Cómo comprar casa sin hipoteca

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comprar casa sin hipteca

Tu vivienda es la compra más importante de tu vida. Nunca te vas a gastar tanto dinero en ninguna otra cosa, jubilación aparte, como en tu casa. Para la mayoría de españoles convertirse en propietarios es un sueño cuando en realidad debería ser una decisión financiera.

El coste de una vivienda es tan elevado que al final se trata de una inversión, lo quieras o no. Si todavía no lo ves así, te recomiendo este artículo que te ayudará a ver las cosas con otra perspectiva.

De todas formas, no considerar la vivienda como una inversión está lejos de ser el gran error que cometerá la mayoría de españoles con su casa. Éste tiene nombre propio y se llama hipoteca. Una casa cuesta tanto que asumimos que será necesario pedir dinero prestado para poder comprarla y, ya puestos a pedir, mejor que sean 200.000 euros en lugar de 150.000 euros. La culpa de esta forma de pensar la tiene la forma en los bancos nos han enseñado a pensar en los préstamos hipotecarios. Por defecto nos fijaremos solo en la cuota en lugar de en el coste total de la operación. Una cuota de 500 euros es asumible, pensar que vas a pagar al banco el valor de la casa en intereses, no tanto.

Nota: La cifra para saber si lo estás haciendo bien o mal en tu vida. Puedes calcularla aquí.

 

Eso es precisamente lo que le ha pasado a Pedro, endeudado con el banco a 30 años y un tipo del Euribor más 1% para comprar la casa de sus sueños por 200.000 euros, que en realidad le ha costado 217.000 euros tras sumar el pago de los impuestos y los gastos de constitución del préstamo (3.100 euros) y de los cuáles ha aportado 60.000 euros que ya tenía ahorrados.

Al final de la vida del préstamo de 156.000 euros, Pedro habrá pagado 112.000 euros sólo en intereses por la hipoteca teniendo en cuenta la media del Euribor desde el año 2.000 es del 3%. ¡Casi lo mismo que pagará por su casa! Pero el precio real la hipoteca va más allá.

Para conseguir su hipoteca, Pedro ha tenido que aceptar una fuerte vinculación con el banco. Como es lógico, eso le hará gastar mucho más dinero. Por fortuna, no tendrá que pagar por su cuenta corriente (al menos por ahora), pero sí 30 euros al año por una tarjeta de crédito de lo más normalita. Eso añadirá 900 euros más a la cuenta, que encima pueden ser más si no se acuerda de cambiar el método de pago y la deja en modo revolving. También necesita un seguro del hogar que, necesariamente, debe ser con el banco. Este seguro está lejos de ser el mejor y le costará 120 euros más al año que uno libre con otra entidad. Esto añade 3.600 más a la cuenta, que ya asciende a 116.500 euros.

Por supuesto, el banco le exige un seguro de vida vinculado a la hipoteca. De nuevo, será más caro que uno al uso por estar vinculado al préstamo y porque la entidad aplica una comisión más alta por mediación. Como punto de partida hablamos de 600 euros al año, una cantidad que si Pedro es listo y renegocia cada año, irá bajando con el tiempo. El sobre coste de este seguro es de 350 euros frente a uno por esa misma cantidad sin vinculación. Al final de los 30 años habrá pagado 8.100 euros más en sobre costes por su póliza.

Por último, Pedro es una persona cauta y también trabajador autónomo, así que le gusta estar protegido y ha añadido un seguro de protección de pagos que tendrá un coste de 50 euros al mes durante toda la vida de la hipoteca o 18.000 euros, un año del salario de Pedro. En total, los gastos añadidos ascienden ya a 142.600 euros, casi lo mismo que el importe de la hipoteca.

En conclusión, para comprar la casa de 200.000 euros, Pedro termina pagando 342.600 euros:

  • 60.000 euros en aportación inicial
  • 156.000 euros de devolución del capital de la hipoteca
  • 112.000 euros de pago de intereses
  • 30.600 euros de gastos extra

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Comprar tu casa sin hipoteca

Ahora ya sabes lo que te va a costar de verdad comprar tu casa con una hipoteca al uso. La buena noticia es que no tiene por qué ser así. Hay una fórmula muy sencilla de abaratar costes: reducir los años de la hipoteca. Cuantos menos años, menos intereses pagarás. Y es que en cuestiones de préstamos el interés compuesto juega en tu contra. De hecho, lo ideal sería no hipotecarte a más de 15 años.

Para conseguirlo sólo tienes que dar un paso adelante y preahorrar. En este curso gratuito conseguirás ahorrar un 20% de tus ingresos sin cambiar tu nivel de vida.

En el caso de Pedro, con sus 60.000 euros de partida y un preahorro del 20% de su salario o 3.600 euros al año y con una rentabilidad anual del 6% para sus ahorros (más bajo que la media histórica del mercado, que es del 8%), tardaría 14 años en conseguir los 213.700 euros que necesita para pagar su casa sin hipoteca (también se habría ahorrado los 3.600 euros de constitución del préstamo). En total, el ahorro frente a la opción tradicional de una hipoteca a 30 años es de 128.900 euros. ¡Con ese dinero tendrías la mitad de tu jubilación asegurada!

Pero lo mejor es que Pedro podrá ahorrar los 750 euros que hubiese pagado al mes de hipoteca durante los siguientes 16 años para generar más libertad financiera. Ese dinero por sí mismo le permitirá acumular durante ese periodo (bien invertido) 238.500 euros, de los cuáles 94.500 sería sólo intereses que le habría generado.

Es decir, si Pedro compra la casa de 200.000 euros sin hipoteca, se ahorra 142.600 euros y podría generar más de 200.000 euros extra con el dinero que no está pagando de hipoteca.

Comprar tu casa con hipoteca mínima

Frente al Pedro Superahorrador y paciente que acabamos de ver está el Pedro inquieto. Él quiere ahorrar, pero prefiere comprar antes su casa y sigue nuestro consejo de no hipotecarse a más de 15 años. Para lograrlo con la misma cuota que su hipoteca original necesitará aportar 115.500 euros, con lo que su hipoteca será de sólo 100.900 euros. Preahorrando un 20% de sus ingresos y consiguiendo una buena rentabilidad tardaría 7 años en lograrlo.

Con su hipoteca a 15 años Pedro pagará sólo 33.400 euros de intereses, un tercio de los 100.900 euros que va a pedir prestados y todavía menos de los intereses que pagará a 30 años. Además, los gastos de constitución de la hipoteca se reducirán a 2.566 euros, poco más de 1.000 menos que con las tres décadas de esclavitud hipotecaria. Sólo teniendo en cuenta intereses, impuestos y gastos su casa le habrá costado 249.700 euros.

A este ahorro hay que sumar el de los seguros y productos vinculados. Para empezar, sólo mantendrá la tarjeta de crédito durante 15 años, por lo que ese gasto añadido se limita a 450 euros, la mitad. Lo mismo ocurre con el seguro del hogar, que sólo supondrá 1.550 euros.

En el caso del seguro de protección de pagos, reducirse a la mitad el préstamo también pasará de 18.000 a 9.000 euros

El verdadero ahorro llegará de la mano del seguro de vida. El primero será más barato de partida, ya que el capital a asegurar es menor. En este caso el coste inicial será de 450 euros y el ahorro estimado de 300 euros. El sobrecoste es de 3.600 euros y el ahorro frente a la hipoteca de 30 años es de 4.500 euros.

Al reducir a 15 años su hipoteca Pedro pagará por su casa 47.600 euros más de lo que cuesta en realidad. ¡Menos de la mitad que a 30 años! Pero lo mejor es que, de nuevo, tendrá 750 euros para ahorrar todos los meses. En esos 15 años que no tendrá hipoteca generará 216.200 euros y 81.200 serán sólo de intereses.

En este calculador puedes ver cuánta libertad financiera perderás por tu hipoteca

Ahora que sí tienes claro de verdad lo que te cuesta tu casa, sólo tienes que decidir con qué opción te quedas. Mientras lo haces, no pierdas tiempo y apúntate a nuestro curso gratuito para empezar a ahorrar en tu hipoteca.

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6 Comments on “Cómo comprar casa sin hipoteca”

  1. Eva

    Buenas
    Mi novio y yo estamos mirando comprar una casa, pero quisiera no entrar en hipotecas. Ambos tenemos el tipico prestamos inmediato del banco de 30 mil euros a devolver en 8 años. Tendriamos que pedir ambos y con los ahorros y alguna ayuda (de nuestros padres) conseguiriamos la casa pero nos quedariamos a cero de ahorros y con los dos prestamos más el prestamo de nuestros padres.
    ¿Que sale mas rentable? una pequeña hipoteca o lo que he comentado?

    Gracias

    1. mm
      PreAhorro

      Hola Eva,
      Para financiar la vivienda con un préstamo rápido es mejor una hipoteca a pocos años, ya que el tipo de interés siempre será menor e incluso con los gastos de apertura el cómputo general hará que pagues menos.

  2. Luis

    ¿ Usted cree que dentro de 14 años el mismo piso valdrá 200.000 ??? Por supuesto no subirán al ritmo de la burbuja (Dios nos libre), pero con que suban un 2% anual (siendo pesimistas) nos plantamos en que el precio del piso será de 270.000 euros, dentro de 14 años.

    1. mm
      PreAhorro

      Hola Luis,
      asumir que el precio de la vivienda puede subir un 2% es algo razonable, por eso para tomar la decisión de si comprar o no casa desde un punto de vista financiero hay que enfrentar esa revalorización a lo que sacarías invirtiendo en el mercado.

  3. Amador

    “Pero lo mejor es que Pedro podrá ahorrar los 750 euros que hubiese pagado al mes de hipoteca durante los siguientes 16 años para generar más libertad financiera.”
    Bueno, en algún sitio tendrá que vivir, y si no es en casa de sus padres tendrá que pagar un alquiler, ¿no?

    1. mm
      PreAhorro

      Buenas Amador,
      No lo hemos explicado bien. Ese dinero se genera tras pagar la vivienda. Con la hipoteca a 30 años está pagando 750 euros todos los meses. En comprar la casa sin hipoteca tarda 14 años y por lo tanto hay 16 años donde tendrá la casa pagada pero no tendrá hipoteca y por lo tanto tendrá esos 750 euros que pagaría de cuota libres para invertir.

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