Hipoteca inversa: ventajas y riesgos

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peligros de la hipoteca inversa

Como una hipoteca, pero al revés. Una forma de convertir tu vivienda en propiedad en una renta o de saldar tus deudas con ella sin perderlo. Así es como te venden la hipoteca inversa y todas esas afirmaciones están bien, pero tampoco cuentan la verdad que esconde este producto.

Una hipoteca inversa es algo más complejo que una hipoteca al revés, tiene sus desventajas y riesgos que debes conocer. Aquí descubrirás lo que nadie más te cuenta sobre esta herramienta.

Es un préstamo, vas PAGAR INTERESES (Y NO POCOS)

¿Qué es una hipoteca inversa? Un préstamo o un crédito garantizado con una hipoteca sobre la vivienda, normalmente la habitual. Así es como lo define el Banco de España.

¿En qué se diferencia esto de una hipoteca al uso? Pues visto así, prácticamente en nada. En pureza, se trata de un dinero que te dan donde tu casa actúa como garantía. Lo que cambian son matices, como que nunca vas a perder tu casa (si firmas la hipoteca inversa correcta), y que no vas a pagar una cuota por esa hipoteca. Precisamente por eso se llama inversa, porque parece que actúa al revés y que es el banco quien te paga mes a mes por tu casa.

Nada más lejos de la realidad. La hipoteca inversa sigue siendo un préstamo y como todo préstamo, tienen intereses que vas a pagar.  La media es de un 5% frente al 1,5% de una hipoteca al uso, aunque pueden llegar al 7%

La diferencia es cuándo se pagan esos intereses: al final del préstamo. Cuando llega el momento de cancelar el préstamo es cuando habrá que pagar intereses por el dinero recibido, más los gastos iniciales.

Este final puede ser con el dueño de la vivienda vivo o tras su fallecimiento, en cuyo caso serán los hijos quienes paguen.

🧮 UN EJEMPLO

Imagina que contratas una hipoteca inversa y decides cobrar todo el dinero de golpe: 150.000 euros. Usas ese capital para saldar deudas que tenías y estás 5 años en la casa (podrías quedarte toda la vida) hasta que la vendes por 350.000 euros.

En ese momento es cuando te tocará pagar los intereses y devolver cerca de 170.000 euros, lo que supone 20.000 euros de intereses (con un tipo del 5%).

Ahora imagina que tienes una hipoteca inversa al 5% también sobre esa cantidad y que disfrutas durante 20 años hasta el fallecimiento. Tus herederos tendrán que pagar la friolera de 237.500 euros para recuperar la casa, lo que supone 87.500 euros en intereses.

En resumen, una de las cosas malas de la hipoteca inversa es que la deuda va creciendo con el paso del tiempo si optas por cobrar una renta mensual. Cuanto más cobres, más intereses pagarás al final. Simple, pero peligroso.

Pones a TUS HIJOS EN UN BRETE

¿Quién paga la hipoteca inversa? Una hipoteca inversa te sirve a ti para conseguir una renta por tu vivienda sin venderla ni tener que abandonar la casa (sus dos grandes ventajas). Sin embargo, también debes valorar que estás trasladando el problema de qué hacer con la vivienda a tus hijos.

Y es que llegado el momento, van a tener que decidir si pagan la deuda más los intereses para quedarse con la casa o cobran sólo el capital que reste de esa hipoteca inversa (si es que queda algo y has hecho una buena hipoteca).

Normalmente compensará la primera opción, porque con una hipoteca inversa podrás conseguir en torno a un 40% del valor total de la vivienda (los bancos siempre se van a cubrir porque quieren que les devuelvas el dinero más los intereses, no quedarse con la casa).

Si no explicas bien lo que estás haciendo y sus implicaciones, puedes crear un problema ahora con tus hijos y otro en el futuro cuando reciban la herencia (siempre que no sepan cómo funciona y no se planifiquen para pagar su herencia).

⚠️Por otro lado, pensar demasiado en la herencia de los hijos es uno de los errores con el dinero que debes evitar a partir de los 60 años

Este es uno de los riesgos de la hipoteca inversa que rara vez se menciona y que mayor impacto tiene. A fin de cuentas, nadie quiere discutir por el dinero, y menos con sus hijos, pero estas cosas pasan.

Tiene COSTES ADICIONALES

Una hipoteca inversa sigue siguiendo una hipoteca. Esto quiere decir que tendrás que abonar una serie de gastos por formalizar el préstamo.

La entidad financiera te cobrará una comisión de apertura y puede que los gastos de gestoría y los del notario. Además, también habrá que realizar una tasación de la vivienda que pagarás de tu bolsillo.

Dependiendo de la modalidad que elijas, habrá que sumar otros gastos adicionales por contratar un seguro de rentas vitalicias (más adelante tienes más sobre esto)

La renta que cobras no se actualiza TU DINERO PERDERÁ VALOR

De las dos modalidades de hipoteca inversa, la más habitual es la de transformar ese dinero en una renta mensual. Las ventajas de esta fórmula son que no consumes el total de la hipoteca (sólo lo que vayas cobrando) y que evitas la tentación de gastarlo todo de golpe.

¿Las desventajas de esta forma de hipoteca inversa? Algo que no te van a contar: la renta que cobras no se actualiza año tras año. Aunque el coste de la vida suba por el IPC, tu seguirás cobrando el mismo dinero.

La traducción es que tu dinero pierde valor año tras año. Ese es el efecto de la inflación sobre tus ahorros y por eso las pensiones públicas se actualizan todos los años.

Puede incluir un SEGURO DE RENTAS VITALICIAS

¿Se puede acabar el dinero de la hipoteca inversa? ¿Qué pasaría entonces? Para evitar llegar a este punto la mayoría de hipotecas inversas que se pagan en forma de renta mensual (o anual) incluyen un seguro de rentas vitalicias.

Así es como te aseguran que seguirás cobrando todos los meses aunque hayas terminado con el dinero del préstamo. El problema es que ese seguro de renta vitalicias supone un coste añadido y que también tiene sus propios demonios.

👉 Mira aquí las desventajas de los seguros de renta vitalicia

¿Qué es lo malo de una hipoteca inversa? Que puedes pagar un seguro que después no vas a utilizar, como suele ser el caso. Según los cálculos del Barómetro de Hipotecas de Asufin que recoge El Economista, los beneficiarios de la hipoteca inversa sólo recibe de media un 18% del valor de la vivienda en forma de renta.

Eso sí, el seguro de rentas vitalicias lo firmará aunque el crédito de su hipoteca inversa sea por el 40% del valor de la vivienda. En consecuencia, estará asumiendo unos gastos de algo que no va a necesitar.

Como ves, esta acumulación de costes es una de las cuestiones que debes conocer antes de firmar la hipoteca inversa si no quieres pagar de más.

HACIENDA querrá su parte (aunque no siempre)

Con una hipoteca inversa no pagas impuestos. Esto es verdad en la mayoría de los casos. Como norma general, las cantidades recibidas por la hipoteca inversa no se consideran renta a efectos de IRPF. Así o fija la disposición adicional decimoquinta de la Ley de IRPF.  

Por desgracia, la cosa cambia si se tiene que activar el seguro de rentas vitalicias o cuando se alcance la fecha límite establecida en el contrato, que es lo mismo. Es decir, si terminas con el dinero de la hipoteca y sigues cobrando, ese capital sí que tributará en el IRPF. Lo hará como rendimiento de capital mobiliario, aunque con una exención del 92%.

Y si la casa que utilizar para formar un préstamo de este tipo no es la habitual, ni siquiera podrás disfrutar de esa exención inicial. La hipoteca inversa, por lo menos a efectos fiscales, es sólo sobre la vivienda habitual.

Hay otras ALTERNATIVAS ¿MEJORES?

La hipoteca inversa es una de las opciones de sacar partido a tu vivienda para tener una jubilación mejor, pero ni mucho menos la única.

Hay otras alternativas, cada una con sus ventajas y desventajas, como alquilar la vivienda o vender la nuda propiedad. Te las contamos todas aquí: 6 formas en las que tu casa te puede ayudar a tener una jubilación mejor.

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¿Y AHORA, QUÉ DEBERÍAS HACER?

Mi nombre es Luis Pita y mi libertad financiera es de 14 años. Es decir, si mañana dejase mi empleo, podría mantener el mismo nivel de vida sin trabajar hasta 2036.

Soy autor del best seller “Ten peor coche que tu vecino” y me has visto enseñando ahorro y finanzas personales en TVE, Telecinco, Cuatro, La 2, Telemadrid y las principales radios.

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35 Comments on “Hipoteca inversa: ventajas y riesgos”

  1. Tengo 68 años y una casa en ATLANTERRA ( Tarifa-CADÍZ ) a que quiero rentabilizar y he pensado en establecer le una Hipoteca Inversa ( HI) .Sobre ello tengo varias dudas que quiera preguntarle :
    :- Se puede establecer la HI sobre una vivienda que no sea la habitual ., y en su caso si me empadrono en ella serviría y cuánto tiempo debería residir en ella previamente para conseguir la HI?…-Se podría establecer la HI si ya tuviera una ., o en el mismo acto cambiar la Hipoteca estandard por la HI ?.-Se puede ir pagando la Hl anticipadamente ?.-.-Tras fallecimiento se puede convertir en Hipoteca normal para los Herederos ?.
    .-Que fiscalidad tiene la HI?.- Si me caso mi Esposa podría continuar en la casa tras mi fallecimiento ?.
    Gracias Sr. Pita !!!.
    SR

    1. Buenas Sebastian y encantado de saludarte,

      Vamos por partes.

      • La Hipoteca inversa debe hacerse sobre la vivienda habitual. Para una vivienda en propiedad que no sea la habitual existen otras alternativas, como el alquiler por temporadas, si es la casa de veraneo.
      • Si no es la vivienda habitual, tendrías que empadronarte y esperar 12 meses, aunque ese plazo puede depender de la empresa con la que contrates la hipoteca inversa.
      • La hipoteca inversa se establece normalmente sobre viviendas sin cargas hipotecarias, pero hay empresas que sí aceptan una vivienda con hipoteca, siempre que se use parte del capital para saldar el préstamo hipotecario.
      • Al fallecimiento, los herederos podrán vender la casa para pagar la deuda de la hipoteca inversa o buscar cualquier otra fórmula, como una hipoteca normal. Lo que no suele hacerse es pasar la Hipoteca inversa a una hipoteca normal.
      • La hipoteca inversa no paga impuestos en el IRPF, como tampoco lo hace un préstamo personal que hayas pedido o la hipoteca que pagas.
      • En caso de fallecimiento del titular de la hipoteca, se puede establecer que el cónyuge mantenga la hipoteca inversa en las mismas condiciones.
    1. Buenas Margarita,

      Hay varias entidades que trabajan este producto. Hasta donde sé, BBVA lo hace igual que Banco Santander y también empresas especializadas como Óptima Mayores.

    2. Porque venden un producto como la hipoteca inversa y no aclaran los riesgos?
      Seguimos siendo los perjudicados

      1. La hipoteca inversa puede ser un producto útil en determinadas circunstancias, pero la clave es la que comentas: explicar los riesgos del producto.

  2. Atención! Pues en las actuales circunstancias parece que todo ha cambiado bastante… al menos en mi caso: el banco Santander me dice que sólo aceptan la Hipoteca inversa si es un piso en la ciudad, ( en mi caso La Coruña) con una valoración superior a 220.000€ y en el cual esté residiendo yo… La casa rural de 200mc a 4 km de Sada y Betanzos y a 15km de La Coruña con jardín de 900mc piscina de 18mc y playas a partir de 1km y valorada en >200.000€ no les vale…
    Luis

  3. Se puede formalizar una hipoteca inversa al comprar una vivienda o tienes que ser propietario cien por cien para acceder a contratar la hipoteca inversa.?
    En caso afirmativo cuál sería el procedimiento?
    Muchas gracias!

    1. Buenas Héctor,

      La hipoteca inversa se firma sobre una vivienda que es tuya al 100%.

  4. Saludos ,mi madre murió y su casa está por hipoteca invertida , soy su única heredera , como puedo saber el balance adeudado? Mi madre murió de repente y ni tan siquiera se cual es el banco que tiene dicha hipoteca, por favor ayuda!!!

    1. Lamento tu pérdida,

      Al hacer el inventario de bienes para la herencia te dirán cuánto se adeuda y a qué entidad.

  5. Hola, hace 7 años que falleció mi madre y heredamos una vivienda con una hipoteca inversa mi hermano y yo , pero él no ha querido vender , con lo cual la cantidad que se adeuda ha crecido 100000 euros más y me ha. Dicho que se va a subastar, la pregunta es si en la declaración de la renta puedo desgravar por esos intereses . Gracias

    1. Buenas,

      No, esos intereses no son un gasto dedudible. Lo que tendrás que abonar en la renta es la diferencia entre el valor de adquisición (el que figura en la herencia) y el de venta.

  6. Se puede conseguir una hipoteca inversa que la propiedad está a nombre de una sociedad, aunque yo sea la administradora única?

    1. Buenas Rosario,
      La hipoteca inversa está diseñada para personas físicas, no para sociedades.

    1. Buenas Jaime,

      En principio la hipoteca inversa se hace sobre vivienda habitual, no sobre segundas residencias. A partir de ahí, dependerá de la entidad. Habrá quienes trabajen ese tipo de viviendas y quienes no.

  7. Han dado vdes una información impecable. En segundos ves pros y contras y se agotan los cantos de sirena de bancos y demás entidades implicadas.
    Muy profesional. Gracias

  8. Si una vez realizada la hipoteca inversa con mi piso decido cambiar de casa y en otra población… Sigue siendo viable???
    Muchas gracias!!!

    1. Buenas Carmen,

      ¡Por supuesto! Una vez firmes la hipoteca vas a poder hacer lo que quieras con tu piso. Como si quieres alquilarlo o venderlo. La hipoteca inversa es solo un préstamo con garantía hipotecaria que hay que devolver y que normalmente se devuelve tras el fallecimiento del titular.

  9. No soy mayor de 65 años puedo pedir la hipoteca inversa ya que tengo un grado de discapacidad del 65%

    1. Buenas Amparo,
      Los requisitos concretos dependerán de cada banco, pero un alto grado de discapacidad permite pedir una hipoteca inversa sin necesidad de haber cumplido los 65 años.

  10. Si me decidiera por solicitar una hipoteca inversa . Para la tasacion de mi vivienda se puede incluir el garaje y trastero que figura en mi escritura de compraventa ???.

    1. Buenas Guillermo,
      Dependerá de la hipoteca, pero lo más habitual es incluirlo todo.

  11. voldria seber si la hipoteca inversa, cubreig al propietari i a la Sra, legalmente casats, un propietari de 75 años Sra 80 años,

    1. Buenas Tolsanas,
      Depende de lo que se indique en el contrato de hipoteca inversa. Las hay que mantienen el usufructo de la vivienda al fallecimiento del propietario para el cónyuge y las que no.

  12. He pedido información a Grupo Retiro, y si a Optima Mayores y ambas parece que debes tener una situación económica boyante para adelantarle un.minimo de 5mil euros previos la firma de la hipoteca inversa, en vez de descontarlos del.importe final . No cuela la ayuda, es un poco discordante si tienes 5mil euros ¿para que necesitas una hipoteca?
    Además, el mayor riesgo es que venga un Aznar o su Botella y te exijan que o pagais la totalidad del prestamo o vais a la calle desahuciados

  13. Si la casa se Encuentra en Riaza Segovia, ¿también se puede acceder a la hipoteca inversa o nuda propiedad?. ¿El BBV trabaja estos sistemas?. ¿Vale la tasación q me hicieron una vez rehabilitada la casa?.
    Gracias.

    1. Buenas Maximina,
      Dónde esté la casa es lo de menos, con todas se puede firmar una hipoteca inversa o vender la nuda propiedad, siempre que encuentres alguien que esté dispuesto a hacerlo. BBVA sí trabaja hipoteca inversa, aunque también hay entidades especializadas como Grupo Retiro u Óptima Mayores.

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