Si comprar vivienda es la mayor operación financiera que harás en tu vida, venderla no se queda atrás. De hecho, es igual o más importante saber cómo vender una casa con éxito que afinar en la adquisición.
A fin de cuentas, la venta de tu piso supone el cierre de esa primera operación que fue la compra. Hay una serie de consejos que te ayudarán a sacar más dinero por la venta de la casa y que sea todo un éxito.
😨 Igual que hay trucos para vender mejor una casa, también hay fallos que debes evitar a toda costa y que puedes ver aquí: los 6 errores a evitar al vender una casa.
Vender una casa paso a paso
En cualquier caso, lo primero es tener claro cómo funciona la venta de una propiedad. Seguro que ya tienes una idea, pero nunca está de más repasarlo punto por punto.
Así es todo el proceso:
- Define el precio de tu vivienda. Esto pasa por analizar el mercado y preguntar en diferentes inmobiliarias. También puedes tasar la vivienda, aunque el precio de tasación y de venta suele ser diferente.
- No te olvides de los impuestos. Si vendes la casa tendrás que pagar impuestos en el IRPF. Es importante que los tengas en cuenta.
- Reúne toda la documentación que vas a necesitar. Esto incluye desde la nota simple del Registro de la Propiedad hasta el certificado de eficiencia energética, además de las escrituras de la vivienda.
- Prepara la casa para la venta. Haz los cambios y arreglos necesarios para mejorar su atractivo y precio de venta. En el apartado de consejos verás qué acciones merecen la pena y cuáles no.
- Promociona tu casa. Esto pasa por poner anuncios en portales inmobiliarios o en agencias especializadas.
- Negocia el precio de venta. Recuerda que toda compra-venta inmobiliaria es un proceso de negociación. Debes estar preparado para afrontarlo.
- Firma las arras primero y la compra-venta después. Es imprescindible que tengas preparado el contrato de arras, que actúa como un seguro para la venta de la casa mientras el comprador busca la hipoteca. Una vez la tenga, se firmará la compra-venta, normalmente al mismo tiempo que la concesión de la hipoteca.
- Cancela la hipoteca sobre la vivienda, en caso de haberla.
Estos son los pasos básicos de toda venta que seguramente recuerdes de cuando compraste tu casa.
Consejos para vender tu piso con éxito
Ahora que ya sabes cómo funciona, vamos a ver qué puedes hacer para que todo fluya sin problemas y también para vender tu casa por más dinero.
Déjate aconsejar: contrata un agente inmobiliario
Puedes vender la casa por tu cuenta o puedes contar con un profesional del sector que te ayude y te guíe. En otras palabras, contratar a un agente inmobiliario.
Si lo que quieres es simplificar el proceso y que un profesional tome las decisiones por ti, esta es la mejor opción. Eso sí, no es gratuita. Tendrás que pagar una comisión.
El coste oscila entre el 3% y el 7% del precio del piso para las inmobiliarias tradicionales y entre 4.000 y 8.000 € para las online, según datos de HelpMyCash.
☝️ Después podrás restar ese gasto al precio de venta al calcular los impuestos a pagar por la venta de la casa.
El precio no es lo único que debes valorar en una agencia inmobiliaria, Ten en cuenta también otros factores como:
- Su experiencia en el sector, tanto de la agencia como del agente.
- Las opiniones de otros clientes y su cartera de pisos. En otras palabras, a quién ha ayudado y qué dedicación te ofrecerá.
Uno de los peligros de los agentes inmobiliarios es que tus incentivos y los suyos pueden no estar alineados siempre.
Para que lo entiendas mejor, puede estar utilizando tu piso con un precio más elevado para vender otro que tiene en cartera. También puede empujarte a vender por debajo del precio de mercado porque le interesa generar la comisión ese mes.
Por eso es importante conocer opiniones de otros clientes y la cartera de pisos que maneja.
💼 Puedes utilizar un agente exclusivo o poner el piso en varias agencias. Cuidado con hacer esto último porque puede aparecer más de un anuncio de la propiedad en el mismo portal y eso podría hacer que se venda por menos dinero.
Investiga el mercado para dar con el precio justo
Esta parte es crucial. Nadie quiere vender su casa por menos dinero del que vale. Sin embargo, si lo pones demasiado alto, corres el riesgo de que la propiedad no se venda.
La solución es hacer tu trabajo y saber por cuánto puedes vender el piso. ¿Cómo puedes hacerlo?
Hay tres herramientas que te ayudarán:
- Portales inmobiliarios.
- Tasación la de la vivienda.
- Agencias Inmobiliarias.
Los portales te pueden dar información sobre el precio medio de los pisos en tu zona y la oferta real que hay de casas como la que tú quieres vender.
Eso es lo que te permitirá establecer un precio adecuado. Por ejemplo, si apenas hay viviendas de 4 dormitorios en la zona y tú tienes una, podrás aumentar el precio.
❌ Un error habitual al establecer el precio es usar referencias de amigos o familiares que vendieron hace tiempo la casa cuando ahora la realidad del mercado es diferente.
También debes evitar incluir en el precio de tu casa su valor sentimental. No, el precio de la vivienda no es mayor solo porque sea tuya o porque para ti sea importante.
Haz que tu casa destaque: ¿Qué reformas merecen la pena?
Para vender una casa y sacar el máximo rendimiento tienes que conseguir que destaque sobre el resto para bien o, por lo menos, que no lo haga para mal.
¿Cómo se consigue esto? Estas son algunos consejos que te ayudarán:
- Limpia la casa. Una casa sucia dará una mala impresión y hará que te hagan una oferta a la baja.
- Pinta la casa. Sí, es fácil que el comprador repinte. Sin embargo, si ya ve las paredes manchadas o de colores llamativos, incluirá el coste de pintar la casa dentro de su mente y negociará para reducir el precio de compra.
- Cuida la decoración. Lo ideal es vender la casa vacía, pero si no puede ser así. Dale una vuelta a la decoración para que tenga un aspecto lo más despersonalizado posible. El objetivo es que el comprador se pueda imaginar viviendo en la casa tal y como está y no teniendo que hacer muchas obras.
- Haz reparaciones. Cualquier elemento que no funcione bien, desde una ventana hasta un armario empotrado centrará la atención del vendedor, pero no para bien. Será un elemento que tiene que reparar y, por lo tanto, un coste adicional.
- Resalta las ventajas de la casa. Si tiene un mirador, poténcialo quitando las cortinas.
- Cuida el exterior de la vivienda. En casas unifamiliares, pon atención a lo que se ve desde el exterior, incluido el jardín.
Una forma de hacer todo esto es a través del home stagging, que son técnicas de marketing inmobiliario para preparar y decorar la casa para aumentar el valor percibido y su atractivo.
Buena parte de los consejos que has visto son simplemente una adaptación de lo que hace el home staging.
Además, aplicar estas herramientas hará que las fotos de la vivienda luzcan mejor.
🪙 La regla de oro en este punto es bastante simple: debes entender cómo funciona la mente del comprador.
A diferencia de ti, lo que el comprador hace es evaluar gastos. No solo el de comprar la casa, también los de acondicionarla. Cualquier desperfecto que haya o elemento que tenga que reformar harán que sea más propenso a negociar a la baja.
¿Y las grandes reformas? Si vas a vender la casa, bastará con darle un lavado de cara. Salvo que tendrás muy claro que la reforma integral aportará mucho valor a la casa, no suele merecer la pena, salvo que quieras verlo como una inversión.
Esto es precisamente lo que hacen quienes se dedican al flip inmobiliario, que consiste en comprar, reformar y vender. Dependiendo de la vivienda y de tu situación, puede tener sentido.
Cuida las fotos de la vivienda
Esto es lo primero que van a ver los potenciales compradores después del precio. Si la casa no luce como debe, buscarán otra o, peor todavía, irán con la idea de negociar fuerte el precio.
Para evitarlo puedes:
- Subir fotografías de calidad.
- Ordenar la casa antes de hacer las fotos.
- Cuidar la iluminación.
- Hacer fotos que sean realistas.
- Incluir imágenes desde diferentes ángulos.
- Poner también imágenes de fuera de la casa.
Además, puedes incluso acompañarlas con un vídeo dependiendo de la plataforma.
Acierta con los anuncios
La descripción del anuncio ayudará tanto a que se posiciones como a que el comprador tenga más información del inmueble.
Además, será lo que se vea en el portal inmobiliario al buscar vivienda en la zona.
Idealista aconseja:
- Utilizar titulares atractivos, pero concisos.
- Evitar palabras como oferta, chollo u oportunidad. Pueden llamar la atención, pero no generan confianza.
- Describe la casa de forma fiel y con todos los detalles positivos, aunque sin exagerar ni mentir.
- Añade detalles del barrio y de los servicios que tiene cerca.
Ten paciencia
Según datos de idealista, esto es lo que se tarda en vender una vivienda en España:
- Un 13% se venden en una semana.
- Un 21% entre una semana y un mes.
- Un 22% entre uno y tres meses.
- Un 31% entre tres meses y un año.
- Un 13% tarda más de un año en venderse.
En resumen, que apenas un tercio de las viviendas se venden antes de un mes. ¿La conclusión? Si has hecho bien los deberes del primer consejo con el precio no deberías preocuparte si pasa un mes no has vendido la casa.
Otra cuestión es que no hayas acertado en el precio.
Ten la documentación en regla
Para vender el piso necesitarás entregar al comprado los siguientes documentos:
- Nota simple del registro de la propiedad, que sirve para acreditar que eres el dueño de la casa y las cargas que pesan sobre ella. Es decir, posibles deudas como la hipoteca. Además, también incluye los datos básicos del inmueble.
- Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio presentarlo.
- Cédula de habitabilidad, que solo es obligatoria en determinadas comunidades.
- ITE o Certificado de Inspección Técnica del Edificio, que tampoco es obligatorio en todo España.
- Planos de la vivienda, porque puede solicitarlo el comprador.
- Certificado de gastos de la comunidad.
- Escrituras originales de la vivienda.
Firma siempre un contrato de arras
El contrato de arras es un contrato privado entre el comprador y el vendedor fijan las condiciones para la compraventa de la casa y el plazo para llevarla a cabo.
El contrato de arras va más allá de la señal por la compra de la casa o del contrato de reserva. Estipula el precio de la operación y muchas de las condiciones que después aparecerán en el contrato de compraventa como el reparto de los gastos.
Además, dependiendo del tipo de arras, también puede establecer penalizaciones si cualquiera de las dos partes se echa para atrás.
Lo más habitual es que si el vendedor no compra la casa, pierda la señal que ha dado.
No te olvides de los impuestos
Para terminar, si quieres hacer bien las cosas al vender tu casa, debes tener en cuenta los impuestos que tendrás que pagar.
La venta de un piso genera una ganancia patrimonial que tributa en el IRPF dentro de los tipos del ahorro, que son los siguientes:
- Ganancias hasta 6.000 €: 19%.
- Entre 6.000 y 50.000 €: 21%.
- Entre 50.000 y 200.000 €: 23%.
- Entre 200.000 y 300.000 €: 27%.
- Ganancias por encima de 300.000 €: 28%.
Lo que pagarás en el IRPF es la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de venta. Y digo valor porque no es exactamente lo mismo que el precio.
El valor de adquisición es la suma de
- El precio de compra.
- Inversiones y mejoras en la vivienda. Cuidado, porque solo se suman las obras que aumenten el valor, no las de conservación.
- Impuestos que pagases por la compra, como el IVA o el ITP.
A esta suma habrá que restar las aportaciones.
Por su parte, el valor de venta se calcula por el precio de venta menos los gastos de la transmisión, que incluyen los impuestos como la plusvalía municipal o el gasto de la inmobiliaria.
El resultado de restar el precio de compra al precio de venta dará la ganancia patrimonial sobre la que se pagarán impuestos.
🤯 Si te interesa limitar tu carga fiscal, puedes consultar los 8 trucos más efectivos para pagar menos impuestos.
Al final, vender tu vivienda es una operación muy importante que deberías tratar con el mismo o más cuidado que la compra de casa.