Muchas personas aspiran a tener vivienda propia y muchos harán lo que sea para perseguir este sueño. Si es tu caso y no quieres que todo termine en una pesadilla, es importante que hagas bien tus cuentas para que la que esté hipotecada sea la vivienda y no tu vida.
En otras palabras, que tengas claro cómo elegir tu hipoteca y negociarla con el banco.
La compra de la vivienda es la mayor adquisición que harás en toda tu vida y merece la pena acertar con la casa y la hipoteca.
Piensa que con sólo pagar un punto porcentual menos de interés estarás ahorrando miles de euros. Lo que de otra forma te costaría años lograr a base de muchos esfuerzos, puedes ganarlo o perderlo en 1 hora de negociación con el banco.
ÍNDICE
Errores al elegir la hipoteca
Antes de llegar a la parte de los consejos, es importante aprender a evitar fallos. Y es que en finanzas, cuentan más evitar estos errores que los aciertos que puedas tener.
🤯 Aquí puedes ver los errores más comunes con el dinero que sabotean tu futuro.
En el caso de la vivienda, el error más usual al contratar una hipoteca es fijarse en lo que pagarán cada mes y no lo que pagarán en total.
En otras palabras, tomar como referencia la cuota mensual de la hipoteca y dejar de lado lo más importante, el total de intereses a pagar. Lo cierto es que la cuota es lo más variable de la hipoteca y no es en lo que deberías fijarte al elegir tu hipoteca.
Las entidades financieras son conscientes de este handicap y lo explotan de una forma muy sencilla: alargando los años de la hipoteca para que la cuota mensual sea menor.
Tu mente entenderá enseguida que es positivo porque podrás pagar menos cada mes y eso repercute en poder comprar una casa más grande e ir más desahogado. Eso sí, como contrapartida, el banco cobrará también más intereses y durante más tiempo, lo que multiplicará el coste final de tu casa (lo que pagas más los intereses de la hipoteca).
Esta estrategia permite a los bancos ofrecer préstamos muy competitivos y que no supongan un gran impacto en tu presupuesto mensual, pero sí a largo plazo en el total que terminarás pagando por tu casa.
Por ejemplo, la diferencia entre pagar 700 € al mes de hipoteca por una vivienda de 224.000 € a pagar 750 € se traduce en 18.600 € más sólo en concepto de intereses totales. Pero los intereses son sólo una de las las cosas que debes valorar al buscar financiación para comprar casa.
Para no hipotecarte la vida, estas son las cuatro cosas en las que debes concentrarte para escoger la mejor hipoteca para ti, no para el banco:
Conseguir el menor tipo de interés anual
Esto es muy fácil de entender. La diferencia entre pagar un 2% o pagar un 2,5% puede ser enorme. Siguiendo con el ejemplo anterior, para un préstamo de 224.000 € y un interés del 2%, pagarías 101.440 € en intereses y en el segundo 130.720 €.
Por apenas medio punto porcentual de interés estarás ‘regalando’ casi 30.000 € al banco y la diferencia en la cuota mensual es de poco más de 50 €. Por eso mismo el tipo de interés es una de las claves para elegir tu hipoteca. Cuanto más bajo, mejor.
Eso sí, cuidado con querer reducirlo a cualquier precio con productos vinculados, como te explicamos más adelante.
Limitar el número de años de hipoteca
Al igual que ocurre con el interés compuesto cuando ahorras, en el caso de los préstamos la duración de la hipoteca también juega, pero en este caso a favor del banco. Cuanto más tiempo alargues el préstamo más intereses cobrará la entidad financiera. Es lo que yo denomino el pozo de la deuda compuesta.
Como norma no debes endeudarte a más de 15 años, aunque lo ideal es que busques hipotecas de 10 años de duración.
✅ La ventaja es que, además, para estos plazos no sólo dispondrás de hipotecas a tipo variable, sino que también encontrarás préstamos a tipo fijo. La ventaja de las hipotecas a tipo fijo radica en que permiten planificar mejor tus finanzas para el futuro.
Manteniendo nuestro ejemplo de un préstamo de 224.000 € a un tipo de interés del 2,5%, si contratas una hipoteca a 20 años, lo más habitual, abonarás 60.880 € en intereses con una cuota mensual de 1.187 €. Si te decides a seguir nuestro consejo y pagas en 10 años, los intereses se reducen a más de la mitad: 29.440 €.
❌ Como puedes ver, a mayor duración de la hipoteca, mayor coste hasta el punto que puedes terminar pagando por tu casa el doble del precio de compra.
Además, limitar los años a los que estás dispuesto a endeudarte es la mejor formar de poner coto a lo que pagarás por la vivienda y no comprar algo que no necesitas.
Y es que, es muy fácil dejarse llevar por el corazón al comprar casa y ‘enamorarse’ de una vivienda que está por encima de tus posibilidades y necesidades. De hecho, si acudes a un agente inmobiliario, es habitual que te muestre pisos un poco por encima de la cifra inicial que le comentaste, “sólo para que los veas”.
Y claro, también es normal que un piso mejor situado, más grandes o con mejores acabados te termine enamorando y hagas el sobreesfuerzo de escoger una hipoteca a 35 años para poder pagarlo. El problema es que quienes realmente salen ganando aquí son el de la inmobiliaria y el banco.
Cuando tienes claro que no contratarás una hipoteca a más de 15 años, la tentación de comprar una casa que no necesitas desaparece completamente.
Negociar las comisiones
Todos los préstamos incluyen una serie de comisiones y las hipotecas no son una excepción. Estas son las que pagarás al financiar tu casa:
- Comisión de apertura y de estudio.
- Comisión por desistimiento parcial o total. Es lo que se conoce como comisión por cancelación de la hipoteca, tanto total como anticipada. Es decir, por amortizar la hipoteca. En este último caso, el porcentaje a pagar no podrá ser superior al 0,5% en los cinco primeros años y del 0,25% a partir de ese momento. Esta es una de las comisiones más importantes, porque puede limitarte si en el futuro quieres adelantar una parte de la hipoteca.
- Comisión por subrogación. Esta comisión se aplica al cambiar de banco la hipoteca y no podrá superar el 0,5% para las hipotecas posteriores a 2003. Intenta eliminarla, porque así tendrás mucho más margen para renegociar las condiciones del préstamo con tu banco y así ahorrar con la hipoteca que ya tienes.
☝️ Es importante que conozcas y negocies bien las comisiones, especialmente la de subrogación y la de amortización anticipada. Aquí te damos las claves para hacerlo.
Estudiar los productos asociados
Para conceder la hipoteca, la mayoría de entidades te pedirán tener por lo menos una cuenta corriente y la nómina domiciliada. A partir de ahí, las exigencias pueden incluir desde contratar un seguro de vida ligado al préstamo hasta tener con ellos el seguro de hogar, pasando por firmar un plan de pensiones o un fondo de inversión.
Estos productos servirán para abaratar el coste total de la hipoteca, pero también suponen un gasto oculto que debes estudiar. Pide las condiciones de cada uno de los productos y evalúa sus comisiones, costes y lo que aportan o dejan de aportar.
El coste de estos productos asociados al préstamo es clave para elegir tu hipoteca. Y es que es habitual que el coste de estos productos se ‘coma’ el ahorro en el tipo de interés que pagas. Esto es muy habitual con los planes de pensiones y fondos de inversión que te ofrezcan y con el seguro de vida vinculado a la hipoteca. Aquí puedes ver un caso concreto con cuánto cuestan los productos vinculados de la hipoteca.
😱 Mira aquí cómo funcionan los seguros de la hipoteca en realidad, con lo que nadie te cuenta sobre ellos.
Consigue más de una oferta
Una hipoteca es una negociación. Eso es lo primero que debes tener claro al buscar un préstamo para vivienda. En este sentido, el banco no te está haciendo ningún favor al concederte la hipoteca, está haciendo un negocio.
Por eso mismo, lo primero que debes hacer es desterrar esa mentalidad de que el banco te ayuda. A partir de ahí, como con cualquier otra negociación, la mejor forma de mejorar las condiciones es teniendo opciones. Es decir, contar con algún as en la mano. Cuando se trata de elegir tu hipoteca, esos ases son ofertas reales de varias entidades. Te sorprenderías de lo flexibles que pueden llegar a ser las entidades cuando hay competencia. Lógicamente, todas las entidades tienen límites que no pueden superar. Sin embargo, estos límites son más lejanos cuando estás negociando en lugar de rogando que te den la hipoteca.
Estas cinco claves para elegir tu hipoteca te ayudarán a encontrar el préstamo hipotecario que mejor se adapte a tus necesidades y ahorrar al comprar casa.
Hola Luis! Me encanta cómo te expresas. Te quería presentar una duda. Contratar una hipoteca a máximo 10 anos es parecido a amortizar plazos de otra hipoteca más larga a los 10 años? Eso si pensamos que en el futuro podemos tener más líquido….
Mi caso es que tengo 34 años, tengo ganas de invertir porque llevo 4 anos de profesora pública y he ahorrado . Sin embargo, voy a dedicarme a un trabajo propio por un tiempo y de cara el banco ya no voy a tener ese buen perfil.
El problema es que todo el mundo dice que es muy mal momento para invertir pero a la vez, para mí debería ser ahora por la decisión laboral que he tomado.
Entonces te pregunto dos cosas
Está bien invertir cuando «se puede» en vez de hacer tanto caso del mercado y hacerlo pensando quizás en renegociar en un futuro las condiciones? (Me da miedo que una hipoteca cara sea una sentencia para toda mi vida, o algo que se puede renegociar y cambiar.
Está bien coger una hipoteca a plazo máximo para tener una cuota pequeña mensual pero luego amortizarla a los 10 años con el dinero de la venta de una propiedad familiar u otra cosa?
Todo esto lo pienso para un piso de inversión, no para vivir yo.
Mis padres son muy precavidos con el tema dinero y miedosos y no se mucho como hacer
Gracias!
Buenas Marina y muchas gracias por tus palabras,
También mucho ánimo con tu nuevo proyecto. Respecto a esa nueva faceta de emprendedora, una recomendación: hazlo con un buen colchón financiero. Es decir, emprende con una red de seguridad amplia por si las cosas no salen como pensabas, por un lado, y porque así tendrás más tiempo y un enfoque diferente para hacer crecer el negocio (menos presión por vender ya, lo que hará que tomes mejores decisiones, y más tiempo para tener una mejor curva de aprendizaje).
En otras palabras, que tampoco te dejes todo tu dinero en la casa, aunque sea como inversión. Y si vas a destinar un dinero importante, intenta que sea una inversión que te genere dinero. Es decir, que con el alquiler pagues la hipoteca y sobre algo para ti (que genere cas flow, como se diría en términos técnicos).
Desde el punto de vista de la hipoteca, no es el mejor momento para contratarla porque ahora los tipos son altos. También es verdad que una hipoteca no es algo fijo: vas a poder renegociar con el banco si cambian las condiciones o buscar un cambio de hipoteca en un tiempo. Eso sí, para hacerlo debes tener un buen perfil crediticio (sin impagos y con ingresos).
La recomendación de no hipotecarse a más de 10 años es el consejo general porque no todo el mundo tiene la disciplina para firmar una hipoteca larga e ir amortizando capital para pagarla después en 10 años, que sería otra opción. Si tú te ves capaz de hacerlo y por lo que me transmites, creo que lo harás, puede ser una alternativa dada tu situación.
Buenos días. Yo actualmente tengo un dilema con el tema de comprar casa o seguir alquilado, ya que mi sensación es que de alquiler estoy tirando el dinero y no está yendo a ningún lado y el alquiler ahora mismo es igual que lo que tendría que pagar de hipoteca… qué me aconsejas, hipotecarme o seguir alquilado? Muchas gracias.
Buenas Ramón,
Alquilar no es tirar el dinero, todo depende de tu plan financiero y de tu momento vital. Estos dos artículos resumen la cuestión:
No tenía ni idea, gracias por el artículo!! Me habéis aclarado muchas dudas… 😀
Gracias a ti por comentar, Kiko. Nos alegra haberte ayudado.
Hola, soy de Argentina. Aquí el sistemas de hipotecas no se aplica. Salvo que solicites financiación bancaria , donde los requisitos son demasiados.
La mayoría hace compras en efectivo o en pozo es otra posibilidad.
Que aconsejas para alguien que está alquilando? Tengo que trabajar en salir de una situación crítica pero mí objetivo a largo plazo es tener casa propia. Aquí los alquileres como todo está en constante subida aparte que es cansados ir de un lado a otro.
Buenas de nuevo Mariela,
Si tu objetivo es tener casa propia a largo plazo, entonces debes planificarte para lograrlo de la mejor forma posible. En otras palabras, ahorrar el dinero que necesites para cumplir esa meta y tratar de endeudarte por la menor cantidad posible. Eso es lo óptimo desde un punto de vista financiero.
Lo que puedes hacer es marcarte un presupuesto realista y un horizonte temporal concreto, también realista. Por ejemplo, comprar casa en 10 años. Con esto en mente, ve ahorrando e invirtiendo una parte de ese dinero para lograr tu meta.
Hola, mi mujer y yo estamos pensando en comprar una casa. Vivimos de alquiler y tenemos unos ahorros para la entrada. Preahorramos todos los meses el 20% de nuestro sueldo. Mi pregunta es, ¿deberíamos de ahorrar más hasta que podamos comprar la casa sin hipotecarnos o qué porcentaje mínimo nos recomiendas que tengamos del precio de la casa? Muchísimas gracias. Un abrazo!
Buenas Pedro,
Nuestra recomendación general es que no te hipoteques a más de 10 o 15 años. Es un dato mucho más claro que el porcentaje que debes tener de la casa, ya que ese dato varía en función del precio de la vivienda.
Hola, buenos días, veo que tratan sobre las hipotecas, todo esto o algo de esto, supongo, es aplicable a las hipotecas de protección oficial?
Quiero decir, después del décimo año, que es cuando se dan más libertades para alquilar e incluso vender, según tengo entendido.
Cómo sería en esos casos..? Si es que no le importaría aportar alguna sugerencia.
Saludos cordiales
Jse
Hola José Ángel,
Las hipotecas sobre viviendas de protección oficial tienen varias particularidades, especialmente si son hipotecas convenio. Las ventajas pasan porque al subrogarse a la hipoteca del promotor no se pagarán gastos de apertura ni de estudio. Además, las hipotecas VPO no pueden incluir comisiones adicionales ni productos asociados. El problema es que no todas están supeditadas al Euribor, sino a un tipo de interés acordado anualmente por el Gobierno.
Lo que sí es aplicable en cualquier caso es que cuanto mayor sea el tipo, más pagarás por la casa, y también cuantos más años te endeudes. El mejor consejo es que no aceptes de primeras el préstamo que te propongan, sino que negocies y busques en otras entidades. Aquí puedes ver las claves para negociar tu hipoteca.
Hola en las subastas judiciales las casas con hipoteca, ¿la subasta no es para pagar la hipoteca? ¿cuando pujas por la casa compras la hipoteca? ¿entonces quien va a pagar la subasta mas la deuda? para eso me compro una casa de mercado, ¿no? un saludo!
Hola Alexis,
En una subasta judicial no se paga para saldar la deuda, se paga para hacerse con un bien que generalmente está por debajo de su valor de mercado por la necesidad de vender. Imagina si no que hay una casa a la que le restan 10.000 euros de hipoteca y sale a subasta ¿se vendería por 10.000 euros?