La regla del 5% para decidir entre compra o alquiler de casa

¿Es mejor comprar o alquilar casa? Hay muchas formas de enfocar en asunto y una de ellas es desde la perspectiva puramente económica.

¿Es más rentable alquilar o comprar casa? La regla del 5% es una manera de averiguar si alquilar es tirar el dinero o no dependiendo de tu situación. Se trata de una fórmula que compara el coste de alquilar frente al coste de comprar para hacer un mejor uso de tu dinero.

En principio, si el precio de alquilar una casa es el mismo que el de comprarla, será mejor comprar que alquilar, por lo menos desde un punto de vista económico.

Qué es la regla del 5% para comprar o alquilar

La regla del 5% para alquilar o comprar casa es una fórmula ideada por el youtuber y gestor de inversiones canadiense Ben Felix en 2019. El nombre se refiere al porcentaje del coste de capital de alquilar frente a comprar.

Básicamente, lo que hace esta fórmula es enfrentar los costes del alquiler frente a los de comprar casa, teniendo en cuenta el gasto real como ese dinero que nunca vuelva, que en el alquiler sería lo que pagas por el arrendamiento y en la casa, lo que pagas en impuestos más el mantenimiento de la vivienda.

Al final, esta regla mide el coste del capital como un porcentaje sobre el precio de la casa, que te dice el coste anual de ser propietario.

Por ejemplo, para una casa de 250.000 €, el coste anual sería un 5% de su valor, lo que se traduce en 12.500 € al año o poco más de 1.000 € al mes.

😥 El problema de esta regla es que se hizo hace varios años, en un entorno de tipos de interés diferente y para un país diferente, con costes de diferentes como propietario de vivienda.

El planteamiento sigue siendo válido, pero conviene revisar el porcentaje. ¿Cuál sería ese porcentaje para España? Pues curiosamente muy cerca al 5%, aunque dependerá principalmente de las condiciones de la hipoteca y de un término que te explico más adelante: el coste de oportunidad.

Ahora lo entenderás mucho mejor.

Cómo funciona la regla del 5% para comprar casa

Tener un número en la cabeza está bien, pero saber por qué hablamos de un 6,5% en lugar de un 5% o de un 3% es todavía mejor.

La clave está en cómo se llega a ese porcentaje. Vamos a ver los cálculos de la regla del 5% paso a paso.

☝️ Lo primero que debes entender es la lógica de esta regla. Lo que hace es enfrentar el dinero que ‘tiras’ en alquiler porque no volverás a verlo, frente al de comprar casa.

En un alquiler está bastante claro cuándo dinero no volverás a ver: el que pagas de alquiler. Por eso se dice que alquilar es tirar el dinero, aunque yo no pienso igual.

¿Y al comprar vivienda? Ese capital viene dado por tres elementos:

1. Los impuestos que pagas por tener casa, que es parte del coste real de ser propietario de vivienda. En España es el IBI, que depende de cada ayuntamiento y de la propia vivienda, por lo que hay enormes diferencias. El tipo medio ronda el 0,62%, pero varía entre un 0,4% y un 1,3%, que sería el máximo legal.
2. El coste de mantenimiento, que varía mucho en función de la casa, el tiempo que tenga y el tipo de vivienda. Por hacerlo sencillo, lo podemos establecer como un 0,5% del valor de la vivienda cada año, aunque habrá años que sea cero y otros que sea mucho más, si haces reformas.
3. El coste de la hipoteca, que viene dado por dos factores: el propio coste de la deuda (cuántos intereses pagas por la hipoteca) y el coste de oportunidad.

El coste de oportunidad es el coste de la alternativa que desechas al tomar cualquier decisión. Por ejemplo, el coste de oportunidad de ir al cine puede ser no ir a cenar o no ver un partido, porque no puedes hacer varias cosas al mismo tiempo.

En finanzas, el coste de oportunidad viene dado por el rendimiento que podrías haber obtenido por tu dinero de haberlo invertido en otra cosa. En este caso, sería el coste de la rentabilidad que habrás obtenido de invertir a largo plazo la entrada de la casa (20%) del valor de compra más los impuestos (4%-12%).

🤔 ¿Y por qué a largo plazo? Porque una hipoteca se firma hasta a 35 años vista.

Este último cálculo nos dirá el coste del capital o cuánto te cuesta tu dinero por tenerlo dentro de la hipoteca.

Para una vivienda, podríamos enfrentar el rendimiento medio de la bolsa, que es del 8% (la media histórica del S&P 500) frente a la revalorización del precio de la vivienda, que está entre el 4% y el 5% de media, según el Banco de España y el INE.

Vamos a verlo todo con un ejemplo concreto: una vivienda de 200.000 € con una hipoteca fija al 3%.

• Impuestos por tener casa (0,65%): 1.300 € / año
• Coste de mantenimiento (0,5%): 1.000 € / año
• Coste de la hipoteca: 4.800 € / año
• Coste de oportunidad (5%): 3.000 € / año

Esto no da un coste de capital de 7.800 €, al que habría que sumar los impuestos por la casa y el coste de mantenimiento. En total, el coste anual de ser propietario asciende a 10.100 €.

Para dar con el porcentaje de esta regla, solo habría que dividir esa cifra entre el coste total de la vivienda más los impuestos por comprar casa.

👉 El resultado es de 5,05%. Ese sería el coste de ser propietario de vivienda.

Para qué sirve la regla del 5% sobre vivienda

¿Cómo puedes usar lo que has aprendido? ¿Cómo debes interpretar esta regla? La regla del 5% sobre vivienda te dice cuánto puedes destinar al alquiler sin que sobrepase el coste de ser propietario.

En otras palabras, a partir de qué cantidad tiene sentido dejar de alquilar y comprar casa.

Cómo se calcula esto. Muy sencillo, solo tienes que multiplicar el coste total de la vivienda por esa cifra y dividirla entre doce. En este caso, si el alquiler es inferior a 842 €, tendrá más sentido alquilar, por lo menos desde el punto de vista de coste del capital.

🎁 Si quieres hacer tus pruebas y dar con la cifra adecuada para ti, he creado un Excel donde puedes hacer todos los cálculos de forma sencilla. Puedes descargarlo aquí.

Lo que la regla del 5% no cuenta

Esta fórmula del 5% para alquilar o comprar casas tiene sus limitaciones, como toda herramienta.

La primera es que los intereses que pagas cada año se calculan como un interés simple y no tiene en cuenta que el capital a devolver se reduce, lo que puede hacer que la cuota de la hipoteca también lo haga.

Si quieres una hipoteca mejor, mira aquí cómo negociar la hipoteca con el banco.

La segunda es que no tiene en cuenta que, al comprar casa, estás aumentando tu patrimonio. Habrá un momento en el que termines de pagar la hipoteca y liberes ese dinero para invertir, por ejemplo.

Con un alquiler eso no sucederá en ningún caso. Siempre seguirás teniendo que pagar esa renta, lo que, a largo plazo, puede suponer un problema.

Además, solo cuenta la parte de los números. Una decisión como comprar casa o seguir de alquiler va mucho más allá de números. Cada una de las dos opciones tiene ventajas y desventajas que son más difíciles de medir, como la flexibilidad para cambiar de vivienda que ofrece el alquiler.

Aquí las analizo: ¿Es mejor comprar o alquilar casa? Más allá de los números.