluyen muchas cosas que no vas a usar nunca y que tampoco necesitas, como por ejemplo los servicios manitas informático del que no te acordarás cuando te haga falta.

SON MÁS CAROS y no siempre compensan

El denominador común de los seguros que te ofrecen con la hipoteca es que son más caro que media del sector. Es así de simple y sí, también tiene su lógica.

La gracia de los seguros del préstamo hipoteca es que bonifican la hipoteca. Ayudan a mejorar las condiciones del préstamo y que pagues menos intereses. Ese es su gancho, como también el de otros productos bonificados como domiciliar la nómina o contratar un plan de pensiones, por poner dos ejemplos clásicos.

Ese caramelo es suficiente para que la mayoría de usuarios pique y acepte contratar estas pólizas con su hipoteca. La realidad es que la operación no siempre compensa. En otras palabras, que el ahorro que obtienes porque pagas menos intereses es menor que el sobrecoste del seguro del banco.

Hay una forma muy sencilla de averiguarlo y de tomar tu decisión antes de contratar la hipoteca con sus seguros (e incluso después). Sólo necesitas dos herramientas:

  • Un simulador de hipotecas, como el de Idealista.
  • Un comparador de seguros, como Rastreator.

A partir de ahí sólo necesitas seguir estos pasos:

  1. Anota las condiciones de la hipoteca con y sin seguros y el coste de los seguros del banco para el préstamo hipotecario.
  2. Realiza una simulación de la hipoteca y fíjate en el dato de “Interés de la hipoteca”, que es lo que pagarás en concepto de interés.
  3. Realiza una nueva simulación quitando cada uno de los seguros bonificados y mira a cuánto asciende ahora el total de intereses.
  4. Resta los interés de la hipoteca con y sin seguro y divídelo entre el número de años de la hipoteca. Así sabrás el ahorro real que obtienes cada año por contratar el seguro del banco.
  5. Haz una simulación de cuánto te costaría ese seguro con otra compañía y compara el resultado con la póliza del banco. Si es mayor que lo que te ahorras el paso 4, contrata el seguro bonificado, en caso contrario, no lo hagas.

Así es como puedes averiguar si merece la pena el seguro vinculado del banco o no.

En este punto, hay dos tipos de entidades. Las que cobran mucho más por sus seguros porque buscan un tipo de consumidor más confiado y las que ajustan sus precios (aunque nunca al máximo).

No te extrañe que el seguro del banco sea solo un poco más caro que lo que encontrarás en el mercado. Es fácil que por esa pequeña diferencia termines contratándolo con ellos por simple comodidad y porque tu mente interprete que así es más seguro.

En esta línea, también puede pasar que de todos los productos bonificados sólo uno sea especialmente caro y que termines contratándolo igualmente porque tu mente lo ve todo como un pack. Por ejemplo, puedes encontrarte con un seguro de vida y de coche bonificados que estén ligeramente por encima del precio de mercado y uno de hogar que sea obscenamente caro.

Ten CUIDADO CON LA RENOVACIÓN

Los seguros de la hipoteca también se renuevan cada año, salvo que sea un seguro de prima única.

🔎 Los seguros de prima única son los con los que pagas la prima de golpe. En el caso del seguro de vida de la hipoteca, lo que suele hacerse es calcular cuánto pagarás por el seguro durante los 25 años de hipoteca y cobrarlo de golpe.

Como la cantidad siempre es alta, hay bancos que lo suman al dinero hipoteca. ¿El resultado? Tienes un seguro caro que ya has pagado y por el que además pagarás intereses al estar dentro del préstamo. Evítalo siempre a toda costa.

Como con cualquier seguro, en el momento de renovar la aseguradora de turno, que puede ser la del propio banco u otra con la que tenga convenio, calculará de nuevo el precio del seguro y te lo enviará por carta.

Revisa siempre el precio y si no te ha llegado dos meses antes de renovar, pide que te lo manden. Todos los seguros funcionan con bonificaciones y es habitual que el precio del primer año que te ofrece el banco incluya las máximas.

Cuando estas bonificaciones desaparecen el precio del seguro puede dispararse al renovar. También puede subir en el seguro de hogar o el de coche si has dado más de un parte.

¿Y el seguro de vida vinculado? Este siempre subirá por el hecho de que cumplas años, incluso cuando se reduzca la cantidad asegurada porque tú vas pagando la hipoteca.

PUEDES CAMBIARLOS cuando quieras

¿Qué hacer si el nuevo precio del seguro no te convence? Muy sencillo: negociar y, si no alcanzas un acuerdo, no renovarlo.

Recuerda que estos seguros no siempre compensan y que no tienes por qué contratarlos. Es más, puedes cambiarlos cuando tú quieras. Aquí te contamos cómo hacerlo.

📌 Si los productos de tu hipoteca son vinculados y no bonificados, revisa el contrato de la hipoteca. Si no pone nada sobre los seguros, podrás quitarlos sin penalización. Esto es habitual en hipotecas anteriores a 2008, cuando el banco imponía productos para darte el préstamo sin ligarlos a mejoras concretas. FIN DE

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2 Comments on “Seguros de la hipoteca. LO QUE NO TE CUENTAN”

  1. Muchas gracias por el artículo… estaba un poco perdida en estos temas y me ha venido fenomenal encontraros. Muy interesante todo lo que aportáis en el blog. Un saludo!

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