Qué es el alquiler inverso: ventajas y desventajas

El alquiler inverso es una solución para conseguir dinero durante la jubilación sin perder la casa y suele utilizarse por parte de personas con un alto grado de dependencia que quieren costearse una residencia o necesitan un alojamiento alternativo a su vivienda, por ejemplo.

Se trata de una opción para aprovechar la vivienda en propiedad para tener una jubilación mejor con sus ventajas y desventajas. En las siguientes líneas vamos a ver cuáles son estos puntos fuertes y riesgos, y también cómo funcionan realmente los alquileres inversos y cuándo pueden ser interesantes.

Qué es un alquiler inverso

Se trata de una fórmula para monetizar la vivienda en propiedad y convertir en líquido un patrimonio ilíquido. Esto que suena tan complicado es muy fácil de entender.

🔎 La mayoría de las personas en España han ahorrado y acumulado patrimonio a través de su vivienda. Es decir, que toda su riqueza se concentra en su casa. Llegado el momento de la jubilación, se encuentran que tienen un buen patrimonio, pero que pueden disponer de él porque es donde viven y no pueden o quieren vender la casa.

En otras palabras, tiene patrimonio, pero no liquidez (dinero contante y sonante). El alquiler inverso es una de las soluciones para hacer líquida esa vivienda. Es decir, para transformarla en una cantidad de dinero al contado.

El alquiler inverso consiste en un préstamo que también incluye el arrendamiento de la casa. Lo que se hace es ceder vivienda a una empresa para que gestione el alquiler e ir repagando el préstamo con los ingresos de ese arrendamiento.

¿Es lo mismo el alquiler inverso que la hipoteca inversa?

Aunque son parecidos, hay diferencias entre el alquiler inverso y la hipoteca inversa.

1️⃣ En los dos casos se trata de un préstamo donde no se pierde la propiedad de la vivienda, pero con el alquiler inverso no existe garantía hipotecaria. Es decir, la vivienda no se queda como garantía del préstamo.

2️⃣ Otra diferencia son los gastos iniciales, que son menores con un alquiler inverso.

3️⃣ Por otro lado, con el alquiler inverso se pierde de facto el uso de la vivienda. Sigue siendo tuya, pero habrá que alquilarla para pagar el préstamo, mientras que con la hipoteca inversa podrás seguir viviendo en ella.

De hecho, en una hipoteca inversa no tendrás que pagar ninguna cuota por el préstamo.

En resumen, que se trata de soluciones para un mismo problema, aunque con un enfoque diferente.

👉 Si necesitas profundizar, aquí puedes ver qué es y cómo funciona una hipoteca inversa.

Cómo funciona el alquiler inverso

👉 Esta herramienta es bastante sencilla: recibes un dinero a cambio de que una empresa especializada gestione el alquiler y así recupere esa inversión que ha hecho (el dinero prestado).

Lo normal es que la vivienda siga alquilada hasta que se termine de devolver el préstamo, aunque este alquiler se puede cancelar en cualquier momento mientras se siga pagando la deuda.

A partir de ahí, existen dos modalidades de alquiler inverso:

1. Una suma al contado, que es la menos habitual.
2. Una suma mensual, que normalmente será mayor que el alquiler que se obtendría por la vivienda.

Esto último es una ventaja y una desventaja al mismo tiempo.

📍 Por un lado, es un alivio cuando hace falta más dinero que el que puedes conseguir con el arrendamiento.

📍 Por otro lado, eso hará que debas mantener la vivienda alquilada incluso después de dejar de recibir el dinero mensual.

Características del alquiler inverso

Ya sabes en qué consiste el alquiler inverso, pero no las características que lo definen. Estas son las más importantes:

• Se puede hacer sobre cualquier vivienda. De hecho, lo ideal sería hacerlo sobre una segunda residencia como la casa de la playa (la hipoteca inversa solo se hace sobre vivienda habitual).
• No se pierde la propiedad de la vivienda, pero sí su uso porque se cede a la compañía que gestiona el alquiler inverso. La casa es tuya, pero no la puedes usar porque está alquilada. Esto es lo que se conoce como una garantía real de anticresis.
• El alquiler paga las cuotas del préstamo, que pueden adaptarse a las necesidades del prestatario.
• El alquiler se puede cancelar en cualquier momento, aunque la deuda habrá que pagarla en cualquier caso.
• El contrato se inscribe en el Registro de la Propiedad.
• Tiene ventajas fiscales porque:
  • No hay que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados que oscila entre el 0,75% y el 1,5% del valor del préstamo.
  • Los honorarios notariales se calculan aplicando el régimen de documentos sin cuantía.
  • Hay una reducción del 90% en los gastos registrales.

Eso sí, para acceder a estas ventajas fiscales hay que cumplir ciertos requisitos como tener algún grado de dependencia, destinar ese dinero a gastos asistencias e inscribir ambas condiciones en un contrato de escritura pública.

Quiénes pueden acceder al alquiler inverso

Cualquier persona puede firmar un alquiler inverso. Sin embargo, solo algunas pueden disfrutar de las ventajas fiscales que has visto.

👉 En concreto, estos beneficios fiscales se aplican a personas con una dependencia reconocida (desde el Grado I hasta Grado III)

¿Cuánto puedes obtener con el alquiler inverso?

La cantidad de dinero que recibirás depende del piso, como es lógico. La empresa hará un estudio de las posibilidades de alquiler y, en función de esos datos, planteará el dinero a recibir.

🧮 Debes tener en cuenta que los periodos de amortización para este tipo de deuda van hasta los 10 años normalmente, por lo que la cantidad que puedes recibir será el resultado de multiplicar el alquiler por ese periodo, restando las comisiones e intereses del préstamo.

¿Cuánto cuesta un alquiler inverso?

Esta herramienta no es gratuita. Tendrás que afrontar costes del préstamo, impuestos y, por supuesto, intereses de la deuda (recuerda que un alquiler inverso no deja de ser un préstamo). Los principales costes del alquiler inverso son:

• Impuestos, que se pueden minimizar si cumples ciertos requisitos.
• Costes de formalización, que incluye la valoración del alquiler, gestoría y registro del contrato, entre otras cosas. Esta valoración sería algo así como la comisión de estudio en una hipoteca.
• Intereses del préstamo, que oscilan entre el 5% y el 7%, en línea con otras opciones como la hipoteca inversa y algo más asequibles que un préstamo personal al uso (dependerá de los tipos de interés que haya en ese momento). Eso sí, mucho más altos que con una hipoteca tradicional.

Ventajas del alquiler inverso

Los puntos fuertes o a favor del alquiler inversor son los siguientes:

• ✅ Obtienes liquidez por la vivienda sin tener que venderla.
• ✅ Puedes utilizar una segunda residencia.
• ✅ Te permite conseguir más dinero que con un alquiler tradicional.
• ✅ No necesitas gestionar el alquiler ni te ves penalizado por periodos donde la casa esté vacía.
• ✅ Tiene ventajas fiscales que limitan el coste inicial.
• ✅ Se puede cancelar en cualquier momento.

Desventajas del alquiler inverso

Como cualquier otra herramienta, hay una serie de riesgos en el alquiler inverso. Son los siguientes:

• ❌ Tiene costes de formalización.
• ❌ Hay que pagar intereses.
• ❌ Hay que pagar impuestos por el dinero que se recibe como parte del alquiler. Estos ingresos tributan en la renta como ingresos de capital mobiliario según los tramos generales del IRPF.
• ❌ Se puede generar un efecto bola de nieve si el importe supera la renta del alquiler.
• ❌ Los ingresos obtenidos pueden no ser suficientes para cubrir el dinero que se necesita.
• ❌ Existe un riesgo de impago del alquiler y durante esos meses no se estaría amortizando la deuda.
• ❌ Como las deudas se heredan, si fallece el titular de la vivienda, los herederos tendrán que saldar el préstamo del alquiler inverso o mantener la vivienda alquilada salvo que renuncien a la herencia.

¿Conviene un alquiler inverso?

La realidad es que el alquiler inverso es una herramienta útil durante la jubilación, pero tampoco es la única disponible para aprovechar la vivienda ni tiene por qué ser la mejor. Todo dependerá de tu situación.

Hay otras opciones como la hipoteca inversa, la venta de la nuda propiedad e incluso rehipotecar la vivienda que podrían utilizarse para conseguir lo mismo: dinero líquido por un bien ilíquido como es la casa en propiedad.

Al final, se trata de valorar los pros y contras de cada una de ellas.