La subida de tipos de interés ha cogido a muchos hipotecados a tipo variable con el pie cambiado. Su hipoteca se ha disparado y ahora se enfrentan a dificultades para seguir pagando. ¿Cuáles son las opciones en este punto? ¿Conviene vender la casa o hay otras soluciones?

Lo cierto es que vender la casa es una alternativa, aunque no la única, ni necesariamente la mejor. En este artículo vamos a ver qué hacer si no puedes pagar la hipoteca y cómo no quedarte sin casa si es tu caso.

Revisa tus gastos y ajusta tu presupuesto

Tanto si ya te ha subido al cuota de la hipoteca como si va a hacerlo, una buena forma de afrontarlo es revisar tus gastos actuales e intentar reducirlos. De hecho, te recomiendo hacerlo, aunque después utilices alguna de las otras herramientas verás en el artículo.

Si todavía no lo has hecho, empieza con la herramienta de el día las facturas para tus gastos fijos como punto de partida para recortar tus gastos.

👉 También puedes consultar nuestro artículo con los mejores trucos de ahorro para equilibrar tus finanzas y seguir pagando la hipoteca.

También puedes buscar formas de ganar más dinero, aunque hay muy pocas que sean inmediatas, salvo pedir un aumento de sueldo. Por el contrario, reducir tus gastos sí que inyectará liquidez a tu economía de forma instantánea.

Negociar con tu banco

El segundo paso cuando no puedes pagar la hipoteca es hablar con la entidad financiera. Hacerlo te puede ahorrar un montón de dinero en intereses de demora y que el banco pueda embargar la vivienda o declarar el vencimiento anticipado de la hipoteca.

⌛️ Los plazos para que el banco pida la devolución total de la hipoteca antes de tiempo o ejecute la hipoteca son de 12 mensualidades impagadas en la primera mitad de vida del préstamo y de 15 meses en la segunda mitad.

Hay cuatro alternativas que puedes plantearle al banco o que la entidad puede proponerte cuando les digas que no vas a poder hacer frente a la hipoteca: solicitar un aplazamiento de las cuotas, pedir un periodo de carencia, ampliar el plazo de la hipoteca o solicitar una reestructuración si tienes otras deudas.

Cada una tiene sus ventajas y desventajas. Vamos a verlas.

Solicitar un aplazamiento o moratoria

Esta es la mejor opción. Una moratoria consiste en aplazar o retrasar el pago de las cuotas durante un periodo de tiempo determinado.

Lo que se hace es suspender temporalmente la hipoteca. Durante el tiempo que se aplique la moratoria no habrá que pagar las cuotas, ni siquiera los intereses. Así ganarás tiempo para reestructurar tus finanzas, reducir gastos o buscar nuevas fuentes de ingresos.

El único inconveniente es que la mayoría de entidades van a rechazar la propuesta.

Pedir un periodo de carencia

Un periodo de carencia es un tiempo donde no hay que pagar la cuota de la hipoteca o solo hay que pagar una parte. La primera corresponde a una carencia total y es menos habitual que la segunda, una carencia parcial o de capital

Con la carencia parcial dejarás de amortizar capital de la hipoteca. Solo tendrás que pagar los intereses que genere el préstamo. Como resultado, la cuota mensual será menor y más llevadera.

Para que lo entiendas mejor, el dinero de cada cuota de la hipoteca se divide entre una cantidad que se usa para pagar los intereses que genera el préstamo y otra para devolver el dinero que debes. Con una carencia parcial, dejarás de pagar una parte de ella, normalmente la del capital.

Al final terminarás pagando más intereses por la hipoteca. Sin embargo, el coste será mucho menor que si dejas de pagar y el banco te reclama intereses de demora y otros gastos.

Ampliar el plazo de la hipoteca

Alargar la hipoteca reducirá la cuota que pagas cada mes de forma considerable. Cuanto más tiempo alargues la hipoteca, menor pagarás al mes, pero más pagarás de intereses. Así es como influye en un préstamo el plazo al que te endeudas.

De nuevo, pagarás más, pero puede compensarte frente a dejar de pagar la hipoteca y tener que vender la casa.

📌 El otro inconveniente de esta fórmula es que solo podrás aplicarla si llevas tiempo pagando la hipoteca o si solicitaste una hipoteca de pocos años.

Reunificar tus deudas

Un error muy habitual cuando ves que no puedes pagar la hipoteca es pedir un préstamo para hacer frente a las cuotas. Normalmente, este préstamo tendrá un tipo superior al de la hipoteca y al final es muy fácil que te haga caer en una espiral de deuda.

Cuando hay más de un préstamo que se suma a la hipoteca, puedes plantera una reunificación de deudas. Básicamente, consiste en unir o unificar todos los préstamos y deudas que tienes bajo la hipoteca porque el tipo de interés de los préstamos hipotecarios es menor.

Después se alargará el plazo del préstamo para reducir la cuota y listo. Así funciona en esencia este proceso con el que, de nuevo, pagarás bastante más por tus deudas.

👉 Para saber más y entender cuándo compensa, consulta el artículo donde contamos todo: Qué es y cómo funciona la reunificación de deudas.

Acogerte al Código de Buenas Prácticas Bancarias

¿Qué pasa cuando lo anterior no sirve? Existe una última opción antes de llegar a este punto: recurrir al Código de Buenas Prácticas Bancarias, un mecanismo regulado por el RD 6/2012, de 9 de marzo y al que están adheridas la mayoría de bancos en España.

Este mecanismo está pensado para ayudar a las personas y familias que no pueden pagar la hipoteca y que reúnan ciertas condiciones.

Los requisitos para acogerse como familia vulnerable son:

• Que la hipoteca sea sobre la vivienda habitual y que su precio de compra no supere los 300.000 euros.
• Que los ingresos totales de la familia no superen 3 veces el IPREM en 14 pagas. A día de hoy esto equivale a 25.200 euros brutos al año. Esta cantidad puede aumentar si hay algún miembro de la familia con discapacidad.
• Que la cuota de la hipoteca supere el 50% de tus ingresos netos al mes.
• Que tu situación económica se haya deteriorado de forma significativa los últimos cuatro años. Esto pasa porque la carga de la hipoteca se haya multiplicado por 1,5 o que se den ciertos supuestos personales.

Existen un segundo código para qué tendrá dos años de duración y que está regulado por el Real Decreto-ley 19/2022, de 22 de noviembre. En este, las condiciones para acceder a las medidas del Código de Buenas Prácticas mejoran sustancialmente y son las siguientes.

• Hipoteca sobre vivienda habitual anterior a diciembre de 2022 con un precio de compra de menos de 300.000 euros.
• Ingresos inferiores a 3,5 veces el IPREM en 14 pagas o 29.400 euros al año.
• Coste de la cuota superior al 30% de los ingresos familiares.
• Que la carga de la hipoteca se haya multiplicado por 1,2 o que se cumplan ciertas situaciones personales.

¿Qué puedes conseguir con este mecanismo? Las medidas que contempla el Código de Buenas Prácticas Bancarias son:

Medidas previas a la ejecución hipotecaria

Este código plantea una serie de medidas previas a que se ejecute la hipoteca, unas medidas complementarias y, por último, medidas sustitutivas.

Las medidas previas son un plan de reestructuración para que puedas hacer frente a la deuda. Es el banco quien deberá presentarte estas opciones. Si la hipoteca se ha multiplicado por 1,5 las medidas incluyen.

• Un periodo de carencia de capital de cinco años.
• Reducción del tipo de interés para las hipotecas a tipo fijo hasta Euríbor menos 0,1 durante cinco años.
• Ampliación de la hipoteca hasta 40 años a contar desde cuando contrataste el préstamo.

Si el coste de la hipoteca no se ha multiplicado por 1,5 se aplicarán estas mismas medidas, pero durante solo dos años y con una reducción menor de la hipoteca. Además, solo podrás ampliar la hipoteca siete años más.

Medidas complementarias del Código de Buenas Prácticas

Este mecanismo prevé que ese plan puede no ser suficiente para todo el mundo. Este es el caso de las familias para las que la cuota supone el 50% de los ingresos de toda la unidad familiar.

En estos supuestos ya se plantea una quita de la deuda. En otras palabras, que el banco te perdone una parte de la hipoteca.

En concreto, la entidad puede optar por:

• Perdonarte un 25% del capital pendiente
• El equivalente a la diferencia entre capital amortizado y el que guarde con el total del capital prestado, la misma proporción que el número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas.
• El equivalente a la mitad de la diferencia existente entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al valor inicial de tasación dos veces la diferencia con el préstamo concedido, siempre que el primero resulte inferior al segundo.

De las tres opciones, la primera es la más sencilla, pero no siempre la mejor.

Medidas sustitutivas: dación en pago y alquiler

Por último, el Código de Buenas Conductas también contempla que no puedas pagar la hipoteca y te ofrece una solución:

• Dación en pago de la vivienda, con lo que entregarás la casa para saldar la deuda hipotecaria.
• Un plazo de dos años para poder vivir de alquiler en la casa y pagar una renta anual del 3% del valor de la deuda pendiente.

Mudarte y alquilar tu vivienda

La primera opción si no puedes pagar la hipoteca, tampoco negociar con el banco ni acogerte al Código de Buenas Prácticas Bancarias y sí quieres conservar la vivienda es hacer las maletas.

En otras palabras, alquilar tu casa e irte a vivir de alquiler. Esta es también una opción para monetizar tu casa sin venderla.  

La operación es muy sencilla, aunque para que tenga sentido deben darse una serie de condiciones. Estos son los pasos y requisitos:

1. Averigua por cuánto puedes alquilar tu vivienda habitual. Si es por el importe de la hipoteca o algo más, adelante. Así tendrás un dinero extra todos los meses gracias al alquiler.
2. Busca un alquiler que encaje dentro de tu presupuesto, bien en tu zona o en otra donde sí puedas permitirte vivir. Al buscar sé cauto y recuerda que el alquiler puede subir. Ante la duda, es mejor pecar de precavido que exprimir cuánto puedes pagar por el alquiler.  
3. Habla con tu banco. Explícales la situación, de forma que puedas cuadrar fechas para hacer el cambio. Esto puede implicar establecer un pequeño periodo de carencia de uno o dos meses mientras te cambias de casa y encuentras inquilino.

📌 Como la hipoteca va a depender del alquiler, es IMPRESCINDIBLE que contrates un seguro de alquiler.

¿Y si con el alquiler no cubres la hipoteca? En este caso habrá que hacer números y tomar decisiones según tu situación financiera.

La primera opción será buscar un alquiler algo más barato que te permita afrontar la hipoteca si crees que esta situación de tipos elevados no se mantendrá siempre o si esperas aumentar tus ingresos en el futuro.

La segunda, vender tu casa, como veremos a continuación.

Vender la casa para saldar la hipoteca

Por último, puedes vender la casa para pagar la hipoteca y olvidarte de la deuda.

Esta es la alternativa cuando todo lo anterior falla o para quienes prefieren olvidarse ya de deudas hipotecarias por un tiempo. Por supuesto, siempre es mejor vender la casa que sufrir un embargo o entrar en una espiral de deuda.

Lo más importante aquí es que la venta de la vivienda te permita saldar la deuda hipotecaria. Además, recuerda que tendrás que pagar impuestos en el IRPF si vendes la casa por más dinero del que la compraste.

En concreto, tendrás que pagar entre un 19% y un 28% por la diferencia entre el precio de compra más los gastos en obras y mejoras y el precio de venta.

Para evitar malvender la casa, es recomendable que te adelantes al momento de no pagar la hipoteca o que hables con el banco para establecer una carencia de uno o dos meses. Así conseguirás el tiempo necesario para vender la casa por un precio justo, sin agobios.

Escojas la opción que escojas, recuerda que la casa es solo un lugar en el que estar, que puedes vivir de alquiler y que no deberías comprometer tu futuro financiero solo por mantenerla a toda costa.