¿Hipoteca a tipo fijo o variable? Cuál escoger

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hipoteca a tipo fijo o variable

¿Hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Es una de las preguntas clásicas que tarde o temprano te harás si estás buscando hipoteca e incluso si ya tienes una.

¿Es mejor un préstamo con un interés fijo o uno que cambia? ¿Cuáles son las ventajas de cada opción? Eso es lo que vamos a tratar de responder para que sepas cuándo te conviene un tipo de hipoteca u otro.

Cuál es la diferencia entre un tipo de interés fijo o variable

El tipo de interés es uno de los elementos clave de toda hipoteca. Marca lo que pagarás por ese dinero que te ha prestado el banco para comprar tu casa y puede ser fijo o variable.

En una hipoteca a tipo fijo el tipo de interés que pagas no cambia con el tiempo. Siempre va a ser el mismo, pase lo que pase con la economía, con el Euribor o con cualquier otro índice. Ese tipo de interés es fijo e independiente de factores externo y por lo tanto la cuota se mantendrá estable.

En una hipoteca a tipo variable ese tipo cambia, de ahí precisamente su nombre. Lo más habitual es que el tipo de interés esté ligado a un índice de referencia como el Euribor sobre el que se suma un diferencial (el famoso Euribor + X%) de todas las hipotecas variables.

Este tipo de interés se revisará de forma periódica, cada año o cada seis meses, dependiendo del préstamo. En ese momento se actualizará el tipo a cómo haya evolucionado el Euribor y, en consecuencia, también la cuota que pagas por el préstamo.

En resumen, con una hipoteca variable el tipo de interés y la cuota cambian con el tiempo, con una fija, no (salvo que uses el sistema de amortización alemán que casi ninguna entidad financiera trabaja).

☝️ El tipo de interés es sólo uno de los elementos de la hipoteca y ni siquiera tiene por qué ser el más importante. En este artículo te contamos las claves para elegir la hipoteca (y acertar).

¿Es mejor una hipoteca a tipo variable o a tipo fijo?

¿A quién quieres más, a papá o a mamá? ¿Es mejor Fanta Naranja o Limón? Con la decisión entre una hipoteca con el tipo de interés fijo o variable ocurre algo parecido. No hay una respuesta 100% correcta.

Por un lado, cada opción tiene sus ventajas y desventajas financieras y personales. Por otro lado, la propia coyuntura económica de cada momento puede decantar la balanza numérica hacia el tipo fijo o el variable. Antes de llegar ahí, vamos a repasar lo básico: ventajas y desventajas de cada modelo con una alternativa final.

Ventajas y desventajas de las hipotecas a tipo fijo

Los principales puntos fuertes de un préstamo con tipos de interés fijo son:

  1. Cuotas estables, con las que sabes lo que vas a pagar cada mes desde el momento en el que firmas la hipoteca hasta que hagas el último pago. Esta estabilidad te permitirá planificar mejor tus finanzas personales.
  2. Son más seguras porque el tipo de interés no cambia y es siempre el mismo. Pase lo que pase con la economía y con el Euribor, tú pagarás lo mismo por tu hipoteca. Esto se traduce en una mayor tranquilidad financiera.
  3. Intereses todavía atractivos, aunque esto dependerá siempre de la situación económica y la evolución de los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE).

🤔 ¿Cuándo se considera atractivo un tipo de interés fijo? No hay una respuesta fija, pero un tipo del 1,5% a 15 años es algo asumible e incluso positivo en casi cualquier entorno económico

¿Y los puntos negativos? Estas son las desventajas de las hipotecas a tipo fijo:

  1. Son más caras. Como punto de partida una hipoteca a tipo fijo siempre va a ser más cara que una variable. Es la forma que tienen los bancos de cubrirse ante las subidas de tipos de interés del BCE o del Euribor. Para ti, es el precio adicional a pagar por la estabilidad: tus cuotas serán algo más elevadas que con una hipoteca variable.
  2. No siempre habrá oferta atractiva. A diferencia de las hipotecas variables, las entidades financieras no siempre van a ofrecer hipotecas a tipo fijo en condiciones competitivas. De hecho, en un entorno de tipos altos sus condiciones de partida pueden ser prohibitivas.
  3. Amortizar anticipadamente es más caro porque las comisiones son mayores (un máximo del 2% los 10 primeros años y un 1,5% después). Con una hipoteca a tipo variable no pueden cobrarte esta comisión a partir del sexto año.
  4. Comisiones de estudio o apertura más altas que con una hipoteca a tipo variable

Ventajas y desventajas de la hipoteca a tipo variable

Frente a la hipoteca a tipo fijo está la hipoteca a tipo variable. Estas son las ventajas de los préstamos hipotecarios variables.

  1. Cuotas más asequibles al principio y puede que durante toda la vida del préstamo, aunque hay que tener cuidado con la evolución del Euribor. Si el Euribor se mantiene por debajo del 1% es fácil que la hipoteca a tipo variable sea más barata que a tipo fijo. Sin embargo, siempre tendrás ahí la espada de Damocles de una subida que, además, queda totalmente fuera de tu control.
  2. Son más flexibles. Tanto en términos de cuota como de tipos de interés y no solo porque el tipo sea variable. El hecho de que una hipoteca variable se revise cada año o cada seis meses te permite jugar más con gastos asociados como los seguros de la hipoteca y el resto de productos asociados. Podrás suprimirlos cuando ya no te interesen y ahorrar un dinero (por ejemplo, cuando el seguro de vida sea ya demasiado caro).
  3. Las comisiones son más bajas, especialmente las de amortización y estudio. Es habitual que muchas entidades no cobren ya gastos de estudio o de apertura en las hipotecas variables y sí lo hagan en las hipotecas a tipo fijo.

Por el contrario, los puntos negativos de las hipotecas a tipo variable son:

  1. Pagas más intereses en total, aunque el tipo sea menor. ¿Cómo puede ser eso? Porque las hipotecas a tipo variable son más largas y al durar tantos años puedes terminar pagando el doble de lo que te costó la casa al sumar todos los intereses. Este es el gran truco de la hipoteca variable y por eso lo ideal es que no firmes una a más de 15 años.
  2. Puede incluir un tipo fijo elevado al principio. Esta es una de las últimas modas en el mercado hipotecario: hipotecas a tipo variable con un tipo fijo desproporcionado el primer año. La excusa para poner un tipo fijo inicial es que así puedes planificar mejor ese primer año de pagos, aunque en realidad al único al que beneficia es al banco.
  3. Puede ser más complicad planificar tu finanzas. Como la cuota de la hipoteca cambia cada 6 meses o un año, no podrás tener una visión exacta de lo que vas gastar en vivienda cada año.
  4. Tu cuota puede dispararse si lo hace el Euribor y eso es algo que no puedes controlar. Es más, resulta incluso complicado de anticipar lo que pueda pasar con el Euribor para poder reaccionar y cambiar la hipoteca variable a una hipoteca fija llegado el momento.
  5. El plazo de la hipoteca es mayor. Una hipoteca variable puede llegar hasta los 40 años y eso más que una ventaja es un enorme riesgo. La razón es muy sencilla, cuanto más larga es la hipoteca menor es la cuota que pagas, pero mayores los intereses al final de la hipoteca. Además, como la cuota es reducida, es fácil que compres una casa más cara solo porque puedes.

La alternativa de la hipoteca mixta

¿Hipoteca a tipo fijo o variable? ¿Y si coges un poco de cada? En eso consiste básicamente una hipoteca mixta.

Es un préstamo hipotecario que combina un periodo donde pagas un tipo de interés fijo y otro en el que pagas un interés variable.

Todas las hipotecas mixtas empiezan con el tipo de interés fijo que normalmente se aplica durante un periodo de entre 5 y 20 años (lo más habitual es que el plazo inicial propuesto sea de 10 años). Una vez se cumple ese tiempo se activará un tipo de interés variable referenciado al Euribor, como ocurre con una hipoteca a tipo variable.

Salvo por eso, el funcionamiento básico de una hipoteca mixta es como el de cualquier otro préstamo hipotecario y también las condiciones de contratación. El banco seguirá bonificando el tipo de interés que te ofrece en función de los productos que añadas, desde seguros hasta domiciliar la nómina e incluso la contratación de productos de inversión (fondos de inversión y planes de pensiones).

CAJA La principal ventaja de una hipoteca mixta es que tanto el tipo fijo como el variable suelen ser más baratos que en un préstamo que solo sea fijo o variable FIN DE CAJA

Es decir, con este tipo de préstamos podrás pagar menos tanto en la parte fija como en la variable. Además, normalmente podrás elegir cuántos años quieres que se aplique cada tipo, siempre dentro de unos límites.

La parte negativa es que no puedes elegir el tipo que se aplica al principio (siempre será el tipo fijo). Por eso mismo, no son adecuadas para cualquier momento y la elección depende sobre todo de los tipos de interés del dinero.

En un momento de tipos bajos y con el Euribor cercano a cero pagarás un tipo fijo justo cuando menos te conviene para después pagar el tipo variable cuando el Euribor haya subido. Esto es lo que puede pasar ahora con una hipoteca mixta. La clave para saber si compensa una hipoteca mixta es que el tipo fijo se adapte al momento de los tipos de interés del dinero.

¿Cómo elegir entre la hipoteca fija o variable?

¿En qué debes fijarte para escoger entre una hipoteca a tipo fijo o a tipo variable? Desde un punto de vista financiero la respuesta es sencilla: la evolución del Euribor y de los tipos de interés.

El ‘único’ problema es que saber cómo se va a comportar el Euribor a largo plazo es como jugar a la lotería: tus probabilidades de acertar son bastante pequeñas.
Para que lo entiendas mejor, desde 2017 el Euribor ha estado en negativo, cuando su media histórica ronda el 2% y en 2007 y 2008 estuvo por encima del 4%. Y te aseguro que nadie esperaba que el índice se pasase seis años en negativo. Es decir, igual que en su momento bajó, ahora puede subir e incluso dispararse.

Fuente: Finect.com

La evolución del Euribor depende principalmente de los tipos de interés oficiales del dinero, que son una de las herramientas que el BCE tiene para estimular la economía y controlar la inflación.

En teoría, unos tipos de interés bajos estimulan el consumo y el crecimiento porque el dinero es más barato y también los préstamos. Por eso han estado tan bajos estos años, primero con la crisis de 2008 y después con la de 2016.

Por el contrario, los tipos más altos o las subidas de tipos de interés se usan como medida para controlar la inflación. Cuando la inflación se dispara y los precios suben, los bancos centrales tienden a aumentar los tipos.

Más allá de los números

Lo que acabas de ver es la teoría económica, que como ya habrás adivinado no siempre se presenta de forma tan ortodoxa. Y es que hay periodos en los que  la economía no crece y también hay inflación, lo que dificulta la labor de los bancos centrales y saber qué harán los tipos de interés.

Por eso mismo, al escoger el tipo de interés de tu hipoteca nunca deberías quedarte sólo con la parte financiera. Hay toda una parte personal que debes valorar.

Para empezar, piensa en qué es más importante para ti, estabilidad financiera o posible ahorro. En otras palabras, si necesitas la seguridad de saber que vas a pagar lo mismo todos los meses o no.

Cuanto menos estables sean tus ingresos más te puede interesar esa seguridad y capacidad de planificación que te da una hipoteca a tipo fijo.

¿Tienes pensado amortizar la hipoteca?

Esta simple pregunta también te puede ayudar a elegir. Como norma general, si tienes pensado amortizar o devolver antes de tiempo parte de la hipoteca un préstamo a tipo variable te permitirá sacar más ventaja.

Lo que no debes perder vista es que si vas a amortizar hipoteca, el mayor ahorro está en los primeros años. De hecho, lo idóneo es que lo hagas durante los 5 primeros años o en el primer tercio de vida del préstamo.

🏡 Cuando adelantas la hipoteca puedes elegir entre reducir la cuota o el plazo. ¿Quieres saber cuál es mejor? Aquí te lo contamos: amortizar cuota o plazo: cuál elegir y acertar.

Qué oferta te encontrarás

Los bancos tienden a jugar con las perspectivas de tipos de interés en su oferta. Históricamente han comercializado más hipotecas a tipo variable y sólo entre 2020 y 2021 han vendido más hipotecas a tipo fijo (recuerda que los tipos de interés están en negativo desde 2016).

Con las perspectivas de que el Euribor suba, las entidades empiezan a rotar su oferta hacia hipotecas a tipo variable y lo hacen empeorando los tipos fijos de partida. Es la forma que tienen de trasladarte a ti esa posibilidad de que el Euribor suba que la banca prefiere no asumir

¿Puedo cambiar mi hipoteca variable a una fija? Cómo hacerlo

En cualquier caso, la decisión que tomes sobre el tipo de hipoteca no es ni mucho menos irreversible. Puedes cambiar tu hipoteca variable por una fija y viceversa. El proceso es muy sencillo que puedes hacer de tres formas diferentes.

  • Novación de la hipoteca, que simplemente consiste en cambiar las condiciones de tu hipoteca. Es la manera más sencilla de pasar de tu hipoteca variable a fija.
  • Subrogación hipotecaria, que consiste en cambiar la hipoteca de banco. Al hacerlo, puedes cambiar el tipo de interés y también muchas más cosas.
  • Cancelar tu hipoteca y contratar una nueva, que es como trabajan ahora muchas entidades financieras (bancos y otras especializadas) cuando te ofrecen mejorar tu hipoteca.

De las tres opciones, la última es con diferencia la más cara si solo quieres cambiar el tipo de la hipoteca de uno variable a otro fijo. Con una novación sólo pagarás un 0,15% de comisión durante lo tres primeros años y después nada, por eso es la alternativa más recomendable.

¿Y la subrogación? La comisión es la misma que con la novación, sólo que también tendrás que hacer frente a los gastos de tasación de la vivienda.

Recuerda que igual que cambias el tipo de interés del préstamo, también puedes cambiar y negociar el resto de condiciones. Esta es una forma de ahorrar con tu hipoteca, en este artículo te contamos otras formas de pagar menos por tu hipoteca actual.

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Mi nombre es Luis Pita y mi libertad financiera es de 14 años. Es decir, si mañana dejase mi empleo, podría mantener el mismo nivel de vida sin trabajar hasta 2036.

Soy autor del best seller “Ten peor coche que tu vecino” y me has visto enseñando ahorro y finanzas personales en TVE, Telecinco, Cuatro, La 2, Telemadrid y las principales radios.

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One Comment on “¿Hipoteca a tipo fijo o variable? Cuál escoger”

  1. Mucho más fácil el saber diferenciar y elegir entre hipoteca fija y variable con este post. Muy completo, gracias!

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