Hipoteca inversa. LO QUE NO TE CUENTAN

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peligros de la hipoteca inversa

Como una hipoteca, pero al revés. Una forma de convertir tu vivienda en propiedad en una renta o de saldar tus deudas con ella sin perderlo. Así es como te venden la hipoteca inversa y todas esas afirmaciones están bien, pero tampoco cuentan la verdad que esconde este producto.

Una hipoteca inversa es algo más complejo que una hipoteca al revés, tiene sus desventajas y riesgos que debes conocer. Aquí descubrirás lo que nadie más te cuenta sobre esta herramienta.

Es un préstamo, vas PAGAR INTERESES (Y NO POCOS)

¿Qué es una hipoteca inversa? Un préstamo o un crédito garantizado con una hipoteca sobre la vivienda, normalmente la habitual. Así es como lo define el Banco de España.

¿En qué se diferencia esto de una hipoteca al uso? Pues visto así, prácticamente en nada. En pureza, se trata de un dinero que te dan donde tu casa actúa como garantía. Lo que cambian son matices, como que nunca vas a perder tu casa (si firmas la hipoteca inversa correcta), y que no vas a pagar una cuota por esa hipoteca. Precisamente por eso se llama inversa, porque parece que actúa al revés y que es el banco quien te paga mes a mes por tu casa.

Nada más lejos de la realidad. La hipoteca inversa sigue siendo un préstamo y como todo préstamo, tienen intereses que vas a pagar.  La media es de un 5% frente al 1,5% de una hipoteca al uso, aunque pueden llegar al 7%

La diferencia es cuándo se pagan esos intereses: al final del préstamo. Cuando llega el momento de cancelar el préstamo es cuando habrá que pagar intereses por el dinero recibido, más los gastos iniciales.

Este final puede ser con el dueño de la vivienda vivo o tras su fallecimiento, en cuyo caso serán los hijos quienes paguen.

🧮 UN EJEMPLO

Imagina que contratas una hipoteca inversa y decides cobrar todo el dinero de golpe: 150.000 euros. Usas ese capital para saldar deudas que tenías y estás 5 años en la casa (podrías quedarte toda la vida) hasta que la vendes por 350.000 euros.

En ese momento es cuando te tocará pagar los intereses y devolver cerca de 170.000 euros, lo que supone 20.000 euros de intereses (con un tipo del 5%).

Ahora imagina que tienes una hipoteca inversa al 5% también sobre esa cantidad y que disfrutas durante 20 años hasta el fallecimiento. Tus herederos tendrán que pagar la friolera de 237.500 euros para recuperar la casa, lo que supone 87.500 euros en intereses.

En resumen, una de las cosas malas de la hipoteca inversa es que la deuda va creciendo con el paso del tiempo si optas por cobrar una renta mensual. Cuanto más cobres, más intereses pagarás al final. Simple, pero peligroso.

Pones a TUS HIJOS EN UN BRETE

¿Quién paga la hipoteca inversa? Una hipoteca inversa te sirve a ti para conseguir una renta por tu vivienda sin venderla ni tener que abandonar la casa (sus dos grandes ventajas). Sin embargo, también debes valorar que estás trasladando el problema de qué hacer con la vivienda a tus hijos.

Y es que llegado el momento, van a tener que decidir si pagan la deuda más los intereses para quedarse con la casa o cobran sólo el capital que reste de esa hipoteca inversa (si es que queda algo y has hecho una buena hipoteca).

Normalmente compensará la primera opción, porque con una hipoteca inversa podrás conseguir en torno a un 40% del valor total de la vivienda (los bancos siempre se van a cubrir porque quieren que les devuelvas el dinero más los intereses, no quedarse con la casa).

Si no explicas bien lo que estás haciendo y sus implicaciones, puedes crear un problema ahora con tus hijos y otro en el futuro cuando reciban la herencia (siempre que no sepan cómo funciona y no se planifiquen para pagar su herencia).

⚠️Por otro lado, pensar demasiado en la herencia de los hijos es uno de los errores con el dinero que debes evitar a partir de los 60 años

Este es uno de los riesgos de la hipoteca inversa que rara vez se menciona y que mayor impacto tiene. A fin de cuentas, nadie quiere discutir por el dinero, y menos con sus hijos, pero estas cosas pasan.

Tiene COSTES ADICIONALES

Una hipoteca inversa sigue siguiendo una hipoteca. Esto quiere decir que tendrás que abonar una serie de gastos por formalizar el préstamo.

La entidad financiera te cobrará una comisión de apertura y puede que los gastos de gestoría y los del notario. Además, también habrá que realizar una tasación de la vivienda que pagarás de tu bolsillo.

Dependiendo de la modalidad que elijas, habrá que sumar otros gastos adicionales por contratar un seguro de rentas vitalicias (más adelante tienes más sobre esto)

La renta que cobras no se actualiza TU DINERO PERDERÁ VALOR

De las dos modalidades de hipoteca inversa, la más habitual es la de transformar ese dinero en una renta mensual. Las ventajas de esta fórmula son que no consumes el total de la hipoteca (sólo lo que vayas cobrando) y que evitas la tentación de gastarlo todo de golpe.

¿Las desventajas de esta forma de hipoteca inversa? Algo que no te van a contar: la renta que cobras no se actualiza año tras año. Aunque el coste de la vida suba por el IPC, tu seguirás cobrando el mismo dinero.

La traducción es que tu dinero pierde valor año tras año. Ese es el efecto de la inflación sobre tus ahorros y por eso las pensiones públicas se actualizan todos los años.

Puede incluir un SEGURO DE RENTAS VITALICIAS

¿Se puede acabar el dinero de la hipoteca inversa? ¿Qué pasaría entonces? Para evitar llegar a este punto la mayoría de hipotecas inversas que se pagan en forma de renta mensual (o anual) incluyen un seguro de rentas vitalicias.

Así es como te aseguran que seguirás cobrando todos los meses aunque hayas terminado con el dinero del préstamo. El problema es que ese seguro de renta vitalicias supone un coste añadido y que también tiene sus propios demonios.

👉 Mira aquí las desventajas de los seguros de renta vitalicia

¿Qué es lo malo de una hipoteca inversa? Que puedes pagar un seguro que después no vas a utilizar, como suele ser el caso. Según los cálculos del Barómetro de Hipotecas de Asufin que recoge El Economista, los beneficiarios de la hipoteca inversa sólo recibe de media un 18% del valor de la vivienda en forma de renta.

Eso sí, el seguro de rentas vitalicias lo firmará aunque el crédito de su hipoteca inversa sea por el 40% del valor de la vivienda. En consecuencia, estará asumiendo unos gastos de algo que no va a necesitar.

Como ves, esta acumulación de costes es una de las cuestiones que debes conocer antes de firmar la hipoteca inversa si no quieres pagar de más.

HACIENDA querrá su parte (aunque no siempre)

Con una hipoteca inversa no pagas impuestos. Esto es verdad en la mayoría de los casos. Como norma general, las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF. Así o fija la disposición adicional decimoquinta de la Ley de IRPF.  

Por desgracia, la cosa cambia si se tiene que activar el seguro de rentas vitalicias o cuando se alcance la fecha límite establecida en el contrato, que es lo mismo. Es decir, si terminas con el dinero de la hipoteca y sigues cobrando, ese capital sí que tributará en el IRPF. Lo hará como rendimiento de capital mobiliario, aunque con una exención del 92%.

Y si la casa que utilizar para formar un préstamo de este tipo no es la habitual, ni siquiera podrás disfrutar de esa exención inicial. La hipoteca inversa, por lo menos a efectos fiscales, es sólo sobre la vivienda habitual.

Hay otras ALTERNATIVAS ¿MEJORES?

La hipoteca inversa es una de las opciones de sacar partido a tu vivienda para tener una jubilación mejor, pero ni mucho menos la única.

Hay otras alternativas, cada una con sus ventajas y desventajas, como alquilar la vivienda o vender la nuda propiedad. Te las contamos todas aquí: 6 formas en las que tu casa te puede ayudar a tener una jubilación mejor.

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7 Comments on “Hipoteca inversa. LO QUE NO TE CUENTAN”

  1. He pedido información a Grupo Retiro, y si a Optima Mayores y ambas parece que debes tener una situación económica boyante para adelantarle un.minimo de 5mil euros previos la firma de la hipoteca inversa, en vez de descontarlos del.importe final . No cuela la ayuda, es un poco discordante si tienes 5mil euros ¿para que necesitas una hipoteca?
    Además, el mayor riesgo es que venga un Aznar o su Botella y te exijan que o pagais la totalidad del prestamo o vais a la calle desahuciados

  2. Si la casa se Encuentra en Riaza Segovia, ¿también se puede acceder a la hipoteca inversa o nuda propiedad?. ¿El BBV trabaja estos sistemas?. ¿Vale la tasación q me hicieron una vez rehabilitada la casa?.
    Gracias.

    1. Buenas Maximina,
      Dónde esté la casa es lo de menos, con todas se puede firmar una hipoteca inversa o vender la nuda propiedad, siempre que encuentres alguien que esté dispuesto a hacerlo. BBVA sí trabaja hipoteca inversa, aunque también hay entidades especializadas como Grupo Retiro u Óptima Mayores.

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