Hipotecas. LO QUE NO TE CUENTAN

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lo que no te cuentan de las hipotecas

La hipoteca es el camino más directo para el sueño de comprar casa. Sin el empujón de ese préstamo muchos no podrían permitirse ser propietarios o lo harían mucho más adelante en su vida.

Una hipoteca es posiblemente la decisión financiera más importante de tu vida y por eso es importante que tengas todos los triunfos en tu mano para elegir bien. Y eso pasa por conocer sus secretos y lo que otros no te van a contar sobre ella.
Seguro que ya sabes lo que es una hipoteca, lo que posiblemente no sepas son todos los intereses ocultos que esconde y cómo afectará después a tus finanzas y a tu vida. Estas son las 10 cosas que nadie te cuenta sobre las hipotecas al descubierto.

El banco no te concede una hipoteca, TE VENDE UNA HIPOTECA

El negocio principal de los bancos es prestar dinero y una hipoteca es parte de ese negocio.

Cuando contratas una hipoteca, el banco no te está haciendo ningún favor, está ganando dinero contigo, bien por los intereses del préstamo, por los productos vinculados o simplemente o porque una vez la contrates, gestionarás tu dinero con ellos.

Es así de simple. El banco no te concede una hipoteca, te vende una hipoteca.

Desterrar de tu cabeza que una hipoteca es un favor del banco te ayudará a enfocar la búsqueda de forma diferente y mucho más efectiva.

La cuota mensual NO ES EL DATO CLAVE

Toda la publicidad y los cálculos de las entidades financieras están enfocados en un solo dato: cuánto puedes pagar de hipoteca al mes. Sí, la famosa pregunta de qué hipoteca te puedes permitir con tu salario.

Lo que no te cuentan de la hipoteca es que la cuota no es el dato clave del préstamo. De hecho, sólo es el resultado del resto de variables.

Para que lo entiendas mejor, piensa en cómo funciona una hipoteca y sus componentes: el dinero que pides, el tipo de interés que pagas y el plazo del préstamo. La cuota es sólo el resultado de mezclar los tres puntos anteriores. Alarga la hipoteca hasta los 100 años y la cuota será muy reducida.

¿El problema? Que los intereses que pagarás al final del préstamo pueden ser estratosféricos y ese es el dato en que debes fijarte al valorar la hipoteca: cuánto vas a pagar al final frente al dinero que has pedido.

Hoy en día todos los bancos están obligados a dar el dato con la información del préstamo, pero si quieres hacerte una idea antes de ponerte a recorrer sucursales, puedes utilizar un simulador de préstamos hipotecarios como el de Idealista.com, por ejemplo.

🤔¿Para que sirve la cuota mensual entonces? Este dato también es interesante para valorar si vas a poder pagar la hipoteca de forma holgada o si, por el contrario, se va a convertir en una losa para tus finanzas. Como recomendación general, nunca deberías destinar a tu hipoteca más del 35% de tus ingresos.

Te interesa una HIPOTECA A 15 AÑOS O MENOS

El plazo medio de las hipotecas que se firman en España es de 24 años según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), aunque la mayoría de entidades empezarán ofreciéndote una hipoteca a 30 años (las hay incluso a 40 años).

Al banco le interesa que firmes tu hipoteca a largo plazo, a ti no. Una hipoteca a más de 15 años te permitirá tener una cuota mensual más reducida, pero a cambio pagarás muchos intereses por tu vivienda. De hecho, podrías llegar a pagar el doble por ella.

La razón es sencilla, como vas a estar pagando durante mucho más tiempo, los intereses acumulados son mayores y eso es lo que le interesa al banco. ¿No me crees? Vamos a verlo con números.

Esto es lo que pasa con una hipoteca de 160.000 euros con un tipo del 2,55% (la media en España) según el plazo del préstamo:

Cuánto pagas por la hipoteca según el plazo del préstamo

Como puedes ver, existe una clara relación entre los intereses de la hipoteca y el plazo del préstamo. Además, cuanto más se alarga la hipoteca, menor es el impacto en la cuota, pero mayor en el total que pagarás por tu casa.

Y más allá de los intereses, cuanto más larga sea la hipoteca más tiempo permanecerás con el banco generando dinero para ellos (en un rato entenderás por qué).

🔎 Mira aquí las claves para elegir tu hipoteca

NO TE PUEDEN FORZAR a contratar otros productos del banco

Sin seguro de vida y sin nómina domiciliada no hay hipoteca. Tenemos muy metido en la cabeza que para conseguir una hipoteca hay que casarse con el banco con sus cualidades (esa hipoteca) y sus defectos (todo lo demás que hay que contratar). Nada más lejos de la realidad.

La Ley hipotecaria de 2019 prohíbe expresamente los productos vinculados del banco. En otras palabras, la entidad no puede obligarte a contratar ningún producto del banco adicional para concederte el préstamo.

Lo que sí puede hacer el banco es pedir que incluyas con el préstamo:

  • Un seguro de daños sobre la casa (un seguro de hogar), aunque no uno multirriesgo, sólo uno con la cobertura mínima por siniestros.
  • Un seguro de vida como garantía del cumplimiento de la hipoteca.
  • Una cuenta bancaria para pagar las cuotas.

¿La clave? Que ninguno tiene por qué ser el del banco. Es decir, la entidad puede pedirte que sumes los dos seguros y presentarte sus propios seguros (normalmente con comisiones y precios inflados), que suele ser lo habitual. A partir de ahí, tú puedes buscar tus propios seguros y si cubren lo mínimo exigido, el banco tendrá que aceptarlos.

Por ejemplo, en lugar del seguro de vida con coberturas adicionales que no vas a usar y que cuesta 450 euros al año, puedes buscar uno que cubra la misma cantidad (la hipoteca), pero sin esas coberturas extra y seguramente por la mitad de precio. ¡Y el banco tendrá que aceptarlo!

Esa misma lógica se aplica al seguro de hogar. El banco puede querer colocarte un multirriesgo y a ti interesarte uno más básico. Mientras tu alternativa cubra lo que marca la ley, el banco no podrá negarse.

Para protegerse ante estas situaciones los bancos han empezado a usar productos bonificados que mejoran el tipo de interés de la hipoteca si los contratas. Estos productos ocultan una verdad de la hipoteca que otros no te contarán.

Los productos bonificados pueden tener un COSTE DEMASIADO ALTO

Reduce el tipo de interés de tu hipoteca sumando productos del banco. Esa es la propuesta de valor de las entidades financieras para tu hipoteca.

Un ejemplo práctico es la hipoteca CasaFácil de CaixaBank, que mejora el tipo de interés en hasta un punto porcentual si:

  • Domicilias la nómina de más de 600 euros con tres recibos y realizas compras con sus tarjetas de crédito (-0,25 puntos).
  • Contratas un seguro de hogar (-0,25 puntos).
  • Contratas un seguro de vida (-0,25 puntos).
  • Contratas el servicio “Alarma Hogar SECURITAS DIRECT” o suscribes el “SERVICIO PROTECCIÓN SENIOR” (-0,25 puntos).

Otros incluirán planes de pensiones o fondos de inversión del banco como productos bonificados con el mismo objetivo: tener una mayor vinculación contigo.

Y sí, un punto porcentual puede parecer mucho dinero, sobre todo al principio de las hipotecas, pero también es fácil que no te compense el supuesto ahorro generado.

La razón es que muchos de estos productos tienen costes abusivos, como los fondos de inversión o los seguros, y otros simplemente no te servirán para lo que los contratas, como los planes de pensiones de los bancos.

La clave para elegir está en calcular el ahorro en tu hipoteca frente al coste añadido del producto bonificado.

📌 En el mercado también existen hipotecas no bonificadas con tipos atractivos. La clave está en saber buscarlas. Un ejemplo es la hipoteca de MyInvestor.

Por ejemplo, vamos a tomar como referencia el seguro de vida que ofrece la hipoteca de Caixabank y que según indican en su página tiene un coste de 226,58 euros fijos durante toda la vida de la hipoteca.

Ese seguro genera un ahorro de 0,25 puntos en la hipoteca (de 2,20% pasará a 1,95%), lo que se traduce en 18 euros menos en la cuota mensual y un ahorro de 216 euros al año. Es decir, que al final estarías pagando 10 euros al año por ese seguro.

 Tipo a pagarCuota mensual
Sin el seguro1,95%772 €
Con el seguro2,20%754 €
AHORRO 18 €
Alternativa  

Para saber si te compensa cambiarlo sólo tienes que buscar en el mercado otro y hacer tus propios cálculos, con el resto de seguros de la hipoteca exactamente igual que los que acabas de ver. Habrá productos con los que compense y otros con los que no.

En el caso de los productos de inversión es importante que valores no sólo el ahorro que generan, también el rendimiento que vas a obtener a largo plazo. Si por contratar un fondo de inversión te estás ahorrando 200 € al año en el interés de tu hipoteca, pero estás dejando de ganar 1.000 € porque su rentabilidad es mediocre, no estás haciendo un gran negocio.

Hay vida MÁS ALLÁ DE LOS BANCOS TRADICIONALES

Es normal que el primero en el que pienses para pedir la hipoteca sea tu banco de toda la vida y después su competencia. De hecho, es recomendable que revises las ofertas de todos los grandes bancos (e incluso que lo hagas visitando diferentes oficinas).

Ese trabajo de investigación te ayudará a encontrar la mejor hipoteca de la banca tradicional y existen muchas diferencias en las condiciones que vas a poder conseguir. Sin embargo, cuando se trata de hipotecas hay vida más allá de la gran banca.

Hay entidades especializadas en préstamos hipotecarios que ofrecen condiciones diferentes a la gran banca y muchas veces más ventajosas. Ahí es donde encontrarás hipotecas por el 100% del valor de tasación (no te las recomendamos, pero existen), hipotecas sin vinculación e hipotecas con tipos de interés más asequibles.

Son entidades de crédito que no están dentro del circuito más comercial como MyInvestor, Hipotecas.com (de la Unión de Créditos Inmobiliarios), TargoBank, Liberbank, Finteca, Arquia Banca o Banco BNI Europa.

Todas cuentan con su propia página web, pero también puedes acceder a ellas de la mano de un agente hipotecario. Estos agentes son expertos en hipotecas y te pueden ayudar a encontrar los mejores préstamos porque trabajan con mucho volumen y con empresas como las que acabas de ver.

Según un estudio de Gbobs Allbanks, la diferencia entre la hipoteca que normalmente te ofrecerá tu banco y la que puedes conseguir con un experto es 38.752 euros para un préstamo a 30 años.

Otras opciones para acceder a estos préstamos son Tusolucionhipotecaria.com, Hipoo, Trioteca o Finteca.

Las hipotecas te hacen COMPRAR CASAS MÁS CARAS

Este es el reverso de poder hipotecarte a 30 años y fijarte en la cuota como medida de tu hipoteca (además de una financiación inusual y peligrosamente baja).

Como lo que te importa es lo que pagas al mes y no el precio final que pagas por la casa, terminarás comprando una casa mucho más cara (y pagando más por ella). Este es uno de los peligros de la hipoteca y de la deuda en general: te empujan a gastar más de lo que tenías pensado sólo porque puedes hacerlo.

👉 Lo que de verdad pagas por la casa es:  el precio de la vivienda + los intereses y costes de la hipoteca + impuestos y gastos añadidos

Comprar tu casa sin hipoteca limitará tus opciones y te ayudará a elegir la casa que de verdad te puedes permitir (y la que mejor se adapta a ti). Esta es una de las 7 ventajas de no hipotecarte que te cuento en este vídeo:

Te QUITAN MUCHA LIBERTAD FINANCIERA

Los españoles necesitan una media de 7,5 años de su salario bruto para comprar una vivienda según los datos de Tinsa, una cifra que sube hasta los 16,5 años en Baleares y a los 8,5 y 8,6 años en Madrid y Cataluña.

Cuántos años de salario necesitas para comprar una casa

Además, esa cifra bruta no incluye retenciones de IRPF ni pagos a la Seguridad Social. La cifra real con tu salario neto en lugar del bruto, es un 17% para un mileurista sin hijos nacido en 1980). Es mucho dinero y, como es lógico, eso tiene un impacto enorme en tu libertad financiera.

Y es que ese dinero que se come tu hipoteca no te ayuda a generar libertad financiera ni a otras muchas cosas más. Es lo que se conoce como el coste de oportunidad o lo que dejas de ganar por cada decisión que tomas.

Hemos creado un calculador para que puedas hace tus propios cálculos y averiguar cuánta libertad financiera pierdes al hipotecarte.

Una mala hipoteca puede ser LA PEOR DECISIÓN DE TU VIDA

La hipoteca es sin duda la decisión financiera más grande que tomarás en tu vida. En nada te vas a gastar más dinero que en tu hipoteca y la que elijas tendrá un impacto enorme en tu vida y en tus finanzas.

Una mala hipoteca hará que compres una casa más cara y que no será la que necesites dentro de 10 años (ese ático que compras sin niños), que pagues mucho más de lo que pensabas por ella y, sobre todo, te convertirá en esclavo de tu deuda durante mucho, mucho tiempo si la firmas a largo plazo.

Y todo esto tendrá un impacto concreto en vida. Puede llegar a condicionar todo tu futuro laboral porque necesitarás ganar una cantidad de dinero para pagar la hipoteca. También condicionará dónde vives ya que, a fin de cuentas, no vas a dejar tu casa para irte de alquiler. Y, por supuesto, será un enorme generador de estrés financiero.

Por eso mismo es importante elegir bien o, por lo menos, hacerlo sabiendo todo lo que debes saber sobre las hipotecas.

Puedes RENEGOCIAR Y MEJORAR TU HIPOTECA ACTUAL

Por fortuna, si tienes una mala hipoteca siempre estarás a tiempo de rectificar.

Una de las cosas que no te cuentan de las hipotecas es que no son un elemento estático: evolucionan con el paso de los años. Las condiciones hipotecarias actuales no son las mismas que las de hace 10 años. De hecho, ahora son mejores y puedes actualizar la tuya si todavía no lo has hecho.

Es lo que se conoce como novación o subrogación hipotecaria. La primera supone negociar con tu banco una mejora del préstamo y la segunda llevarte la hipoteca a otro banco.

😨 Para que te hagas una idea, si firmaste una hipoteca a tipo variable en 2010 tendrás un préstamo con un tipo de Euribor +4% aun con la máxima vinculación. Hoy en día tienes hipotecas variable a Euribor +1,5% sin apenas vinculación. En otras palabras, un ahorro potencial de 2,5 puntos básicos en el interés que pagas.

En resumen, que igual que estás atento a las ofertas de internet porque cambian cada año, también te conviene estar atento a tu hipoteca y revisar sus condiciones cada 2 años. En este artículo te contamos todo lo que necesitas saber para ahorrar con tu hipoteca actual.

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¿Y AHORA, QUÉ DEBERÍAS HACER?

Mi nombre es Luis Pita y mi libertad financiera es de 14 años. Es decir, si mañana dejase mi empleo, podría mantener el mismo nivel de vida sin trabajar hasta 2036.

Soy autor del best seller “Ten peor coche que tu vecino” y me has visto enseñando ahorro y finanzas personales en TVE, Telecinco, Cuatro, La 2, Telemadrid y las principales radios.

1- Si quieres disfrutar de tanta libertad financiera como yo, te interesa este CURSO GRATUITO

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12 Comments on “Hipotecas. LO QUE NO TE CUENTAN”

  1. Buenos días, ahora mismo estoy alquilando un piso y me gustaría comprarme una casa para tener mi propio techo. Qué hipoteca me recomendarías o por dónde empezar? Muchas gracias.

  2. Menos mal que he leído vuestro post antes, estoy justo en el proceso de firmar hipoteca y no sabía muy bien por dónde empezar.

    1. Me alegro mucho de que te haya servido de ayuda, Merce,
      Sobre la hipoteca, recuerda que lo más importante es tener en mente el coste total que pagarás al final del préstamo.

  3. Hola Luis quería que me orientaras un poco si puedes. Quiero invertir en bienes inmuebles, concretamente en un pósito cerca de la playa ya que aquí en Barcelona se busca mucho, pero yo estoy viviendo de alquiler. Mi pregunta es, seria buena opción o antes tendría que invertir en una vivienda para salir del alquiler??? Yo creo que lo del piso en la playa es buena opción siempre que lo alquile de manera que me dé para pagar mi alquiler y el pequeño préstamo hipotecario. Que me aconsejas??? Gracias.

    1. Buenas Águeda,
      En este artículo hablo más en profundidad sobre la realidad de la inversión inmobiliaria, sus ventajas y desventajas.
      Respecto a tu duda, no creo que sea necesario que te compres una casa para vivir antes de invertir en vivienda. Con la primera opción es una inversión más clara con una rentabilidad que recibirás cada mes para, por ejemplo, costear tu alquiler y tener más libertad para vivir donde quieras.
      Si compras casa para vivir, también será una inversión, solo que no tendrá un rendimiento tan claro.

  4. Hola, nosotros estamos “buscando” un préstamo promotor (no todos los bancos trabajan con este tipo de “préstamos, supongo que ya lo sabras)
    Nos recomiendas alguno???
    Ya tenemos el terreno y el proyecto del arquitecto!
    Nos falta el permiso de obra y el préstamo promotor!
    Gracias

    1. Buenas María,
      Los préstamos para construir tu propia casa no son tan habituales y, efectivamente, no todos los bancos los trabajan. Te recomendaría empezar por un buscador de hipotecas donde encontrarás opciones o acudir a algunos de los portales que mencionamos en el artículo. Hipotecas.com, por ejemplo, sé que trabajan con este tipo de préstamos.

    2. María, recuerda aplicar los mismos principios cuando selecciones el préstamo promotor, para que sea el mejor para ti, no para el banco.

  5. Me encantaría comprar una casa sin hipoteca pero tengo que pagar el alquiler y ahorrar a la vez para la casa que deseo comprar.. Tengo 35 años. Me recomiendas seguir ahorrando aunque sea muy poco hasta que pueda comprarme la casa sin hipoteca y seguir pagando alquiler mientras o hipotecarme ? (la hipoteca me costaría al mes casi lo mismo que el alquiler) Gracias por tu ayuda.

    1. Buenas Sabrina,
      Habría que ver tu situación financiera en su conjunto. Comprar una casa sin hipoteca tiene sus ventajas, como explicamos en el artículo, pero eso no quiere decir que debas prescindir siempre de la hipoteca. La clave es que nunca firmes una hipoteca a largo plazo, a más de 15 años y que si te hipotecas, guardes algo de dinero como fondo de emergencia.

  6. Buenos días. Muchas gracias por compartir este artículo. Me ha ayudado mucho para aclarar mis ideas sobre hipoteca. Enhorabuena por vuestro trabajo!

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